2019年我们国家的服务消费占全部消费的比重接近50%。未来商品消费和服务消费会成为中国消费增长的双引擎。

——国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微

2020年，实体商业受到疫情冲击，线下客流骤降，不少商户难以支撑高昂租金选择撤铺。不过，在现实与政策利好的双重刺激之下，商业项目的发展方向正在重构，伴随加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环互相促进的新发展格局，国货崛起、新兴业态成为消费者的心头好，一些在运营能力上加重的企业正在快速复苏。

◆客流下降

根据各大商企的半年度财报内容来看，利润均有超一半幅度的下降。其中，大悦城控股集团股份有限公司2020年半年度报告显示，营业收入121.87亿元，利润总额19.22亿元，归属于上市公司股东净利润5.66亿元，分别同比下降33.31%、57.75%和69.74%。2020年上半年，华联股份实现营业收入3.74亿元，同比下跌39.14%。

CBRE世邦魏理仕发布的数据显示，截至2020年三季度， 北京大型综合性商场客流才基本恢复到疫情前水平，整体新租需求仍在复苏过程中。

◆持续空置

客流、销售的下跌，无疑为商户们经营带来巨大压力，退租现象随之而来。数据显示，三季度，北京商场空置率环比上升1.3个百分点至10%。购物中心首层平均租金报每天每平方米36.4元，环比下降0.7%，跌幅较上季度有所收窄。个别面临品牌大规模调整而空置率明显升高的项目，仍然存在进一步降租的可能性。

有分析指出，退租压力下，餐饮业态首当其冲，关店面积占总量的36%。当前购物中心对正式餐厅和大面积餐饮门店招商需求缺口较大。仅次于餐饮，服装业态关店面积占比达18%。快时尚品类整体表现疲软，在全国乃至全世界范围内均持续大规模关闭门店，收缩线下战线。

◆商户洗牌

新创餐饮品牌、国际服饰品牌借机进驻北京的购物中心。运动品牌DESCENTE迪桑特于三里屯开出中国首家品牌概念店；烘焙店Gontran Cherrier在朝阳大悦城开出北京首店。在通盈中心，一些新品牌也随之进驻。一层引入了港式餐厅蔡澜港式点心、181 toast手工吐司；二层引入新派粤菜有璟阁；五层区域引入明星火锅店贤合庄。通盈中心曾经一度主打个性品质的独门独店业态在逐渐减少，随之替代的是被大众熟知的连锁品牌。

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◆抄底扩张

虽然疫情给实体商业带来了不小的冲击，但由于防控得力，市场恢复得比预想的更快更好。在当下的消费环境中，商业地产创新发展迎来更多机会。北京商报记者发现，在这一趋势背景下，合生商业、大悦城控股、新城控股等企业在近期纷纷发布旗下将有多个项目入市的信息。

未来三年，大悦城将有15个项目落地。其中，自2020年底起，10家筹备中的大悦城即将落子重庆、武汉、长沙、北京海淀、北京石景山、深圳、济南、三亚、成都等城市及区域；大悦春风里产品线作为大悦城控股的最新产品线，从今年12月起将陆续在北京大兴、北京丰台及苏州三地陆续开业。与此同时，祥云小镇产品线还将自2021年起，在青岛和武汉分别进行筹备。

合生商业也加快了全国布局新项目的步伐。继合生商业旗下的城市综合体代表北京朝阳合生汇和上海五角场合生汇等项目相继落成，未来，北京通州、昌平，上海苏河湾、滨江、虹桥与广州天河等地都将陆续出现合生汇的身影。

◆国货机遇

国内市场需求的旺盛，无疑也给国货品牌带来了更多机遇。从各大商场的调整中可以发现，本土品牌在商场中的比例越来越大。朝阳合生汇在今年调整中引入国货品牌56个，较有代表性的品牌有蔚来汽车、华为旗舰店、initial、jnby by JNBY、TOREAD.X、完美日记等。国货品牌占到了新引入品牌的30%之多。

疫情后期，朝阳大悦城也更换了不少品牌，如华北区首家国货彩妆橘朵、四川葫芦娃火锅、糖水川菜等；长楹天街引入北京首家贤合庄卤味火锅、popcorn潮牌店等；双井富力广场、国瑞购物中心等均将国货代表品牌华为旗舰店、蔚来汽车等大型体验店作为主力店。

祥云小镇相关负责人透露，今年6月以来引进新店铺34家，其中国货品牌有22家，占比达65%。目前商场内的国货品牌近150家，占商场内品牌数量的比例为66%。

◆运营考验

不论是品牌更迭，还是加码新型消费，商场们在揽客手段上各出奇招，这意味着，在比拼品牌、内容的同时，运营能力成为了考验项目长久生存的重中之重。

有商场高管表示，国内大循环经济推动的主要力量实际来自于消费。商业综合体想要拉动消费，就必须去深挖项目的运营和服务，才能占到市场先机。万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业表示，在存量时代，资产提升的能力才是最重要的。所以商企们应专注于已建好的项目运营上，让更多消费者愿意来。

公开数据显示，中国消费全面向线上转移，社会消费品零售总额的1/4已经在线上实现，这对于释放大量的消费潜力、激发更多的消费动能发挥着重要的作用。