不同新房销售市场的全面遇阻、无奈线上，2月份以来，疫情下的北京土地市场迎来一场厮杀。北京商报记者统计，截至2月19日，鼠年后的北京共经历三轮土拍，合计出让9宗地块，总建设用地面积约64.12万平发米，总成交额363.89亿元，平均溢价率26.8%， 最高溢价率49.78%、最高竞拍74轮，27家房企参与其中，9家房企最终有所收获。

2月20日早，央行公布的LPR(贷款市场报价利率)最新报价为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR为4.15%，5年期以上为4.80%。

此次调整后，北京首套房贷的利率就是4.75%加55个基地，下限为5.3%；二套房贷是5.8%。本轮调整前，北京首套个人住房商贷的利率下限为5.35%；二套房贷是5.85%。

中原地产首席分析师张大伟直言，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。“但因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。”

值得一提的是，在本轮LPR调整前，多家房企已经开启三轮在京抢地，其中包括：首创、首开、旭辉、华润、中交、平安、金茂、世茂、路劲、京能、住总、兴创、绿城、中海、实创、保利、金地、北科建、建工、越秀、石榴、华发、卓越、龙湖、雅居乐、招商、五矿，共27家。

最终首创、华润、中交、京能、首开、住总、绿城、建工、兴创9家房企有所斩获，其中4宗为联合拿地、5宗为独立房企拿地，联合拿地资金投入为186.46亿元，独立拿地资金投入为177.43亿元，绿城的发力促使上述两者资金支出占比几乎持平。

《数据》制图

其中，总价超过40亿的5宗土地获得者分别是华润+中交联合体（46.7亿元）、首开+华润+住总+中交联合体（54.4亿元）、绿城（63.6亿元）、绿城（67亿元）、首开+住总+建工联合体（78.8亿元）。

《数据》制图

在9家成功拿地的企业中，华润、中交两家为央企，首开、住总、建工、京能四家为北京市属国有企业；于2000年组建的兴创则背靠大兴区政府，属区属国有企业；绿城则背靠大股东中交，经过多轮调整，已经具备央企基因。

“这种情况（国企、央企拿地为主）不仅是在北京，全国近期拿地的都还是以国企央企为主，这与企业的资金情况不无关系。”中原地产首席分析师张大伟指出。

绿城无疑是本轮北京集中土拍最大的赢家。出让的9宗地块中，绿城占得三分之一，而363.89亿元的总成交额中，绿城拿地金额也占到四成。

除上述9家成功拿地企业外，也有18家“陪跑”企业目前暂无所获，但也显示出这18家公司在京补仓的计划。

其中，中海、龙湖、金茂等深耕北京市场多年，且在今年1月初，石景山古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-759地块的出让中，中海以36.5亿元收入囊中，溢价率约17.74%。去年7月，中海还曾以79.4亿元高总价摘得丰台区花乡造甲村地块，加上目前已经进入销售阶段的云筑、北京世家、寰宇时代等十余项目，去年稳居北京市场销售冠军的中海今年的货值依然可期。

此前一直低调的两家华南房企——越秀、华发此番也显示出对北京市场的兴趣。

其中，深耕华南、定下2020年千亿目标的越秀地产，曾在去年半年业绩说明会上提出，将持续优化区域发展布局,深耕大湾区,巩固华东地区、华中地区和北方地区的业务发展。

而华发地产则曾在2018年11月以25.34亿元摘得房山区拱辰用地，但这不是它第一次参与北京土地市场；早在2016年华发通过控股子公司中标朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目，换句话说，这家低调的珠海国企已经在过去5年里完成了北京一二级土地市场的两次试水。

除了一众买家的倾巢出动，“好地块永远有人要”的定律再次应验。北京商报记者统计显示，本次三轮出让的9宗地块仅有2宗地块以底价成交，石景山西黄村地块受制于商办限制，而大兴区采育镇DX10-0001-6004地块则更多是因为周边交通不便利，以及打造高密度社区的建设成本。两家摘的企业首创与住总都分别在拿地区域内有所深耕——首创在石景山有禧悦学府，而住总在大兴采育有住总如院，加深区域深耕程度，不但可以增强品牌的影响力，也能进一步节约了其他方面的支出成本。相比之下，其他7宗地块平均溢价率26.8%；最高溢价率49.78%、最高竞拍74轮，即使两宗限竞房地块，溢价率也在30%左右。大兴区旧宫镇地块是本轮土拍的热门，虽然因出让面积大、起始价过高等因素，仅有中海、平安、保利+首开、绿城、招商、世茂、金茂等几家有实力的房企参与，但该地块的竞价最为热烈。最终，经过74轮的角逐，绿城以67亿元将该宗地块收入囊中。区域的成熟度，品牌房企入驻的加持，房企们对于该宗地块的期待要优于其他地。

上述地块周边2公里范围内，在售新房项目不乏大型开发商的项目，包括首开保利·熙悦林语、中铁华侨城·和园，近期成交均价在50000-52000元/㎡（精装），亦有中国铁建·花语府，近期成交均价68000元/平米（精装），和首开龙湖·天琅成交均价达到72000元/平米（毛坯）的中高端项目。三轮土拍中最具看点的是，在通州台湖的出让中，“竞自持”再次现身。因调控不断加码，北京土地市场上次“竞自持”还是在2018年11月，住总以17.7亿元+自持2%摘得大兴区采育0128A限价宅地。行业分析，“竞自持”一则是因为出让的通州台湖镇体量小、起始价低、不限价等因素，资金充裕的房企“不差钱”，钱紧的房企也有一搏的机会；二则是因为通州是目前被房企们所看好的市场，区域内多为高品质住房产品，且新房供应以限竞房为主，不限价的入市可以说没有竞争压力。

过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平米。共有产权52宗地块，不限价的商品房地块仅有21宗。

然而2020年开年，北京的供地节奏明显出现“转向”。加上1月3日石景山的两宗不限价地块，1月20日海淀的两宗不限价地块，仅不到两个月时间，北京不限价地块供应已多达11宗，而限竞房地块供应仅有两宗。

张大伟表示，2019年北京合计出让62宗住宅地块，其中只有8宗地块溢价率超过30%，19宗超过20%。整体看，春节后北京出让的9宗住宅地块，除了石景山和大兴采育地块外，溢价率均超过疫情之前平均水平。

受限竞房供应井喷、同质化严重等因素影响，北京楼市此前去化艰难，但就目前供地节奏来看，北京不限价商品房时代即将再次开启。虽然还处于疫情防控期，但丝毫不影响房企们的拿地热情，拿一块少一块的北京市场，不限价的“诱惑”难以克制。

鑫房链高级副总裁侯宇光表示，11总不限价地块总规划建筑面积为104.07万平方米，扣除商业、教育配套等规划外，预计大约能供应近万套房源。2019年商品住宅批准上市供应8万多套，这11宗地的供应占整个市场的八分之一。目前受疫情影响，房企均不能开工复工建设，若后期房企开工顺利及加快节奏，这11块地预计在4季度后会形成供应。

张大伟亦表示，受疫情的影响，如果未来政策稍微有‘放松’的空间，那么按照北京2月份这一批土地的入市时间，年末小高峰的可能性非常大，所以大部分企业都在竞逐2月份的几宗土地出让。

事实上，每逢年末都是各房企冲刺业绩的关键时刻，叠加2月份不限价土地的集中入市，可以预期北京年末小高峰的到来。

“不限价商品房的入市，一定程度上会加快限竞房的去化。”侯宇光称，随着供地节奏的“转向”，限竞房即将成为“稀缺”产品，且不限价商品房后期房价肯定会高于周边限竞房，部分刚需或经济能力有限的购房者会将视线重新回归到限竞房市场。

（图片来源：摄图网）

作者丨董亮王寅浩

来源丨北京商报网

编辑丨东青