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我们需要什么样的长租公寓

出处:产经 作者: 董亮 王寅浩 网编:段跃 2020-02-10

蛋壳公寓减免租金“剪刀差”的风波未止,多家长租公寓配合疫情采取的租客返程信息强制填报,再次被“吐槽”。从“跑马圈地”到精细化管理,本应该让业主、房东省心的长租公寓为何屡屡遭斥?面对市场的波动,另外一个问题也被提了出来:我们到底需要什么样的长租公寓?

“不省心的房东与不省钱的租客

“我的房子月租金3250元,去年6月30日与蛋壳公寓签约,当日在我的强烈要求下,蛋壳方面支付9273元作为房租,那是我第一次收到季付房租,也是签约以来收到的唯一一笔。”天津蛋壳公寓房东赵先生给北京商报记者算了这样一笔账,原本在今年1月28日,自己的银行账户应该汇入蛋壳最新一个季度的租金,但是直到现在,他也没有收到该拿的钱。

北京商报记者分别选取东城地坛北里、海淀区羊坊店路3号院、朝阳区劲松五区、丰台蒲安里4个区的热点轨道交通沿线小区为例,对长租公寓进行调查发现,业主直租基本绝迹,同一小区、同档次装修,该公司分散式长租公寓产品普遍比普通出租房高出15%-30%,部分N+1类合租房总价甚至高出100%。

“基本上中介从房东手里‘扣房’(中介俚语,指的是收房),如果房子的情况不太差,会按照普通居间代理下行5%-10%定租金水平,太差的话还会往下压价,同时要求一定的免租期,各家的情况略有不同,三年的长租协议一般是3个月到6个月免租期不等。”某中介负责收房业务的一位经纪人如此表示。

以蒲安里54平方米小两居测算,按照这一经纪公司与房东、租客的签约规定,三年免租期为6个月,在房屋本身不太差的情况下,按照5200元/月的居间代理水平定租金,房东三年可以获得:14.04万-14.8万元的租金总额。

而在不换房的情况下,一位租客需要付出三年的服务费以及每个月6390元的租金,总计24.92万元的租金,两者差价超过10万元。

不配合的理由与配合的烦恼

如果说此前的长租公寓爆雷多与经营情况有关,那么在抗击新型冠状病毒肺炎疫情的当下,长租公寓受到诟病的,还有对承租人的管理尺度。

北京丰台某小区的物业经理孙经理告诉北京商报记者,1月24日,北京启动重大突发公共卫生事件一级响应,自己管理的小区在接到上级要求后,迅速反应。“我们这个小区所有出租房源都是在同一家中介手里,都是分散式长租公寓,我们第一时间联系了这家长租公寓,希望配合联系租客,一个是提供返京的情况,另一个是与我们一起给租客们提供必要的隔离期生活需求,但是遭到了拒绝。”据上述经理介绍,这家中介在该小区的管家约有七八人,在取得联系后,给出的回应都是拒绝提供租客信息,理由是侵害租客个人隐私,“监管部门不允许提供”。

孙经理在与中介沟通无果后,根据物业登记的业主信息开始与业主沟通,但得到的回复都是“包给长租公寓了,不清楚租客信息”,在努力了一周之后依然无果,我们只能上报住建委。孙经理上报次日,1月31日,北京市住建委发布信息,明确提出中介需要向社区提供出租人和承租人信息。

但对于孙经理的这种不理解,一家经纪公司长租公寓的负责人也在喊冤:“原来App租房多要求租客填些东西,我们都被投诉侵犯隐私,政府要是不明确提出,我们根本不敢把租客的资料给到物业。”他坦言,在北京市住建委明确提出长租公寓需要配合社区管理承租客返京后,自己所在的公司开始要求承租客统一填报返程信息。“第一天投诉电话就被打爆了,说我们侵犯个人隐私。”

错配的概念与缺位的规范

“对于租赁市场来说,国家政策鼓励的‘长租公寓’是增量市场,或是买卖交易中,或是开发商库存,这样可以增加供应量。”中原地产首席分析师张大伟认为,长租公寓这个概念被错用了,对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源,而现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的“二房东”模式。

张大伟指出,上述房源,政府称之为“高风险租赁”,部分市场可能有需要,但并不应该普遍存在。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱则表示,最主要的还是做好租赁行业以及租赁机构的监管,例如严厉打击黑中介、乱扣押金、虚假房源等现象,所以未来可以考虑政府搭建租房公共信息平台,这样也可以为“房东直租”提供机会。

与此同时,更多的从业者则呼吁,政府应加紧出台长租公寓管理办法,对租金贷管理、服务费收取以及必要的社会责任予以界定。

艾媒咨询分析师认为,受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利(如朗诗集团剥离长租公寓业务)等事件的影响,长租公寓平台在处理负面舆论,获取消费者信任方面任重道远。

北京商报记者 董亮 王寅浩

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