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方兴未艾的长租公寓却在2018年遇到了多事之秋。在过去的一段时间，从推高租金到“黑中介”再到“甲醛房”，国内长租公寓走上风口浪尖的同时也暴露出了许多的隐藏问题。这不免让人联想到目前世界上住房租赁市场最发达的美国，从长租公寓市场“教父”EQR等龙头企业的发展轨迹中，或许能够对美国长租公寓的长租法宝进行一番探讨。

持有+运营

房租压力并不是个案。近日，美国成本计算网站HowMuch.net公布了全美各州居民为了有能力支付房租，所要达到的人均每月最低收入水平的数据，而得出的结论是，在美国的一些州，仅花费收入的1/3在住房上已经越来越遥不可及。美国首都华盛顿的房租压力最大，数据显示，在华盛顿D.C.，人均每月必须赚的8487美元才能有足够的钱支付房租。

即使是这样，选择租房而不是买房的人仍旧越来越多。此前美国房地产数据库Zillow的一份报告指出，2017年美国约有4300万租房者，他们在租房上花费4856亿美元，比上一年增加了49亿美元，总金额创下了历史最高纪录。充足的需求带动了市场，经过了几十年的发展，美国长租公寓已经形成了一个十分成熟的产业。

相较于中国酒店系、开发商系、中介系以及创业系等种类繁多的租赁机构类型，美国的长租公寓主要分化为持有机构和运营机构两大类，更为重要的是，大多数开发商采用的都是“持有+运营”的模式。而公寓运营商则多以轻资产模式运营，以运营为主、持有为辅，而这也构成了美国公寓运营领域重要的专业力量。

以EQR为例，这种通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准的运营使其在美国租赁市场上蓬勃发展，市场份额始终名列前某。数据显示，2015年，EQR直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万个，当年拥有数量在美国公寓型REITs中位居第一。

专业的运营机构也是美国长租公寓市场得以健康发展的一个重要因素，且由于轻资产模式易于扩张，也使得运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的持有规模。在美国TOP50公寓中，运营机构市场占有率达15.3%，平均运营6万余套公寓，而持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。

从扩张到精耕

美国长租公寓的成功模式被世界所认可。不久前，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行，这也意味着国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。当时，旭辉领寓CEO张爱华就曾提到，她的目标是打造中国版EQR。

EQR的前半生是超乎想象的扩张。1992年以前，EQR主要关注1985年之前建造的B级公寓和A级公寓，并逐步收购小型资产包。而到1993年上市后，EQR便以令人咋舌的月月融资速度飞速扩张，仅1996年-1997年间通过股票增发、发行优先股及债权等方式进行了至少16次融资，融资规模达22.838亿美元。

滚雪球一般的扩张便让EQR吃到了苦头，营业利润率的大幅下降让EQR不得不考虑精简业务。20世纪90年代后期，EQR就开始向区域聚焦，剥离低收益资产，将更多的注意力放在核心市场区域。目前，纽约、波士顿等六个核心市场的占比上升到 95% ，而非核心市场的占比下降到 5% 。而采取聚焦核心市场的策略，也是因为这些城市土地稀缺、政府管制严格、住房需求高、人口特征所导致的租房倾向高等众多因素，导致了核心城市租金上升。

作为行业的龙头老大，EQR的收缩在一定程度上成为美国长租市场的风向标。精简业务后的EQR开始将注意力放到细分市场的客户需求上。此前有媒体报道称，EQR针对不同的客户群体推出不同的产品类型。在增值服务方面，又提供了便利的租住服务和多种适应性服务及居住辅助服务，如搬家服务和家具折扣，均与特定的服务商合作进行，在搬家业务上和zipcar合作，在家具合作上又选择了Cort Furniture 。

近些年来，美国各大公寓运营商也开发出了各种个性化的服务内容。例如美国长租公寓品牌MAA甚至有一个名为Open arms program的特别计划，该计划为患有疾病的租客提供单独用的病床房间，甚至还有一些特殊照顾的服务。而“公寓管理，酒店服务”也成为了各大公寓运营商的核心，即便是新型的独角兽企业也没摒弃这一点，2015年，房屋共享服务商爱彼迎就曾宣布，公司网站上的房屋租赁将学习传统的酒店行业。

规范保驾护航

美国的长租公寓能够发展到如今的程度并非一蹴而就，房租的管控早已开始。1980年，美国旧金山湾区伯克利市就已经通过了租金控制法令，成立了由9人组成的租金稳定委员会，强调一是限制租金，将1980年5月31日的房租作为“基础房租”，设定年度调节率，只允许租金根据运行费用进行调节，其他上涨或下降都必须经听证决定；二是正当理由驱逐，房东只有在拖欠房租、对住房造成损害等正当理由下，才可驱逐租户。

在提高住房的可承担性上，租金控制效果明显。数据显示，在1980-1990年间，湾区房价指数涨了106%，而伯克利只涨了54%。由于受到1995年，加州哥斯达霍金斯房租管制法案法的通过，使伯克利不得不从“强租金控制”向 “适度租金控制”转变，至对入住期间的租金进行控制，一旦租户搬走，房租即可恢复到市场水平。而在今年7月，加州民主党以压倒性多数票废除了哥斯达霍金斯房租管制法案，将监管租金的权力交还给当地社区。

房租管控一直没有停歇。如今，美国以租金为标准分出了三类公寓。第一类为公平市值公寓，租金随行就市。第二类为稳定租金公寓，受限非常多，且规定每年租金涨幅不能超过4%。第三类则为租金管制公寓，政府会对一些18世纪或19世纪就建造且目前用于出租的房子进行一系列管制，包括每年涨租金必须提交申请，且提供充足的理由，如重新装修房屋，添加一些家电等。

租金调节的完善体系反过来抑制房租，也为美国长租公寓的发展提供了保障。事实上，美国对于公寓规范化上面下足了功夫，包括硬件、运营、服务等都被囊括其中。而美国最经典的公寓规范则要属1968年出台的《公平住房法》，强调租房不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。另一方面，房租的押金房东也要开设专门的账户进行存放，一年后这笔钱的利息则有房东和租客四六分成，在退租时退还。

另一方面，龙头企业的管理和服务模式也为美国的长租市场提供了一个范本。以EQR为例，他的运营提示较有典型性，其主要的四大板块分为居住服务体系板块、居住便利化板块、社区建设及适应性服务板块。其中居住服务是重中之重，而这种便利化服务业指搬家服务，毕竟美国70%的出租房屋并没有家具。而对适应性服务而言，则有租期可变等服务，如可以通过租房积累的积分去买房。这种模式如今也已成为了美国长租公寓的主要模式。

除了国家的规范和龙头企业的带头作用，美国国情也为长租公寓提供了沃土。此前有媒体总结，美国长租公寓REITs得以发展，一方面是稳定的收益率让这种模式的吸引力越发强大，从美国近15年的公寓REITs发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右的水平。另一方面，美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势也保证了租房市场的需求，此前数据显示，美国男人的平均初婚年龄从1996年的27岁上升到2012年的29岁，美国女人的平均初婚年龄从1996年的25岁上升到2012年的27岁。

北京商报记者 陶凤 杨月涵