北京市又有两宗限房价、竞地价地块确定将由开发商100%自持商品住宅。继11月16日北京首批限房价、竞地价试点地块入市后，11月17日，本批其余两宗试点地块也完成了现场竞拍。北京商报记者在竞拍现场发现，“下半场”开拍的两宗土地项目仍然延续着前一日的竞拍热度，共吸引了近20家房企到场激烈抢夺。最终，海淀永丰20号地和黄村21号地块均以100%自持商品房的结局收尾，而后者由于投报100%自持住宅的房企多达7家，所以现场并未确定地块竞得企业。 

住宅面积100%自持成“标配”

根据10月中旬北京市国土局发布的补充公告，11月17日出让的海淀永丰20号地和黄村21号全部采用全新的交易方式挂牌出让，即地块竞价达到上限价格时则转而竞报自持商品房面积，而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。

然而稍显复杂的交易模式并没有阻挡开发商势在必得的劲头。其中海淀永丰20号地（北京市海淀区“海淀北部地区 整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块二类居住及零售商业用地）土地面积约8.42公顷，规划建筑面积18.3万平方米，用地性质为R2二类居住、B11零售商业用地，共吸引碧桂园、中铁、万科等8家及联合体参与竞价。

在现场竞拍环节，中铁与万科轮番举牌，之后首创中粮天恒联合强势加入争夺。经过40轮的举牌，中铁以57.6亿元达到土地合理价格上限，竞拍转入自持商品住房面积竞拍阶段，随后经18轮竞报后达到政府设定的自持商品住房面积预设比例40%直接转为自持商品住房面积比例投报程序。在投报阶段，万科+绿城联合体等3家单位投保自持住房面积100%，不过最终，首创+天恒+中粮联合体以加报10%自持商住面积的代价取得该地块开发权。据上限价格计算，该地块折合楼面地价为3.1万元/平方米。

同日出让的海淀黄村21号地（北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305地块R2二类居住用地、DX00-0202-0308地块A33基础教育用地）更是吸引了保利、远洋、国瑞等18家房企参与竞价。

现场竞价过程中，经过21轮报价达到土地合理价格上限价格36.75亿元，随后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，并最终也转为自持商品住房面积比例投报程序，万科、保利、中铁建等7家房企都投报了100%自持住宅。依据规定，该地块进入高标准住宅方案投报环节，最终结果将于10天之后出炉，据上限价格计算，该地块折合楼面地价为2.7万元/平方米。挂牌资料显示，该地位于大兴新城东片区0202街区，土地面积约5.2公顷，规划建筑面积13.5平方米，用地性质为R2二类居住用地及A33基础教育用地。

值得一提的是，11月16日出让的前两宗试点地块就已经双双触及了100%自持住宅的上限，一时间住宅面积完全自持似乎成了北京土地出让市场的“标配”。

限房价难挡房企拿地热

“虽然北京多管齐下意图抑制过高地价，但这四宗试点地块的成交结果却表明，在京房企‘抢地’的念头依旧不够理性，不惜纷纷付出全面自持商品房面积的代价”，中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者，不难看出，一线城市土地资源依然是众多房企的首选。

不过业内普遍认为，拿地企业想要从中盈利，确实难度不小。四宗地块的平均成交价格超过50亿元，而在前期投入金额如此巨大的情况下，最终建筑产品还均需自持或转为租赁用房，回笼资金较慢，这对开发商的运营能力和资金周转能力是一个极大的挑战。亚豪机构市场总监郭毅就直言，不少房企此前的盈利模式多是滚动开发、快速销售，对于租赁房市场了解较为欠缺，从产品创新、商业模式等方面创新是当务之急，“租赁模式究竟是长租、短租还是长短兼顾，提供何种打包服务，都是值得反复推敲的问题。”

在郭毅看来，面对如此严苛的条件，开发商依旧愿意跟进拿地，其中一个重要原因在于北京的战略意义十分突出。“此前房企拿地都会制定相应的价格承受上限，但随着重点房企纷纷回归一二线城市，北京拿地难度大幅提高，近期出让的地块条件苛刻程度突破了不少企业原定的计划”，郭毅表示，但在不少房企的战略布局中，在北京拥有代表项目，才证明有了向全国其他市场拓展的根基，对企业形象也是一大提升。还有业内人士建议，为加快回笼资金，房企可以凭借资产证券化方式，对租金进行打包，这样能有效降低拿到这类地块的资金风险。

而张大伟更是直言，实际上，不少房企更多是赌长期持有过程中，通货膨胀、货币贬值速度远超过资金成本，或许仍有些许盈利空间。另据一位参与此次拿地的开发商人士介绍，有许多房企来竞拍这次的限房价的地块，其实是为了“生存”，无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司，都要拿地建项目，而北京今年出让地块极少，即使是限房价地块，房企间激烈争抢也在所难免。

住宅全自持的连锁反应

四宗地块被火热争夺的背后掩藏不住市场暗藏的各种“冷”态。

不可否认，在上述四宗土地项目的限房价、竞地价补充公告出炉后，业内人士纷纷大惊失色，担心原本十分稀缺的海淀住宅地块可能会意外的备受冷落，打消开发商们竞买的兴趣。彼时还有媒体报道称，在限制性条件公布后，报名参与这四宗地块竞价企业的数量，远远少于此前来咨询的企业数量，部分地块甚至出现了40多家企业咨询却只有10多家企业参与竞价的局面。

虽然最终竞拍结果显示，专家们的担忧并没有成为现实，然而，四宗地块实施的100%商品住宅自持也意味着，这些土地项目将无法按常规在1-2年后对北京房地产市场形成有效供应，更有分析表示，未来买不买得起刚需住宅了将成为消费者担心的次要问题，而买不买的到才是更迫切需要解决的矛盾。

对此，郭毅也坦言，如果北京继续集中出现100%自持商品住宅的土地项目，势必会一定程度上加剧普通商品房供不应求的局面，但不至于会令市场出现“断顿”的情况，而且，升级版的限房价、竞地价的出让模式也是为了给消费者提供更有针对性的梯级消费选择，让更多经济实力不够的消费者可以不必要非得着急买房，而是可以寻找到更稳定、更有保障的租房房源。“目前，不少消费者之所以不愿意租房而更倾向于买房，甚至在经济实力不允许的情况下仍然坚持要拥有自己的住宅，就是因为现在北京住宅租赁市场上普遍难寻较为稳定的房源，由于业主不愿续租等原因一年一搬家甚至一年多次搬家的情况时有发生，令租房负担在无形中加剧了。”专家直言，开发商100%自持商品住宅的情况下，这些大型企业就能为租房市场提供更多有效、高质量的供应，也可以适当满足那些需要以买房代替租房的消费需求。

随着本次四宗限房价、竞地价试点地块完成出让，人们纷纷开始猜测100%自持地块对后市房价的影响，并且出现了多种不同的声音。对此，市规划国土委相关负责人表示，成交结果将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。还有专家表示，为出让地块开发商品住宅进行限价，对区域房价的合理预期具有引导作用，目前看相关区域的二手房售价已经有所松动。同时，由于此次成交地块的土地价格锁定在合理区间，将影响市场预期回归平稳和理性。不过，郭毅也表示，由于目前北京刚需商品房市场上供不应求的局面没有得到根本改变，因此房价应该不会出现明显下滑。

北京商报记者 赖大臣 张畅