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11月16日，市规土委土地交易大厅中久违地迎来了一个“热闹”的下午，北京首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗土地在这里进行了现场竞拍。令人意外地，当日竞拍的两宗“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地地块都没有在竞拍现场确定竞得人，而是最终都有4家企业因投报100%居住规模、商业（含办公）规模自持而进入高标准商品住宅建设方案投报程序。业内表示，这两宗看似并不“划算”地块备受疯抢的背后，其实各家开发商仍然“精明”的打着自己的小算盘。放眼整个市场，升级版“限房价、竞地价”地块不仅一定程度上满足了开发商各种不同的拿地需求，还稳定了后市预期，全面启动了北京楼市调控的预期管理周期。

买家“悬而未决”的试点地块

10月中旬，北京市规土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式的试点，一石激起千层浪。

根据补充公告，新的出让方式着实有些“复杂”，在竞拍现场，两宗土地也分别经过了多轮竞争。据悉，11月16日出让的海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地以及海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地，均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

其中，HD00-0401-0062、0166、0158地块土地面积约8.35公顷，建筑规模约13.88万平方米，土地用途为二类居住用地，共有万科、中铁等16家单位参加竞买。在现场竞价环节，经38轮报价达到土地合理上限价格50亿元后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，经30轮竞报后达到政府设定的自持商品住房面积预设比例40%直接转为自持商品住房面积比例投报程序。在投报阶段，有4家单位均投报居住建筑规模100%自持，最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。根据上限价格计算，该地块折合楼面地价为36017元/平方米。

随后竞拍的另一宗地块也吸引了碧桂园、保利等11家单位参加竞买。在现场竞价环节，经52轮报价达到土地合理上限价格59亿元后转入现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序，并最终也转为自持商品住房面积比例投报程序。在投报阶段，有5家单位均投报居住建筑规模100%自持，因此接着转入投报商业（含办公）用房自持面积比例程序。在商业（含办公）用房自持比例投报中，又有4家单位投报商业（含办公）建筑规模100%自持，最终这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。最终折合楼面地价36220元/平方米。

开发商为何扎堆自持

虽然增加了诸多新的限制条件，包括限房价、禁地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等，但北京首次限房价地块入市仍然受到诸多房企的激烈争抢。

11月16日下午，土地竞拍还未开始，参与拿地的十余家房企与联合体便早早来到了竞拍现场。竞拍过程中竞争激烈，多家房企轮番举牌，两宗地块全部达到最高限价，并转至竞报企业自持商品住房面积，然而出现了均有四家房企提报自持比例100%的结果，最终转入高标准商品住宅建设方案投报程序，10个工作日后房企递交商品住宅建设方案，国土局根据方案评审确定由哪家企业竞得地块。

“政策严格，难敌房企疯狂。”中原地产首席分析师张大伟如是说。那么，为何房企会如此去争抢政策如此严格、盈利问题待解的地块呢？

据一位参与此次拿地的开发商人士介绍，有许多房企来竞拍这次的限房价的地块，其实是为了“生存”，无论是北京本地的房企还是全国化布局房企的北京分公司，都要拿地建项目，而北京今年出让地块极少，即使是限房价地块，房企间激烈争抢也在所难免。

资料显示，2016年截至目前，北京土地市场当中仅有7宗含商品住宅地块实现出让，这也是在断顿5个月之后，再次有商品住宅地块站上拍卖台。亚豪机构市场总监郭毅认为，虽然“930”新政当中提供将适度增加土地供应，但从目前情况来看，2016年北京土地市场尤其是住宅市场仍将在极度短缺中收官，全年仅14宗住宅用地出让也将创造历史新低。

“房企激烈争抢海淀限房价地块的背后，也是在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。”行业人士评论称，目前为稳定市场、平抑过高的房价，房地产政策较为严格，但并不意味着严格的楼市政策会一直持续，开发商激烈抢地或许也有这种考量。

此外，如何盈利是拿地开发商不得不面临的首要问题。两宗地块的最高价格分别为50亿和59亿元，拿地开发商在前期投入金额如此巨大的情况下，建筑产品均需自持或转为租赁用房，回笼资金较慢，对开发商的运营能力和资金周转能力是一个极大的考验。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，为加快回笼资金，房企可以凭借资产证券化方式，对租金进行打包，这样能有效降低拿到这类地块的资金风险。

强化预期管理调控

“确定的售价、确定的户型……本轮限房价、竞地价地块成交后，消费者对于这些地块上住宅项目的判断基本就成形了，可见这一措施对于市场预期的调控作用还是比较明显的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存直言。   

公开资料显示，北京此前就曾试水过限房价、竞地价的土地出让规则。市规土委表示，而本次的出让是对原有规则进行了完善，增加了竞自持面积和竞投高标准商品住宅建设方案的内容。业内专家表示，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。

长期以来，北京等地方政策在几轮的楼市调控中曾分别或同时走过价格调控、供应调控、需求调控的路子，“而本次，北京尤为明确地侧重需求调控，可见在供给侧改革的大背景下，有效地疏导需求而非压制需求，更贴近市场的调控手段已成为更‘主流’的政策方向。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示，北京对于需求端的调控一直是相对严格的，但从长期来看，需求还是需要通过合理方式来释放的，如果高端豪宅供应过多，大部分中小户型的需求仍然被“间接”抑制住了，大量消费者对房价预期普遍保持较高水平，疯抢有限的几个刚需楼盘楼市的热度就很难得以有效缓和。

陈宝存坦言，楼市调控的治本之策，不是一味地压制需求，不是盲目的增加供应，而是稳定国内的房价预期。这种预期就是一定时间内刚需房有相对充足的供应、房价不会出现大起大落。更有专家直言，甚至连打击遏制投资投机都是相对“治标”的办法，如果社会形成房价未来还要大涨的预期，炒房方仍然还是会努力钻政策的空子，限购限贷能够遏制投机于一时，却杜绝不了这种投机性需求的突然爆发。

北京商报记者 蒋梦惟 彭耀广