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《2021城市刚需购房报告》出炉 贝壳研究院“答疑”刚需居住消费特征

网编:段跃 2022-01-27

“刚需”即刚性住房需求,是指受房价因素影响较小,为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。从置业客群的构成来看,刚需仍是我国置业大军中的“主力军”。在近日贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》(以下简称《报告》)中,全国35个重点城市的刚需购房画像被精准描摹了出来。关于不同能级城市的“上车”门槛、客群特征以及置业偏好等情况,在这份新鲜出炉的《报告》中,都能找到答案。

一线城市“上车”套均总价298万

刚需购房年龄平均线33.5岁

刚需想要“上车”,摆在眼前就是“钱够不够”的问题,套均总价无疑是一个极具价值的参考指标。根据《报告》,分城市能级角度看,2021年一线城市套均总价约为298万,新一线城市套均总价约为149.5万;对于二线城市而言,2021年套均总价约为123.4万。

分城市看,北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前5,仍是“刚需上车”难度较高的城市。其中,套均总价300万以上的城市达到3个;更多城市集中在100~300万区间,达到25个;另外,有7个城市套均总价并未达到100万,以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市,“上车”总价相对于其他样本城市较低。

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不同能级城市的刚需购房者,平均多大年龄能买下一套房?《报告》显示,受限于较高的“上车”门槛,一线城市客群购房压力较大,因此,反映在置业年龄结构上,一线城市刚需客群的置业年龄明显偏高。

分城市能级看,一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁,高出新一线城市1.1岁,高出二线城市0.7岁。分城市群看,在纳入统计的12个城市群中,京津冀刚需置业平均年龄最高,达到33.9岁,其后是海峡西岸,约为33.4岁,而粤港澳紧随其后,约为33.2岁。

贝壳研究院方面指出,刚需置业年龄的高低,根本还是受到置业成本的影响,直接表现在调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面。在贷款门槛较低时,置业预期较高,对于刚需客群而言,比如置办婚房的刚需客群,购房需求就会迅速得到释放;相反,贷款门槛较高时,购房需求就会受到压制,表现在置业年龄方面就会存在差异。

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为 “上车”而买房客群占比最大

超七成购房者选择按揭贷款 

有的刚需买房,是为了拥有自己的家、不再租房;有的刚需买房,是为了满足人生不同阶段的居住需求……从“置业目的”这一维度来看,在一众刚需购房者中,买房是为了实现 “上车”的占比最大。

根据贝壳研究院调研数据,45.8%的刚需样本户家庭表示,他们的置业目的是为了定居,能够实现“上车”;25.5%表示是为了孩子能够拥有更优质的教育资源;17.7%表示出于结婚需要而选择购置婚房;11%表示因为家庭结构发生改变选择置业。

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刚需家庭的置业目的,也并非一成不变。《报告》指出,随着家庭结构的改变,刚需样本户家庭的置业目的会悄然发生变化。比如,单身家庭以“上车”为首要目的,青年夫妻家庭以婚房为主要目的,而三口及以上家庭以孩子教育为首要目的,对于三代同堂的家庭,则以改善居住为首要目的。

对于绝大多数财力有限的刚需购房者而言,“按揭”已成为其置业路上的必选项。调研数据显示,75.2%的受访样本表示需要进行按揭,仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。

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从按揭比例来看,二线城市按揭占比约为73.2%,新一线城市约为74.8%,一线城市约为82.6%。《报告》指出,从二线城市到一线城市,受访样本按揭贷款的比例依次提升,且一线城市与其他能级城市间差异显著,这也符合城市能级越高、“上车门槛”越高的推断。

房贷压力也被纳为评价刚需购买力的一大重要指标。《报告》用月供收入比来衡量家庭的月供压力情况,并将30%定义“舒适线”,即一个刚需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出,能够保障家庭日常开支的同时维持相对体面的生活水准;将50%定义为“安全线”,即能够保持家庭正常开支的同时有一定的抗风险能力。

调研数据发现,在已置业的刚需样本户中,月供收入比在30%及以下的占比约为67.5%,即过六成的刚需样本户家庭处于“舒适线”水平,月供收入比在50%及以下的占比约为98.1%,即过九成的刚需样本户家庭处于“安全线”水平。

超九成刚需家庭选择小户型

社区相关要素渐受关注

对于刚需置业而言,买房的终极目的终归还是要回归居住属性。一套多大面积段的房子,最受刚需青睐?刚需家庭对于户型、楼层、房屋朝向等方面的住房偏好,又呈现出哪些共性特征?在新发布的《报告》中,对此均给出了答案。

来自贝壳研究院的调研数据显示,在“居住面积区间特征”方面,小户型成为了绝对主力。97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90平以下,其中,52.6%的受访样本居住面积区间为85-90平,35.6%的受访样本居住面积区间为70-85平。

贝壳研究院方面认为,刚需客群之所以普遍选择小户型,一方面是因为刚需客群的家庭小型化现象比较显著,对于这类小型化家庭而言,小户型是可以满足其空间需求的;另一方面,刚需客群年龄普遍偏低,以35岁以下年龄段人群为主,这个年龄段正处于婚恋育子阶段,且多处于事业上升期,正处于家庭财富积累阶段,因此,对大额房产消费的支付能力相对不足,客观上导致置业面积相对较小。

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在居住舒适性这一维度,调研数据发现,30.1%的刚需样本户家庭认为“客厅、主卧、1个次卧都必须朝南”;约六成刚需样本户家庭更倾向于小高层(总楼层12-18 层);约42.6%的刚需样本户表示,他们更关注主卧的舒适度,其次是客厅,占比约为29.2%;68.6%的样本户家庭表示,他们理想的卫生间数量是两个......

值得关注的是,社区规模也成为刚需置业选择中的重要考量项。调研数据显示,63.8%刚需样本户家庭倾向于选择中等规模社区,22.5%表示倾向于选择大型社区,11.5%表示倾向于小型社区,只有2.2%表示会选择超大规模社区。

而在“社区偏好”方面,46.1%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择安全无忧型社区,即在居住体验方面安全舒心,监控、防护措施到位,安全性较高;42.2%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择健康乐活社区,即社区功能丰富,家庭成员都有各自喜欢的活动空间,乐活无忧;32.8%的刚需样本户家庭表示更倾向于选择优质物业社区,即社区可提供多项物业增值服务等。

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谈及“居住痛点”,60.4%的刚需样本户家庭表示,居住痛点主要集中在社区配套方面,认为周边配套不能满足生活所需;56.3%表示户型布局不够合理;53.7%表示小区内部环境较差。《报告》认为,解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。

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