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5亿债权拍卖牵出抵押疑云 两家信托卷入

出处:北京商报 作者: 孟凡霞 宋亦桐 网编:王巍 2021-03-18

一场5亿元的“顶流”商圈拍卖标的将华融信托送上风口浪尖。近日,坐落于南京市雨花台区天隆寺站的顶级商圈雨花客厅部分债权被进行二次拍卖,从最新的竞价情况来看,本该是炙手可热的标的如今却沦为弃子,再度因无人报名而竞价失败。在这背后是华融信托忍痛割肉回本的无奈,也同时牵出了华融信托和四川信托的一场往事。

二拍无人问津

在阿里司法拍卖平台上,一笔刚刚结束拍卖的债权引发行业关注。这笔债权的抵押物为江苏省南京市雨花台区软件大道109号8幢一室、二室的土地使用权及建筑物(建筑面积约58742.8平方米,规划),包括江苏省南京市雨花台区丰盛商汇C地块A-8-1号楼、A-8-2号楼及A-北区地下一层西区共3套商业物业,也就是位于南京的“顶流”商圈雨花客厅。

从地理位置来看,雨花客厅毗邻雨花台公园、菊花台公园、渤泥国王墓、新秦淮河等旅游胜地,而被抵押的房产,正是雨花客厅北广场,从商场布局来看,北广场更加靠近地铁1号线天隆寺站,地理位置优越。

按理来说,这样优秀的物业债权应该遭受哄抢,但到拍卖的那一日却遭遇了尴尬境地。3月16日,这笔债权迎来二次拍卖,二拍起拍价降到了5亿元,虽然在拍卖途中吸引了超一千人次围观,26人设置了提醒,但最终因无人报名而遭流拍。而在不久前的3月9日,这笔债权才刚刚结束首次拍卖,首次拍卖起拍价为5.935亿元,结果为流拍。

根据标的物信息,这笔债权是华融信托对南京丰盛大族科技股份有限公司(以下简称“丰盛大族”)发放的信托贷款,用于酒店在建工程建设和归还部分股东借款,期限为两年,早在2017年底抵押给华融信托时,这笔债权的评估价值就达到约15.24亿元。截至2020年12月28日(不含当日),丰盛大族应付给华融信托本金为5亿元,罚息、复利、违约金9350万元,合计债权金额5.935亿元。所以华融信托作为有权处置人,开始转让这笔债权。

谈及雨花客厅流拍的原因,金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示,商业物业的价格和商业回报率高度相关,在传统商业业态普遍不景气的背景下,大多数商业物业面临价格打折和成交低迷的双重挑战。

现“双信托”疑云

“顶流”商圈无人接盘不免让人唏嘘,但更有趣的是在华融信托上述拍卖的债权中,竟然出现了四川信托的身影。

北京商报记者根据公开信息查询发现,在2019年12月至2020年3月,四川信托曾经连续发行了三期“金陵资产优选集合资金信托计划”信托产品,资金用途为用于向交易对手发放经营性物业质押贷款,而融资方正是丰盛大族,这笔信托计划第一期、第二期投资领域均为工商企业,第三期投资领域为房地产,三项信托计划合计大致融资规模可达到1亿元。

从抵押物来看,这笔信托计划风控措施正是丰盛大族将南京市雨花台区核心位置成熟商业(软件大道109号8幢一室)抵押给四川信托,抵押物估值约16.16亿元,由丰盛控股有限公司为信托计划提供连带责任保证,“109号8幢一室”这笔抵押物与上述华融信托拍卖的债权标的出现重合,华融信托拍卖的债权标的仅多出一个“109号8幢二室”的土地使用权。

回溯时间线,本该在2017年就成为华融信托的抵押物为何又在2019年到了四川信托手里,这笔债权的归属权到底归谁呢?资深信托行业观察人士万国朝分析认为,从上面信息来看,四川信托更像是接盘侠,通过发行产品来置换华融信托的贷款,不过由于没有募集到足够资金,华融信托也不可能把价值15亿元的抵押物转让给四川信托。

廖鹤凯则认为,“抵押物应该是一直都在华融信托手里,四川信托中间发的项目很有可能是做了后置抵押设置或者先做了第二顺位抵押,准备在募集完成后续上华融信托的这笔贷款,后续募集不及预期,四川信托自顾不暇,也就不了了之了”。

就在不久前,四川信托才刚刚因为违规开展固有贷款及信托业务、贷款资金被挪用于偿还其他固有贷款、违规开展非标资金池等具有影子银行特征的业务等13项违法违规事实,被四川银保监局合计罚款3490万元,这也是迄今信托行业领到的最大罚单。

谁来接盘

从拍卖情况来看,在首次拍卖时,华融信托就将价格定为5.935亿元,一位信托行业研究人士直言,此次事件并不是雨花客厅产权要被拍卖,而是华融信托要转让丰盛大族5.935亿元债权,雨花客厅只是抵押物,第一次拍卖报价属于平价转让,不存在打折。

而首次拍卖未果后,华融信托一度将拍卖价格下调至二次拍卖的5亿元,将本该支付的罚息、复利、违约金共计9350万元抛诸脑后。

本来可以坐等稳赚收益,但如今只求收回本金,华融信托这笔转让可谓是忍痛割肉。对华融信托下一步的动作,上述信托行业研究人士直言,为了将损失降到最小,华融信托有可能会再次拍卖。

而廖鹤凯则持有不同看法,他进一步指出,“华融信托此次割肉也是不得已而为之,按照拍卖流程就是需要打折,而定价应该是华融信托一开始就做好了测算的,二拍的价格都是之前就预估好的,底线就是本金覆盖,也是保持信托资产估值底线了。华融信托没有必要再进行拍卖,可以自行寻找合适的合作方用时间换空间的合作,完成退出”。

针对归属权问题以及后续拍卖处置进展,北京商报记者分别致电华融信托、四川信托方面进行采访,华融信托相关人士表示,会尽快安排有关人员做一对接回应,但截至发稿并未收到回复。北京商报记者先致电四川信托2019年年报电话进行采访,但却无人接听,后记者又致电该公司官网披露的电话进行询问,一位自称是四川信托业务部门的相关人士向记者表示,不清楚相关事件信息。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐

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