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市值与规模不匹配 物业企业扩张之惑

出处:北京商报 作者: 卢扬 荣蕾 网编:王巍 2021-01-28

伴随着物业对生活服务领域的不断渗透,最近几年来,物业管理行业在整个社会服务职能中的重要性进一步增加。企业端,一众标杆房企先后拆分旗下物业板块赴港上市,即便是区域性中小房企也在酝酿寻找上市时机;资本市场端,在刚刚过去的2020年,已有45家物企成功登陆资本市场,千亿市值物企甚至已经达到了三家。

但在规模扩充、市值追高的另一面,有业内人士直言,规模并不是决定市值高低的唯一因素。值得关注的是,部分上市企业正面临着“市值与规模不匹配”的烦恼。

北京商报

三家千亿

进入2021年,上市物企阵营持续扩容。据梳理,截至2020年12月底,物企上市阵营成员已由2019年底的24家增至42家企业;2021年开年以来,算上1月15日、1月18日、1月26日在港交所挂牌的荣万家、宋都服务以及星盛商业,累计已有45家物企成功对接资本市场,包括港股41家、A股4家。

北京商报记者梳理发现,近期,受多重利好政策影响,物业管理行业已诞生三家千亿市值的上市物业公司,分别为碧桂园服务、恒大物业以及华润万象生活,其中华润万象生活于1月8日首次“破线”,当日总市值约1004.3亿港元。

截至1月28日收盘,碧桂园服务总市值为1817亿港元,市盈率为77倍;上市不足两月的恒大物业,总市值为1676亿港元,市盈率为92倍;去年12月登陆港交所的华润万象生活,市值居于第三位,总市值为902亿港元,市盈率为161倍。

经梳理还发现,延续2020年物业股整体的普涨局面,2021年以来,部分港股上市物业管理公司的市值在日前创出了历史新高。代表案例为碧桂园服务。

1月20日,碧桂园服务报收每股68.65港元,总市值首度超过了2000亿港元,这也是首家突破2000亿港元市值的物业企业。据了解,市值从千亿级到两千亿级,碧桂园服务仅用了9个月时间。

预期好坏

从市值涨幅角度来看,2021年以来,多只港股物业股市值则呈现震荡上扬之态。据相关统计数据,1月1日-22日,恒大物业总市值涨幅超70%;永升生活服务、合景悠活、中海物业、碧桂园服务等上市物企的总市值涨幅均超30%。

据北京商报记者梳理,截至2020年底,市值排名前十的物业服务企业分别为:碧桂园服务(1538亿港元)、恒大物业(966亿港元)、华润万象生活(821亿港元)、融创服务(533亿港元)、雅生活服务(459亿港元)、金科服务(407亿港元)、保利物业(338亿港元)、绿城服务(308亿港元)、永升生活服务(284亿港元)、世茂服务(283亿港元)。

一般而言,从港股上市的物业服务企业来看,管理规模和市值在一定程度上有正相关关系,因此,对整个行业而言,规模的重要性不言而喻。但是,业内人士也指出,规模并不是决定市值高低的唯一因素。

“根据我们对港股上市物企的数据分析,上市物业服务企业市值与营业收入规模、在管面积规模呈一定的正相关关系,说明资本市场对规模较大的物业上市企业较为认可。上市物业服务企业市盈率与净利润率呈弱负相关关系。”谈及上市物企的市值,中指物业事业部副总经理牛晓娟指出,除了上述因素外,企业的成长性、管理业态以及服务内容,也会对企业的资本市场表现产生一定影响。

“物管公司获得的高估值,与行业特性和发展预期密切相关。”在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来,目前投资者对物业公司的高估值中,叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期,估值就会有一定的支撑,否则也存在一定风险。

预期好坏不止于规模大小,也得到了来自上市物企方面的辅证。

新城悦服务在接受北京商报记者采访时也表示,市盈率及市值反映了投资者对公司未来前景的一个看法,不仅要看企业现在规模大小,更要看未来的成长性及长期保持规模的能力;同时,2020年有十几家物管企业上市,且中大型规模企业扎堆,对市场造成“抽血效应”,造成物管企业在资本市场的估值开始产生分化。

“基于一些原因,物管企业要在A股上市具有较大难度。作为物业股主要上市地的联交所2020年刊发有关香港主板上市盈利规定的咨询文件,建议调高企业上市的盈利要求,上市的条件越来越严格。资本市场面对众多选择,上市公司的估值也产生了分化。” 新城悦服务补充说道。

“反面典型”

从物业股整体表现来看,尽管延续2020年物业股整体的普涨局面,2021年以来,部分港股上市物业管理公司的市值在日前创出了历史新高。但多个企业案例反映出,部分物企在现实中却存在“市值与规模不匹配”之惑。

有“物业第一股”之称的彩生活,在管物业规模在行业内虽排名前列,但截至2020年底,其市盈率仅为9倍。若对比行业内规模量级相近的物管企业,彩生活的市盈率可谓“垫底”。

1月28日,彩生活开盘报价3.42港元/股,收盘于3.41港元/股,相比上一交易日的收盘价3.51港元/股,下跌2.85%,总市值49.6亿港元,市盈率为8.7倍。近一年来,彩生活股价均在历史低位横盘震荡,市盈率不足10倍。

北京商报记者梳理发现,若结合物企市值来看,截至2020年底,总市值排名行业前30的企业中,包括蓝光嘉宝服务、彩生活、佳兆业美好等物企,市盈率在行业处于倒数十名之列,对应的市盈率水平分别为12倍、9倍、14倍。同期,华润万象生活市值821亿港元,市盈率居港交所物业股第一位,为147倍。

中指物业事业部副总经理牛晓娟分析称,造成彩生活市值与规模的不匹配,原因也是多方面的。第一,彩生活虽规模大,但是成长潜力不足,根据2019年年报数据显示,彩生活的营业收入、毛利润、净利润的增速分别约6.4%、5.7%、3.4%,在管面积甚至出现一定的减少,同比减少约1%;第二,彩生活的发展模式与其他物业公司不同,主要基于平台的扩张,这种模式可能有些偏离物业的服务本质,不受资本市场认可;第三,彩生活的开发集团花样年的输血能力较弱,而一般物业公司的开发集团会给物业提供重要支持。

“所以整体看,彩生活在资本市场的表现并不好。” 牛晓娟分析称。

同策研究院资深分析师肖云祥也指出,彩生活在上市之初确实受到了资本市场的青睐,估值快速走高。但是之后大肆扩张,举债横向收购第三方物业公司,因所收项目品质并不高,销售毛利率逐年走低。

“显然,资本市场对于这样的发展方式并不是很认可,股价也长期保持在3-5港元/股之间。” 肖云祥指出,通常情况下,在管面积规模影响营收及利润的规模,当然,盈利能力也会影响到利润规模的产生。利润规模会影响到市盈率的表现,市盈率又是资本投资的一个参考指标,投资者结合企业的基本面对股票进行投资,从而会对企业估值产生作用。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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