随着政策利率和债券市场收益率变化，居民住房融资成本也受到影响。美国住房金融机构房地美（Freddie Mac）近日公布的数据显示，美国30年期固定房贷平均利率升至7.4%，高于前一周的7.28%，也明显高于一年前同期的6.3%，达到2023年11月以来的最高水平。美媒认为，房贷利率的上升削弱潜在购房者的购买力，让更多潜在购房者选择观望，房地产市场的低迷状态还将持续。

对正在寻找住房的家庭而言，利率上升并非一个抽象的宏观数字，而是每月还款额和可负担房价的直接变化。许多业主在2020年至2021年间锁定了3%至4%左右的低利率贷款。如果此时卖掉原有住房再买新房，就意味着要以7%以上的利率重新借款。即使换房需求仍然存在，不少业主也会因为融资成本大幅增加而选择继续持有现有住房。

光大证券在美国房地产专题研究中也指出，美国住房市场面临供需两弱的局面：高房价与高房贷利率压制购房需求，而存量房贷低利率形成的“锁仓效应”又限制二手房供给。即使美联储降息，房贷利率也未必同步大幅下降，住房市场因此难以迅速恢复活跃。

不过，购房者并非完全没有调整空间。随着固定房贷利率升高，部分借款人开始考虑初始利率较低的浮动利率贷款。美国存量住房抵押贷款往往采用固定利率，美国联邦住房金融局（FHFA）2024年的研究显示，其近5000万笔存量住房抵押贷款，几乎全部采用固定利率。而美国抵押贷款银行家协会（MBA）最新数据显示，截至10月2日当周，浮动利率贷款占其统计的房贷新申请活动超10%，表明部分购房者正在尝试通过不同贷款产品降低初始还款压力。

当前美国房地产市场也并非所有板块都受到同等程度的冲击。洛杉矶地产经纪人表示，相较于二手房交易，新房市场表现出一定韧性。一些大型开发商会通过补贴贷款利率、承担部分交易费用等方式降低买家的初始购房成本。例如，开发商可以通过贷款利率补贴，帮助符合条件的购房者获得“6字头”的融资利率，从而提高项目吸引力。这也使部分经纪人在当前环境下更愿意向客户推荐新房。

贷款申请数据进一步反映了利率上升对市场的影响。MBA于10月7日公布的周度调查显示，截至10月2日当周，美国抵押贷款申请总量环比下降4.2%；其中，再融资申请指数环比下降8%，同比下降56%，购房申请指数环比下降2%，同比下降15%。在房贷利率升至近三年高位后，再融资的吸引力进一步减弱，购房者也开始推迟决策。

东方金诚研究发展部高级副总监白雪指出，无论是澳洲四大行集体上调房贷利率，还是美国30年期房贷利率逼近7.5%创三年新高，本质上都是全球高利率周期下，货币政策向居民端传导的典型体现，印证了当前发达经济体抗通胀优先的政策取向。

值得注意的是，近期美国长期国债收益率上行，正是房贷利率走高的重要背景之一。10月上旬，10年期美国国债收益率一度升至5.29%，达到2002年以来高位。市场对能源价格上涨、通胀压力以及美国财政赤字和政府债务规模的担忧，均可能影响长期利率定价。

中金公司研究部宏观分析师于文博指出，美债收益率对房地产市场利率具有较强的影响。往期测算显示，10年期美债收益率变动贡献了30年房贷利率变动的近95%，是决定30年房贷利率波动的主要因素。

他预计，美债收益率上升冲击对抵押贷款的负面影响更为持久，并随着时间推移逐渐放大。

那么，四季度美债有哪些关键变量？白雪认为，核心观察变量集中在货币政策、财政供给、地缘能源和经济韧性四个方面，这几个方面将共同决定长端收益率的高位区间与拐点。

其中，当前市场已基本计入年内再加息的预期，若四季度核心通胀尤其是服务通胀黏性超预期，叠加能源价格的二次传导效应，将推动美联储再度加息，进一步强化“更高更久”的政策预期，从而推升长端收益率。

多家机构分析还共同提示，判断美国房贷利率的后续走势，不能只看美联储是否加息，还需要观察通胀、财政融资需求以及长期债券市场的供需变化。

从目前的预测看，高利率环境短期内可能难以明显缓解。MBA最新预测显示，2026年第四季度30年期房贷平均利率将达到7.3%，并在2027年继续维持在7%以上，2027年美国住房抵押贷款发放总额预计将下降5%。

这意味着，即使购房需求在部分地区逐步恢复，高融资成本仍可能限制交易规模。对美国住房市场而言，真正的转折点不仅在于房贷利率是否从高位回落，也在于回落幅度能否足以改善家庭支付能力，以及房源供给能否跟上需求变化。

北京商报综合报道