2月3日，北京2026年首场土拍正式开启，三宗宅地总出让金额达57.62亿元。此次出让的地块分别位于石景山区、通州区及顺义区。其中，顺义区新国展三期SY00-2301-0003、0004、0005地块（以下简称“新国展地块”）由中国铁工投资集团（以下简称“中铁投”）摘得。北京商报记者梳理发现，中铁投作为中国中铁旗下全资子公司，此前在北京多以一级开发、城市更新合作方或联合体成员身份参与城市建设，极少独立在公开市场竞得住宅用地。此次成功拿地，意味着该企业首次进入北京商品住宅用地市场，也成为本次土拍的一大看点。同日，北京发布2026年第一轮拟供商品住宅用地清单，共涉及5宗地，土地面积约16公顷，建筑规模约24万平方米，上述用地拟于近期供应。

延续“量减价升”趋势

出让文件显示，石景山区1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块（以下简称“首钢地块”）由首钢地产以底价13.9亿元摘得；通州区宋庄镇丁各庄等四村城中村改造项目FZX-0703-6002地块（以下简称“宋庄地块”）由北投置业+北京建工+新航城以底价15.62亿元摘得；新国展地块则由中铁投以底价28.1亿元摘得。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本次土拍全部以底价成交，与2025年初高溢价抢拍现象形成对比。这种反差实际上延续了2025年北京土地市场“量减价升”的整体格局。根据北京市规划和自然资源委员会发布的《北京市2026年度建设用地供应计划》，今年北京商品住宅用地安排200—240公顷，较2025年的240—300公顷继续缩量，这已是连续第四年缩减。在供应缩量的背景下，土地出让的空间格局也逐步向核心聚拢。

张凯进一步指出，2025年北京成交的住宅用地中，五环内地块占比达33%，为近五年最高；而六环外地块占比仅13%，为近五年最低。这一集中化趋势预计仍将在2026年延续，意味着未来的新房供应将更明显地倾斜于城市核心区域。

值得一提的是，时隔一年时间，首钢地产再次以独立拿地的形式获得第二宗地块。而在此前首钢地产通常以“抱团”形式拿地。

具体来看，2022年首钢地产联合电建竞得丰台区城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目XWY-13地块；2023年联合香港置地+招商蛇口竞得石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018、019、032地块，后续打造成元玺项目。

在2025年2月，首钢地产第一次以独立拿地的形式，以28.01亿元摘得石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001、0003地块，后续打造成石景山区首个“好房子”项目首钢·璟悦长安。

从规划建筑面积来看，新国展地块超10万平方米，达12.86万平方米；宋庄地块为8.74万平方米；首钢地块为3.66万平方米。

新面孔房企入局

从拿地主体来看，此次土拍的主力依旧是央国企，但与以往不同的是，拿地阵容中涌现出多个新面孔，打破了往日老面孔主导的格局。

其中，中铁投持有建筑工程施工总承包一级、环保工程专业承包等相关资质，此前极少参与北京商品住宅用地二级市场竞拍，其业务重心多为以联合体成员或政府类项目合作方的身份，参与北京城市更新、片区开发等相关工作。

例如参与雄安新区建设、京津冀生态廊道等重点项目，此次摘地也是其首次布局北京商品住宅用地市场。

此外，联合体成员之一的新航城，作为大兴国际机场临空经济区的核心开发主体，过往业务以一级开发为主，主营业务涵盖土地开发、基础设施建设、产业投资及城市运营等领域，主导建设了总规划面积约150平方公里的临空经济区。

新航城过去极少直接参与二级市场住宅用地竞拍，此前曾联合北投、首开等企业，参与临空经济区安置房、人才公寓等项目的开发建设。

两家房企均为从一级开发企业入局二级市场，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前购地竞争格局已发生变化，原本聚焦土地一级市场的投资方，拿地模式出现调整。这类企业资金相对充裕，具备充足的拿地预算，投资动态表现良好。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，长期深耕一级开发的企业，转向二级开发领域具备三大核心优势。他分析指出，一方面这类企业能够精准判断住宅地块的开发价值及未来升值潜力；另一方面，这类企业流动性储备充足，资金压力较小，无需过度担忧资金周转问题；此外，当前阶段入局相当于“抄底”，加之多项税费减免政策加持，未来整体开发成本相对更低。

二环旁再推新地块

在土地市场3宗地块成交的同日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第一轮拟供应商品住宅用地清单。

从区域分布来看，核心区1宗（东城区）、中心城区1宗（丰台区）、平原多点地区3宗（顺义区2宗、昌平区1宗）。

核心区再度上新成为大家关注的焦点。清单显示，东城区西革新里危改项目用地面积约1.2公顷，地上建筑面积约2.52万平方米，位于东城区永外街道，二环至三环之间，邻近地铁8号线与14号线换乘站永定门外站。

周边有百荣世贸商城、北京木樨园合生广场、首都医科大学附属北京友谊医院西城院区、北京博爱医院、陶然亭公园、天坛公园等生活配套设施。

北京商报记者梳理发现，近三年北京核心区地块供应量维持稳定。自2024年东城区金鱼池“迷你”地块首次上架后，2025年该区域再度迎来祈年大街地块。

除核心区地块外，本轮推出的地块全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域。

具体来看，丰台区太平桥街道城中村改造项目FT00-0608-0001地块，位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，邻近地铁9号线六里桥东站、7号线湾子站；顺义区胡各庄土地一级开发项目05-02-21-1地块，位于顺义区仁和镇，六环外；顺义区河东站土地一级开发项目0037地块，位于顺义区仁和镇，六环外，邻近地铁15号线俸伯站；昌平区中关村科技园区昌平园东区四期联合储备开发项目CP00-1201-0013、0015、0039地块，位于昌平区南邵镇，六环外。

北京商报记者 李晗