【编者按】 十年协同发展，国家战略落地生根、开花结果。牵住疏解北京非首都功能“牛鼻子”，人流、物流、信息流、资金流融通交汇，创新链、价值链、产业链、供应链密织结网，京津冀三省市经济总量迈上10万亿元。我们精挑细选若干悄然破土的典型新地标，期待用生动的笔触描点成线，回溯京津冀质变的脉络，前瞻进化的格局，以此一窥京津冀引领全国高质量发展的经济密码。

一块地，撬动一个区，一座小镇，架起三地桥梁。2011年，一座意式风格的奥特莱斯落地天津武清区，这是意大利地产企业RDM集团进驻中国市场的第一站。13年来，佛罗伦萨小镇从一块荒地拔地而起，拉动了周边商业与住宅的快速积聚，成为了京津冀消费者耳熟能详的购物胜地。在属地“撤县改区”的进程中，佛罗伦萨小镇无疑是一个加速器，以一己之力撬动上百个国际名品进驻，让武清区商业提质升级，更是成为了京津冀协同发展的桥头堡。

选址的秘密

从不被理解，到行业标杆，佛罗伦萨小镇用了十多年时间。2009年前后，一座座四四方方的黄色建筑出现在武清区前进道北侧，周边没有住宅，也没有相应的商业配套，甚至可以称作为武清区的“边缘区域”，数得上的配套设施仅有刚刚步入试运营的京津城际铁路的车站，而那时，城际铁路在武清区一天停靠的次数仅三四次。

“那时候，没有人能够理解这座小镇的商业逻辑。”回忆开业初期佛罗伦萨的处境，BellaVita天津店店长周仕昌感叹道，佛罗伦萨小镇入市面临着两大质疑，一是为何选择武清区，二是商户的门脸、招牌都朝着内部开放。但恰恰是“反其道而行”，让佛罗伦萨小镇一举成名。

2011年6月，京津佛罗伦萨小镇正式开业，一期项目大概约2万平方米，引入不足一百个品牌，但国际品牌占比大多数，成为内地首个纯正意式风格的奥特莱斯。开业初期，该项目就引入了十余个全国首家的奥莱品牌，呈现出与京津冀商圈中其余奥特莱斯的差异化。直至今日，京津佛罗伦萨小镇拥有超300家国内外知名品牌，众多品牌将其在地区乃至国内的首家奥特莱斯门店设在了京津佛罗伦萨小镇，包括宝格丽、巴黎世家、亚历山大·麦昆、三宅一生等。同时，2011年开业之后，京津城际列车在武清的停靠次数也从三四次变为了十余次。

据了解，该项目由RDM集团和美国威特集团共同打造。其中，RDM负责项目投建、招商、运营等工作，威特集团则负责开发、选址，协调公共关系。为了辐射京津冀客群，京津佛罗伦萨小镇占据交通优势，项目距武清站仅100米，靠近多条高速公路进出口，小镇也得以招揽京津冀三地消费者。

中国商业联合会奥特莱斯分会会长商秀丽表示，武清区位于京、津两大直辖市的中心点,素有“京津明珠”美誉,是国家“京津冀协同发展”战略的重要核心区。2011年武清区在天津市各区县的GDP排名是第7位，2023年武清区已多年名列前三，这中间，佛罗伦萨小镇起到的带动作用不容小觑。同时，佛罗伦萨小镇带来了武清的繁荣，武清优惠的政策和便利的交通优势也促进了佛罗伦萨小镇的发展，自开业十余年以来，一直保持着高速增长，是全国坪效最高的奥特莱斯，吸引了京、津、冀以及山西、山东等华北多地客源。

三地“汇客厅”

作为京津佛罗伦萨小镇的同行者，周仕昌参与了这座小镇的筹备与成长。BellaVita天津店隶属于意桥食博餐饮管理（天津）有限公司，其股东也是佛罗伦萨小镇的主要股东，如今，BellaVita跟随佛罗伦萨小镇的脚步，在全国七座城市进行了布局。

周仕昌依稀记得，2011年6月9日，佛罗伦萨小镇开门迎客的第一天，也是BellaVita迎客的第一天。那时候，前来的大多为本地消费者，而非京津冀客群。“刚开始上座率不高，那时候消费者眼中的pizza都是快餐式的厚底pizza，而意大利的薄饼pizza在该区域并不普及。”伴随武清区“撤县改区”的发展和京津冀协同发展，消费者对于生活品质的要求越来越高，小众餐饮的标准度也越来越高，如今BellaVita的上座客群中，来自北京的客群能在周末达到60%至70%。

“从销售额来看，开业的前半年，其实经营效果还是比较惨淡的。” 周仕昌透露，大多数消费者对于品牌认知度还不够，意餐这一品类接受度并不高，开业首年的销售额不足300万元，而经过七年的市场培育，2017年至2023年，一家门店的年均销售额在1200万元左右。

BellaVita天津店的发展也是整个京津佛罗伦萨小镇的发展缩影。从一开始的不被看到，到单打独斗闯进奥莱排行榜的前三位。根据公开数据显示，从2016年开始，这座小镇业绩开启上升之路，当年取得了36亿元；2017年取得38亿元销售额；2018年开始迈进40亿元大关，直至2021年销售额达到43亿元。而伴随京津佛罗伦萨小镇开业，迅速吸引了周边乃至华北地区的消费者，业绩一路上扬。

北京商报记者从威特集团获悉，伴随京津佛罗伦萨小镇的四期开业，未来还将有五期至八期项目陆续入市，面积达39330平方米，当小镇整体扩建竣工之后，经营面积将达到10万平方米，预计总年度营业额将达到65亿元。

不可否认，北京市内的庞大消费人群是各大奥莱的主要客群来源，也是最有消费力的主力人群。商秀丽指出，佛罗伦萨小镇作为一家纯外资的专业奥莱运营商，应该将自身的优势发挥到最大化，才能在激烈的市场竞争中占有优势地位。首先，小镇的入驻品牌量级无疑是最大的优势，国际、国内大牌可以在小镇一站式采购，且长年低价折扣。近两年意大利RDM集团正在全力打造专属的线上商城和小程序，让更多的消费者实现远程触达和复购，这无疑将为小镇带来庞大的增量。

“此外，小镇还应成为中意两国文化、产品和生活方式交流体验的窗口和平台，通过小镇丰富多彩的活动，将有更多消费者体验到意大利独特的产品和生活方式，增强商业项目的体验感，成为一站式微度假目的地，而不仅仅是个买东西的地方。”商秀丽建议。

撬动大商圈

佛罗伦萨小镇在日后的发展中不再是单打独斗，而是以一己之力撬动新商圈的形成，属地区域的整体发展，乃至京津冀的新地标。根据商务部发布的首批全国示范智慧商圈显示，天津市佛罗伦萨小镇商圈已经成为了与北京市三里屯商圈比肩的首批全国示范智慧商圈。

根据《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》，以武清站为核心，由前进道沿线的多个商业体构成，包含佛罗伦萨小镇、V1汽车世界、创意米兰生活广场、威尼都等，形成“新商圈”。公开数据显示，2023年，“新商圈”内核心项目客流量已达1200万人次，营业额超50亿元，纳税1.8亿元，各项指标较上年均实现翻倍增长。

而这一大商圈的幕后实操者，正式佛罗伦萨小镇的大股东威特集团。威特集团深耕武清区十余载，投资开发了佛罗伦萨小镇、创意米兰时尚生活广场、V1汽车世界等5个项目为商圈主题，预计2027年将吸引休闲购物人群达到2000万人次，预计澳康达及新增30余个项目全部开业运营后，年营业额将超过200亿元，带动经济效益数百亿元。

京津冀协同发展为地处京津发展轴上的武清区提供了扎实的消费客群基础。“新商圈”建设也成为京津冀协同发展和产业高质量发展强有力的助推手。以佛罗伦萨小镇为核心的商圈充分发挥大商业概念，将商业与文化旅游、体育赛事、休闲娱乐、汽车产业等进行多元融合，利用新场景、新业态、新模式满足群众多样化需求，进一步挖掘市场潜力，提升百姓生活品质，引领消费升级的重要引擎。

商秀丽认为，京津冀协同发展无疑更有利于建立区域统一大市场，使得资源的调配、人员的互通、供应链的保障更加高效。三地商业的繁荣将会创造更多的需求和就业机会，生意也更好做了。但是，三地发展尚不平衡，各自的发展诉求不一样，无法统一形成科学的商圈布局和规划，难免造成项目的竞争，同质化或供给过剩现象在一些地区也是存在的。

接下来，武清区将充分利用佛罗伦萨小镇名品聚集效益，大力发展购物消费、假日消费，加快培育定制消费，持续深挖免税经济潜力，做强首店、首牌经济。开展时尚购物节、联合消费季等活动，拓展网上商城、直播带货等销售渠道，探索引入数字技术赋能购物品质提升，不断擦亮佛罗伦萨小镇名片，构建高端消费生态圈。

【记者手记】

一场不远的旅行

京津佛罗伦萨小镇的入市，对于武清区消费者而言，是一场市场教育。而对于京津冀消费者而言，是一场不远的旅行。十多年来，这里发生了太多的变化，仿佛是一个微缩的京津冀协同发展的历史长卷。

还记得，2011年佛罗伦萨小镇开业时，琳琅满目的国际品牌打开了武清区的国际化视野，那时的小镇，是一个充满异国情调和时尚气息的地方，它给京津冀地区的消费者带来了前所未有的购物体验。

随着时间的推移，京津佛罗伦萨小镇并没有满足于外界带来的天时地利，自身发展并未停滞。2011年一期开放；2012年二期入市；2013年筹备三期项目；2014年引入GUCCI等国际重奢；2017年、2018年四期筹备；以及2024年对于五期至八期有了明确的规划。而正是品牌阵容的强化，让这座小镇带动了整个区域的升级。

近年来，随着京津冀协同发展的深入推进，佛罗伦萨小镇不仅是红利的享受者，也是积极的参与者。这一进程中，它与周边城市的互动更加频繁，交通网络更加完善，品牌合作更加多元化。小镇不再是一个单纯的购物场所，而是一个集购物、休闲、旅游为一体的综合性商业中心。

当然，任何地方的发展都不是一帆风顺的。伴随奥莱行业的内卷，商业的存量增加，盲目性的商业投资，武清区的不少项目在模仿佛罗伦萨小镇风格和追逐热度的同时，也陷入了运营的漩涡，冷热不均的商业布局成为了区域的难题。但我相信，随着协同发展的深入推进和主力项目带动，这些问题也将得到妥善解决。

其实，京津佛罗伦萨小镇不仅是京津冀协同发展的一个缩影，也是我们这个时代变革的一个见证。在这里，我看到了人们对美好生活的追求和对协同发展的坚定信念。希望它能够继续发挥自己的优势和特色，为京津冀地区的发展做出更大的贡献。

北京商报记者 刘卓澜/文 贾丛丛/插画