临近2023年北京土地出让市场收官，楼市调控优化后的躁动，开始“面粉”市场——土拍传递。

12月26日，北京有两宗住宅地块成功出让，这也是北京2023年倒数第二场土拍，虽然只有两宗地块出让，但结果颇有看点：丰台区大红门一期A区0006、0009地块吸引22家房企报名参与，最终由华润摇号竞得，时隔两月北京土拍再现摇号。另一宗大兴国际机场临空经济区0105街区地块仅中建科技+大兴新航城联合体一家报名参与，最终底价成交。

华润入局

摇号、分化、央企、托底……错综复杂的局面构成了年底前的北京土拍市场。

此次出让的丰台区大红门一期A区0006、0009地块，共获得22家房企青睐，17家房企参与现场竞拍，最终由华润置地以34.845亿元摇号斩获，溢价率15%。

时隔两个月，北京土拍再现摇号。上一次北京土拍摇号还要追溯到10月31日，也是丰台地块。彼时丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-621、629、627地块由中建东孚在摇号环节斩获，成交价75.9亿元，溢价率15%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，丰台在今年土拍市场当中表现不俗，未拍先火的青塔、摇号的南苑，百亿郭公庄双子及新宫等热点地块不断。26日大红门再度上新，大红门一期A区0006、0009地块位于南四环内，距离地铁8号线大红门南站不到1公里，步行15分钟即可到达。计容建面5.35万平方米，商品住房51122平方米，将配建一个2400平方米的幼儿园。

无现房、无公建的吸引力

记者了解到，丰台区大红门一期A区0006、0009地块，未来商品住房销售指导价为9.5万元/平方米。去年该区域也供应了两宗地块，分别被中海和金茂摘得，销售指导价同样是9.5万元/平方米。

“东侧中海和瑞叁號院和永定金茂府是去年年末入市的两个项目，两个产品系也都拿出看家本领，目前看去化率可观。”张凯表示，如今华润置地入局，将合力强手打造该片区，品牌带动认可度，叠加未来要将大红门板块打造为南中轴首都商务新区的规划落地，给了房企较强的信心。

上述两大项目其中之一的营销总在谈及华润入局大红门板块也承认，三大地产央企居首，特别符合房企携手托区域的惯例。“只不过，这种情况在过去几年的下行周期不太多见了。”上述央企营销总猜测，华润此番力压16家房企拿下大红门地块，未来产品定位应当是华润内部的改善产品。

北京链家研究院分析师岳微称，大红门板块以“首都商务新区”为定位发展，相信未来界面仍有较大提升。此次出让地块竞拍规则简单，无现房销售面积要求，无公建配建要求。随着丰台产业发展，居住购买力较强，在核心环线和成熟配套的加持下，地块入市后，大红门逐渐成为一个包含“刚需——改善——豪宅”等多层次产品的具有流动性板块，兼具内、外部置换需求双向承接。

也有分化

但并非所有地块都如此抢手。北京目前的土拍市场，还是一个分化较为明显的状况，区位好的地块遭“争抢”，区位一般的地块则中意者较少。

另一宗大兴国际机场临空经济区0105街区地块，仅中建科技+大兴新航城联合体一家报名参与，最终以4.5亿元底价成交。

大兴国际机场临空经济区0105街区地块是前几日由新航城摘得的临空6038地块的兄弟地块。该地块距离大兴机场仅约三公里，后续将为在大兴临空经济区工作的客群提供置业选择。地块建面约3.8万平方米，容积率2.0，剔除公建住宅楼面价为1.47万/平方米，销售指导价3万元/平方米。

“大兴国际机场临空经济区0105街区地块虽仅有一家房企报名，但预期可观。”在岳微看来，作为住宅混合公建用地，地块公建面积占比达20%，对房企资金及技术运营有较高要求，因此仅由中建科技+新航城联合体报名。值得一提的是，此前新航城在此区域摘得6038地块，两地并联开发，又与大兴机场联动发展，打造住宅、商办产住融合新社区。新航城的深度入局，将是大兴区又一“企业——居住——区域”共同发展的典范。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，土拍市场分化这一现象，也是符合当前市场形势的。由于2023年以来，房地产市场复苏持续力不足，房企资金压力犹存，在各类地块的竞争上，核心城市优质地块优势凸显、更受追捧，非核心地块多以底价成交。

北京商报记者 王寅浩