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周以升:“REITs包治百病”从实操来看不太可能

出处:北京商报 作者:刘四红 网编:财经新闻中心 2023-05-21

北京商报(记者 刘四红)5月21日,在2023清华五道口全球金融论坛上,清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升表示,金融是为实体经济服务的,那当前我们实体经济的问题到底是什么?他谈了“三个三”层面的内容。

首先是三个行业:基础设施、住宅开发和商用不动产;二是三类主体:政府、地方平台、开发商;此外是三种问题:纾困、盘活、转型。

也就是说三个行业、三类主体的三种问题。如果用同一个逻辑来说,就是从过去的销售投资驱动转换为持有运营驱动。

“这种情况下,我们看金融问题,就是能否建立一个适应持有运营的业务,也就是不动产业务的金融生态,功能性来讲就是:纾困、盘活和促转型。有学者认为:REITs包治百病。我个人观察,从实操来看,是不太可能的。” 周以升称,REITs是一个成熟期的、特定企业特定资产的盘活工具,在试点期采取了甚至比上市公司更严格的审核尺度。很多棘手的、迫切的问题REITs并不能直接解决,包括有一定经营、法律、税收、财务风险的资产,较难由政府自上而下全部把关,可以靠资本市场自己去价值发现和风险定价。

“REITs是诗和远方,眼前柴米油盐、饿肚子的问题怎么办?要解决多元主体的、多元资产的多元需求,特别是纾困、改造提升和未成熟期的存量盘活问题。这就是我看到不动产私募、不动产基金推出的背景,也是呼吁要开拓私募REITs,继续发展类REITs的主要原因。”周以升认为,这些产品在过去CMBS和类REITs已经被验证,资本市场完全可以发挥其价值发现和风险定价的功能,可以更好的服务于实体经济中多元的资本需求。

周以升还指出,公募REITs试点期,不能出口太宽,除了不动产私募投资基金外,有没有可能有一些过渡性的非公募的REITs产品?比如参考成熟市场的“私募REITs”,让投资人认可的虽然具有一定风险的资产也可以进入资本市场,让这个金融循环能够更好的启动起来,发挥金融支持实体经济的作用。

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