传统市场不仅能变产业园、商场，也能变为开放时尚街区。近日，北京商报记者走访发现，位于团结湖的天宇市场正在改造，新商业体预计更名为东朗·团结新里，定位精致活力街区。想要在众多老旧小区中成为下一个太古里，东朗·团结新里可能要做的还有更多。专家表示，东朗·团结新里应制定差异化发展方向，在满足日常生活需求的同时，助力打造高品质商业生态环境。

老市场变商街

阔别五年的老市场要重返江湖。近日，北京商报记者走访发现，位于朝阳区团结湖的天宇市场正在进行改造，目前主要楼体基本建成，处于毛坯状态。根据东朗·团结新里相关负责人介绍，改造后的天宇市场将更名为东朗·团结新里，以街区商业模式为主，该项目目前处于招商状态，预计2023年元旦入市。

餐饮和娱乐将成为东朗·团结新里的核心卖点。上述负责人透露，目前东朗·团结新里已与火锅、泰餐等餐饮品类签约，未来预计餐饮业态占比将达到50％以上，livehouse也将作为特色卖点加入。

同时，该负责人表示，未来十年内，东朗·团结新里将定位社区友好型商业，成为多业态一体化运营，实现产业融合互补的现代消费街区。“未来，东朗·团结新里将通过发展首店经济，引入新兴业态和话题性品牌，并通过具有城市记忆的跨界业态，营造文化氛围”。上述负责人表示。

此前，2017年正式发布的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中正式指出，要紧紧抓住疏解非首都功能的“牛鼻子”，大力开展疏解整治促提升的转型行动。之后的2017-2018年期间，方仕国际商贸城、京都世纪轻纺城、正天兴皮草研发中心、鑫海展示中心等均已关闭或是停业改造。

另辟蹊径寻新生

从众多传统市场转型的案例来看，大多数的老项目纷纷转型产业园或便民生活服务综合体，想要成为时尚街区的为数不多。东朗·团结新里到底能否成为下一个太古里并非易事。

北京商报记者了解到，东朗·团结新里背后的运营团队所属东朗集团，该集团大多项目均类似东朗·团结新里，通过改造老旧厂房来带动项目自身的转型升级，促进城市更新。据悉，目前东朗集团已在北京建立了总建筑面积超过20万平方米的七个项目，例如，东朗电影创意产业园、东朗文创园等。

虽然背后团队拥有多个项目改造经验，但周边硬件条件或会掣肘发展。记者走访时看到，东朗·团结新里所处位置拥有众多国营厂的家属区，建筑时间较早，是典型的“老破小”住宅聚集地。虽然东朗·团结新里周边拥有地铁10号线和6号线两条地铁线路，“最后一公里”的步行距离仍需十余分钟。

与此同时，东朗·团结新里附近三公里拥有北京多个地标商业项目，例如三里屯·太古里、侨福芳草地、蓝色港湾、国贸商城等，想要与这些项目媲美，实属难事。

商业街区是宜居城市建设的重要内容，但并非商业转型的“万金油”。中国商业地产工作委员会主任郭增利指出，作为满足城市未来的商业中心，商业街区发展应在满足周边人群便利性生活的基础上，对辐射人群进行精细化分层，形成特殊吸引力。

助力城市提质升级

“作为辐射周边的商业街区，东朗·团结新里更要在定位上做精准分析，同周边商业差异化发展，构建非标个性化的消费模式和属地黏性化的服务模式。”郭增利表示。

当前，商业街区正成为商业体创新发展新形势。2018年北京市发布《北京市街区商业生态配置标准指导意见》的（以下简称“指导意见”）中指出，着眼于未来30年，北京街区商业按照2020年“保基本”、2035年“提品质”和2050年“有特色的目标发展。其中，2035年发展目标是“织密”街区商业网络，提升街区内商业网点覆盖度，促进全市生活性服务业网点不断规范化、连锁化、便利化、品牌化、特色化、智能化发展，形成配套完善，具有较高品质的街区商业生态环境。

可见，商业街区在促进北京商业发展中拥有重要意义。北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，东朗·团结新里应朝着不同于寻常的街区商业进行发展，凭借此前消费者浓厚记忆，将该街区打造成为集社交、休闲、文化于一体的服务体系。

“东朗·团结新里改造势在必行！”赖阳指出，传统市场的改造还有利于北京“一刻钟便民生活圈”建设，促进北京生活服务业转型升级，助推2025年一刻钟便民生活圈全市覆盖的目标实现。

据悉，今年2月，北京市商务局会同市财政局、市公安局等10个部门印发了《关于进一步促进商圈发展的若干措施》强调，应在创新商圈管理体制和运营机制方面，鼓励因地制宜创新街区治理模式，建立多方共建机制，助力打造地标性商圈。

北京商报记者  刘卓澜  实习记者  王思琦