2021年即将结束，这一年，房地产市场经历了太多的“猝不及防”。销售业绩“冷淡”，利润出现下滑，债务危机……整个行业正在经历深层次的洗牌。比之“三道红线”更甚，各大房企对于安全的认识上升到前所未有的高度。

在行业周期的波动下，也不乏优秀的企业仍保持稳健发展，较早一步转向质量经营的碧桂园成为其中的“优等生”。这种稳健策略亦受到全球评级公司的认可，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普则于2020年将该公司的评级展望由“稳定”调升至“正面”。

优质企业的韧性

房地产行业的波动，也伴随着周期的变化。2021年，房地产行业整体面临“寒冬”压力，境内发债几近停滞。同时，个别房企的债务爆雷，对境外债券投资者的信心也造成了冲击，少数房企遭遇信用评级下调。

面对市场的风云变幻，有人谈“至暗时刻”，有人谈“硬着陆”危机，但稳定的主基调未变。今年的政府工作报告中，除了“房住不炒”外，还提到了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。

9月底以来，房地产融资端出现边际放松，行业整体发展阶段性调整趋向稳定。比如，要求银行加大对合理需求的按揭贷款支持；金融监管部门发布了处置重点房地产企业风险的通知，鼓励发放并购贷款和金融债券，支持优质房企收购风险房企的项目。从监管层最新表态来看，房地产合理正常融资将继续得到支持。

12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园境内主体“碧桂园地产集团有限公司”计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。这是碧桂园首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。

就在同一日，龙湖集团也计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元。

中期票据之外，房企的其他融资渠道也逐渐畅通，包括碧桂园、龙光集团、招商蛇口、金地集团等企业的ABS产品，或计划、或已于近期获批发行。12月5日，碧桂园消息称，拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品，申请获批后，碧桂园将在监管机构指导下尽快启动相关产品的发行工作。

在业内人士看来，房地产市场已进入下行区间，考虑到金融机构风险偏好，央企国企及优质民企能更“得利”。相较于民营企业的“不稳定”，国企融资有着天然的优势，核心理论就是“安全”。换句话说，一些财务情况较好、信用评级较高的房企，会得到资源上的倾斜，碧桂园、龙湖正是这样的企业。“房企融资逻辑，也是未来市场的发展逻辑，更好地‘活下去’很重要。”

稳健发展 守住“钱袋子”

外部环境遭受考验，各大房企更要守住自己的“钱袋子”。

正如标普所言，在行业整体趋紧的外部环境下，财务杠杆合理并且竞争地位较强的开发企业具有更好的发展潜力。这些企业经营更加稳健，融资空间较为充足，可以通过已经建立的竞争地位和资金优势，推动销售，提升销售回款，优化土地储备并增强竞争优势，并可能逐步提升自身信用质量。

行业分化加剧，但龙头房企业绩表现普遍较为亮眼。据中指研究院数据显示，碧桂园连续11个月稳居榜首，领跑房地产行业。2021年1-11月，碧桂园累计实现权益合同销售金额5326.7亿元，是唯一突破5000亿元的房企。

销售业绩的持续向好，得益于碧桂园的均衡布局。

众所周知，碧桂园在三四线城市的“战场”聚焦深耕，这些区域的坚定投资，也为其创造了每年持续增长的基础。但碧桂园并未因此仅专注于在三四线城市拿地。在2021年中期业绩发布会，碧桂园常务副总裁程光煜提到：“不会放弃一二线市场，坚持一到五线城市市场的均衡布局。”

从第二批集中供地开始，央企国企成为拿地的主力军，而民营房企多选择被动式的“躺平”状态。面对惨淡的拿地市场，碧桂园在拿地布局方面依旧保持了稳健的步调，布局兼具深度和广度，既有序有质扩张，亦平衡投资与风控。

根据中指数据显示，1-11月，碧桂园权益拿地金额1333亿元，位列榜单首位，充分展现出龙头房企稳健经营的底气。同时，1-11月，碧桂园拿地销售比为25%，尽管拿地金额高居榜首，但依旧保持了碧桂园审慎拿地布局的稳健步调。

今年5月11日，碧桂园以41.15亿元竞得北京城市副中心第12组团1201地块内的一块综合用地，其中包括居住、医院以及多功能用地。从知情人士处获悉，此地块一度成为碧桂园单体投资额最大的项目，现项目案名为碧桂园·和世界，将于近期入市。

加固自身“安全壁垒”

随着市场方向的转变，房地产行业的关键词从“规模增长”转向“质量发展”。

2020年，碧桂园已经着手开展全竞提升，围绕“一率五力”提升全周期竞争力。即指在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。

以“高效率”为例，其强调的是经营和资金的高效运用。资金使用效率提高，可以有效减少资金占用成本，增强企业整体盈利能力。“产品力”方面同样如此，碧桂园一方面讲求“读懂标准化”，围绕质量管理“十项重点工作”做好基础产品力的升级，另一方面讲求“分析消费者的生活痛点迭代产品”。

除此之外，碧桂园还通过多种业态协同发展，加固自身的“安全壁垒”，智能建造、智慧餐饮、现代农业……“我们今天跟其他的地产公司有什么不同呢？我们应该走出一条自己的路，高科技的道路。”碧桂园集团董事会主席杨国强表示，以高科技建造助力地产业务发展，是碧桂园正在探索并已有所突破的一条发展路径。

自2018年7月成立以来，碧桂园旗下全资子公司博智林围绕建筑机器人的研发应用始终聚焦三个核心：保障施工安全、提升施工质量、提高施工效率，以提升建筑施工综合效益。

截至今年11月底，碧桂园已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖超280个项目，累计交付超600台，累计应用施工面积超550万平方米。建筑机器人的试点应用，将大幅提升施工的质量、安全性以及效率。

值得关注的是，当下各大房企对于安全的认识上升到了前所未有的高度，就连一向“不着急”的万科，也于近期计划拆分万物云上市。这一方面是出于行业“寒冬”的担忧，但更多是对于自身未来成长的思考。

事实上，继中央政治局会议定调后，今年的中央经济工作会议在部署明年重点工作时，再次强调“促进房地产业良性循环”，并首次提出“加强预期引导”。

业内人士指出，随着多方利好信号释放，房地产行业回暖预期渐起，市场向好趋势不断增强。碧桂园等稳健型房企由于具备更高韧性，一方面受到行业整体态势冲击较小，另一方面修复期及发展调整过程也更快，可以迅速适应市场变化，抓住机会窗口。