没有消费品展区的人头涌动，也没有食品展区的美食佳肴，但安静的服务贸易展区却藏着民生和资本市场的前沿趋势。其实，在整个可持续发展的大主题下，地产行业对中国实现双碳目标至关重要。

北京商报记者在该区域看展时发现，土地交易、新建筑标准的言论层出不穷，但对于年期不足的老项目如何发展、交易，仍是资本市场尚未解决的问题。

自1988年开始，中国开始允许土地使用权以租赁的形式向私人转让，从而导致越来越多的商用物业面临剩余土地使用权年期不足20年的问题。世邦魏理仕预计，至2030年，中国18个主要城市剩余土地使用年限少于20年的单一业权商办物业总面积将增加到约3000万平方米，且其中约70%位于一线城市。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，未来十年土地使用年限少于20年的商业地产存量会大幅增长，土地使用权续期将成为城市更新中亟待解决的问题。

翻新老项目，优化营商环境也成为了政府大力扶持和推动的重点。在今年政府工作报告内，城市更新成为“十四五”期间的重要议题。记者翻阅资料发现，《民法典》（2020年版）第二编第三分编第十二章第三百五十九条中写道，非住宅建设用地使用权（包括该土地上的房屋以及其他不动产的归属）期限届满后的续期，依照法律、行政法规的规定办理，但另有约定的除外。同时，《城市房地产管理法》（2019年版）第二章第一节第二十二条中指出，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年申请续期。经批准准予续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

可见，建立明确、可行的土地使用权续期机制至关重要，这不仅能让“老旧”物业重获新生，并进而成为推动经济升级转型的房地产载体，同时也为投资人带来新的市场机遇。

那“老旧”项目如何定价呢？对于数字不精的人而言，堪比天书。记者在世邦魏理仕展区问到该问题时，对方列出了一个万分复杂的公式。总结而言，交易实践中投资人对土地年期和资产价格关系，发现当剩余年期小于25年时，补缴地价因素对交易价格的影响有加速放大迹象，而随着剩余年期的缩短，其交易价格中所隐含的补缴地价因素影响越大。

世邦魏理仕大中华区估值及咨询服务部负责人黄新明表示，目前，投资人对剩余土地年期相对较短的项目保持积极的关注，在对交易定价时基本参照土地到期可按市场地价的一定折让比例补缴地价续期，这反映出其对于中国商业地产投资前景以及相关土地续期政策未来进一步完善的乐观。也显示出制定兼具普适性和灵活性的法律和地方性法规，厘清市场对于土地使用权续期相关问题的关切，是商业地产市场未来发展完善的必然要求。

“中国的商业地产市场庞大，不同城市的发展阶段、市场表现均存在明显差异，建立以国家层面指引性框架为基石，地方层面灵活执行为辅助的法规体系，将是土地使用权续期问题的最优解。”

世邦魏理仕华东区估值及咨询服务部负责人韩艳雯补充说明。

北京商报记者  刘卓澜