编者按：尽管去年行业曾经悲观地预测：站在未来，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鹅落下之时，行业也曾经悲观地喊出：失去的春天。我们依然看到在逆境中坚持产品品质的企业，看到营销人们从线下到线上的全面探索，看到了竞合出的未来，看到了在第二赛道不断探索的身影。劳动不仅光荣，更应该能致富。于是，整个行业收获了五年来最好的“金九银十”，在错过了一个春天的情况下，依然有企业提前一个月撞线全年业绩。欣喜之余，我们必须更加清醒地看到在行业不确定性更加突出的当下，有的问题迫在眉睫。已经接近公开报价的销售榜，“三条红线”尽踩的品牌房企们、被渠道绑架日益严重的销售，以及靠优化、卖资产活下去的“问题宝宝”、资本泡沫破裂的物管行业……在2020年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问·2020》，回看整个行业。

年关将至，北京土拍市场即将落下帷幕，因海淀树村等4宗宅地延期出让，期待的夺地大战将在明年初上演。回顾今年的北京土拍市场，“不限价”地块供应成为了主旋律，限竞房地块虽然供应较少，但却有“放松”的情况出现。“放松”的关键点就在于，出让文件对“70/90”政策的描述，由“套型建筑面积”变成了“套内建筑面积”，一字之差，面积多出了几十平方米。开发商的可操作性大了，购房者的可选择空间也大了，那么“变贵”的限竞房，购房者会买单吗？松动的“70/90”政策又会带给市场怎样的变化？

限竞房“套型”转“套内” 

北京商报记者梳理发现，年内北京限竞房地块仅有8宗成交，其中上半年有6宗，下半年有2宗。值得一提的是，自今年5月15日最后一宗限竞房地块成交后，北京累计5个月没有新增限竞房地块，下半年的2宗也是12月份才成功出让的，分别是昌平沙河镇限竞房地块、朝阳东坝限竞房地块。

据了解，由“套型建筑面积”变为“套内建筑面积”，正是发生在下半年的2宗限竞房地块。其中，昌平沙河镇地块并未引起太大波澜，中公教育以30.05亿元底价竞得，“套内建筑面积”当时也并未得到关注。而引发广泛关注的是朝阳东坝地块，该地块的“逆袭”属性，也给“套内建筑面积”的出现带来不一样的色彩。

记者了解到，朝阳东坝地块曾于今年3月末挂牌出让，后于4月27日北京市规划和自然资源委员会发布了暂停出让的公告。重新挂牌交易后，该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地，商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米；最高销售单价由不得超过76364元/平方米调整为不得超过78000元/平方米；出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元。

地价虽然贵了，但地块属性发生了变更，“70/90”政策也出现“放松”，该地块自然更受开发商的青睐。彼时，华润+城建、阳光城、招商、远洋、旭辉+首开+金地等多家房企及联合体参与竞拍。

然而正是因为地块的“优秀”条件，地价水平过高，所以地价上限也设置得很低，溢价率3.5%，便快速进入自持阶段。最终，首开+旭辉+金地联合体以35.0244亿元的价格、4%的自持面积竞得，楼面价更是超过了4.7万元/平方米。如果按照“套内建筑面积”来测算，朝阳东坝所建项目的房源总价或许会成为北京“最贵”的限竞房。

一般来说，目前市场上限竞房的得房率普遍在75%-80%之间，若以中值78%的得房率来计算，如果朝阳东坝限竞房地块的套内建筑面积为90平方米，则套型建筑面积约达到115平方米。即便以北京目前5万元/平方米的销售均价来计，一套房源的差额就超过了百万元。此外，房源总价上涨也会影响到购房者的首付预期，目前一些偏远的限竞房项目是可以达到普宅标准的。

同策研究院分析师丁垚表示，此前开发商不倾向于做限竞房主要还是因为利润较低，同时很多限竞房地块区域不佳，例如地块限价与周边二手房存在倒挂，不利于后期去化。而“套型”转“套内”，对开发商的吸引力无疑是巨大的。

顺应市场需求的转变

从2016年下半年，北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式，限竞房和共有产权房地块成为北京住宅供应的主力。过去三年，北京一共有212宗地块供应（包括部分流标），其中限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平方米，共有产权52宗地块，不限价的商品房地块仅有21宗。

而所谓限竞房“70/90”政策，就是在“限房价、竞地价”的同时，所出让地块中90平方米以内户型的建筑面积占比要达到70%以上。这一方面是为了控制房价，另一方面也是给刚需客群降低置业门槛。

对于“套型”转“套内”的变化，合硕机构首席分析师郭毅表示，此前大量限竞房入市，对缓解北京住房供需起到了较为关键的作用，但同时也因为同质化严重带来了去化难题。“因同质化产品扎堆，购房者所选择空间有限，一些购房置业需求并未得到释放。政策的变化，就是为了满足不同需求购房家庭的置业需求。”

郭毅称，就开发商而言，“套型”转“套内”相对释放20%建筑面积空间尺度，开发商的腾挪空间被放大，这样自身的自主权也更大，可以根据对市场的判断提供更多户型产品。限竞房产品拉开产品梯度、价格梯度，可以告别此前同质化扎堆的局面，对项目去化也是利好的。

北京商报记者注意到，旭辉+金地+首开联合体曾于今年5月竞得了朝阳东坝另外一宗限竞房地块，该地块仍执行“套型”政策。同一开发商、地块互为邻里，又因“套内”的转变拉开了差异，未来2个项目产品大概率是互补关系，可以打破同质化禁锢。

另外一个层面，随着“二孩”政策的放开，也带动了大户型房源需求增加。贝壳研究院高级分析师潘浩称，随着家庭结构的变化，小户型房源将难以满足多口之家的居住需求，换房便成为不少二孩家庭的刚性选择，“套型”转“套内”也是顺应市场需求的转变。

“套内”将常态化？

“套型”转“套内”已然在路上，按照开发商的推盘节奏，项目大概率会在明年上半年面世，然而“变贵”的限竞房，购房者会买单吗？

对此，潘浩解读称，据贝壳研究院统计，自2016年限价地块入市以来，限竞地块的限价均高于一年后整体住宅市场的成交均价（假设取地后一年入市销售）。可见，限竞房限制的是中高端项目的价格，并非纯刚需项目，限竞房的价格对应的客户群体中刚改客户多于首置客户。但“90/70”的限制将大部分产品建筑面积限制在90平方米以下，主要为一、二居和小三居产品，难以满足刚改客户需求，此次“套型”变“套内”实则增加户型建筑面积至110-120平方米，提供了扩大刚改产品供应量的空间，此为限竞房制度在发展过程中顺应市场需求的策略调整，将指导未来限竞房项目提升市场竞争力。

“政策调整来自于市场反馈，‘套型’变‘套内’是市场作用的结果。”潘浩认为，从变化本身来看，未来再次出现的概率非常高，尤其是对于高价格区域的项目。目前北京出让的2宗限竞房地块属于试水阶段，其市场反馈结果将成为未来此政策能否延续的依据，这尚需时日予以验证。

郭毅则认为，限竞房“套型”转“套内”将常态化，这肯定会是一个长期政策。在郭毅看来，受此前限竞房入市影响，目前北京市场已经很好实现了稳定房价的调控目的。那么在此基础上放大“套内”，稳房价仍处于合理区间。而且“套型”转“套内”也具有灵活性，可以根据地块的属性、周边的置业需求，甚至价值尺度来进行合理调整。从这个层面来看，在满足各类置业人群购房需求的同时，稳房价仍不会“掉队”。

北京商报记者 卢扬 王寅浩