在《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台后三年，土地流转专家们心中的“三赢”模式真的出现了。

今年7月，北京市第一批、全国首个市场化入市的集体土地长租公寓项目——北京南三环集体土地租赁项目，泊寓|院儿（成寿寺社区）正式开业。

经历近20年的曲折历程，告别曾经的“脏乱差”，四座崭新的白色建筑在南三环方庄桥西南角拔地而起，这是北京城中村改造迈出的一大步，也是农村集体土地租赁住房试验的第一步。

有别于其他土地获取，村集体和企业在集体土地入市上属于“双赢”局面，合作方万科前期只需投入建设开发成本，节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本；而村集体则会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。

“新型的租赁居住社区应该是一个全新的‘共享复合社区’，让同一个社区的住户形成一个社群，这里有互动有故事发生。”在没有先例可寻的情况下，万科在产品设计方面意图打造新的租赁社区概念，这也为之后的集体土地租赁房项目建设提供“样本”参考。

探索

20年的“破冰”之路

成寿寺项目的入市，经历了近20年的曲折历程。

据了解，现在成寿寺农村集体建设用地试点项目的主体北京金城源投资管理公司，前身为成寿寺村集体经济组织，自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。

2002年，成寿寺村作为区、乡社区股份合作制改革试点单位，撤销生产队建制，改村、队两级核算为一级核算，成寿寺农工商联合公司经北京市工商行政管理局丰台分局核准，变更名称并登记注册“北京金城源投资管理公司”，实行专业化管理模式，并设有子公司世纪景房地产开发有限公司、大陆变电设备有限公司、成寿寺集贸市场中心、北京金九成物业管理中心。

2005年成寿寺村作为北京市第一个试点村,完成了整建制撤村转居工作，农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。

“改造前，这里曾是脏、乱、差的小商户聚集区，由于缺乏有效管理，治安状况堪忧，导致多年来无法建设实施。”在泊寓｜院儿负责人孙漠林看来，成寿寺集体土地租赁房项目的诞生，可以说顺应土地流转入市的政策风向。

2017年一则新政改变了“城中村”改造的尴尬境遇，原国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、广东、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。

曾深度参与农村集体建设用地流转细则的一位专家回忆，让农村集体建设用地建设租赁房的政策初衷，一方面是为供求紧张的城市增加住房有效供给，推进租购并举；另一方面也是为了盘活农村集体用地，农民因此获得可持续的财产性收入。“把使用权一次性出让，卖了50年、70年这种方式并不可取，虽然农民可以一次性拿到钱，但钱花完了，怎么办？所以在流转的时候，对于农民未来生活的保障，要给予考虑。”在他看来，农民和集体组织没了土地，便没有了生产资料。

从农民和集体组织的角度考虑，农村集体建设用地在流转的过程中，较佳的方案不是一刀切，而是应将一部分集体建设用地保留下来，用以建设能够获取稳定收益并与城市功能相配套的产业。这样农民虽然也从农村集体变成城市集体了，但却拥有了一份稳定长期的收入。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似于北京等一二线城市其实有很多用地需求，但之前集体土地入市并没有相关的政策支持，试点的破冰，让土地开发利用会更加清晰规范。

改革

从瓦片经济到可持续发展

顶层设计的破冰与地方细则的出台，相当于为成寿寺这样的农村集体建设用地入市开启绿色通道。

2018年初，北京万科正式接手成寿寺农村集体建设用地改造项目。经过整体拆除重建，破旧的原始板房区变成了色彩鲜艳、风格鲜明的长租公寓，村民的收入终于从过去的“砖头瓦块”经济正式升级。

记者了解到，有别于其他土地获取，万科在成寿寺项目前期无需支付土地成本，只需投入建设开发成本，但每年需付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益。这样既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。而对于企业来说，这样的合作模式，大幅降低了企业参与租赁住房的资金成本压力。

按照传统的“城中村”改造模式，村民在土地开发后可获得一笔不菲的拆迁款，但这属于一次性消费，后期可能因为缺乏有效的收入来源，以至无法维系正常的生活需求。而利用集体土地建设租赁住房，则相当于每个月给村民“发工资”，这样可以保障村民能够获得长期保底收益加分红。

借助政策红利，一个“双赢”的新模式正在探索发生。经过两年多紧张筹备和施工，成寿寺长租公寓社区于今年正式入市，项目定名为泊寓|院儿。

市场

6%资产回报率

事实上，在“租购并举”的背景下，集体土地租赁房项目入市有着广阔的想象空间。

根据相关调研数据，北京的租赁人口有860万，住宅有750万套，其中可用于租赁的有430万套，这其中仅有250万套合规，剩下则是不合格的城中村和地下室，这部分不合格的逐年在拆除中。

万科集团合伙人刘肖表示，当时一居室单间的月租金价格在3000-5000元，两居和三居的月租金价格在7000-1万元。合规的250万套租赁住房的平均套租金为7000元/月，这个价格超出了年轻人的合理支付范围（房租占月收入的1/3较为合理），需要对应的月收入在2万-3万元。事实上很多人的收入达不到这个水平。根据测算，万科将其集体土地租赁房项目的租金目标定为3000元/月，这属于一个相对合理的水平。

据了解，成寿寺样本前，北京已经率先尝试农村集体建设用地建设公租房。

2014年，北京市正式推出农村集体建设用地上的公租房项目。当时北京市住建委相关负责人也曾给北京商报记者算了笔账：以北京西五环某公租房项目为例，目前通过招拍挂方式拿地后建成项目的成本约为每平方米1万元左右，而如果利用集体建设用地、无土地出让金，成本则将下降至5300元/平方米，接近一半。如果算上融资成本，那么招拍挂拿地的项目至少每平方米每月租金要到40元，一套40平方米的一居室要1600元/套/月，如果是集体用地，则每平方米每月可以下降到30元以内，租金就可以控制在1200元/套/月以内，甚至更低。

在刘肖看来，成寿寺项目建设的泊寓|院儿极大地填补了这部分市场的空白，低租金和高居住品质可兼得。利用集体土地建设租赁住房这一新模式节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。继成寿寺的900余套长租公寓入市后，北京万科还有高立庄等项目的长租公寓即将入市，这部分新增租赁住房供给也可以进一步对租金价格起到平抑作用。

目前该项目有20平方米和30平方米两种户型，单套月租金为3600元或4700元，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。“某种意义上，成寿寺项目月租金3600元起租，通勤20分钟，基本达到要求。”刘肖坦言，因为地理位置因素，成寿寺项目尚未达到月租金3000元的标准线，下一个高立庄项目则会更便宜，也更接近成功目标。

据万科方面透露，目前北京万科获取了北京市租赁住房优质供地资源中的2万套。“对于万科来说，长租公寓是第二赛道，我们希望打造出的是可持续、可复制的生意模式。”刘肖称，通过村企合作开发模式，村集体可以获得长期稳定收益、享受超额经营分红，万科可以打造精品、追求长期经营的可持续。“目前成寿寺项目可以实现约6%资产回报率，属于微利但可持续。”

目标

可复制的集体土地“样本”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，集体土地租赁房建设意在形成多元化的供应模式，保障房地产市场供求体系健康平稳运行，满足多层次的居住需求。此外，村集体和企业联合开发的用地新模式，更深层次也是为了提供一个新思路，形成一批可复制、可推广的改革样本。

谢逸枫称，站在企业的角度，万科拥有着无可比拟的资源优势，同时作为“先行者”，成寿寺项目在规划和融资等方面都获得了外延力量，这也为其打造标杆“样本”提供支持。

以融资为例，万科在成寿寺项目虽然只获得45年的经营管理权，地面也没有抵押物，但国开行仍给予万科25年的专项信用贷，缓解了其项目资金压力，加快了建设进度。此外，成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。

在没有先例可寻的情况下，万科在产品设计方面意图打造新的租赁社区概念。

孙漠林称，新型的租赁居住社区应该是一个全新的“共享复合社区”，让同一个社区的住户形成一个社群，这里有互动有故事发生。在万科的设计理念里，集体土地租赁房建设并不仅仅局限于满足租住的需求，而是将年轻人对生活方式的多种需求，转换成丰富的配套融入到设计中去。

据了解，万科在泊寓|院儿建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的城市共享客厅——“社区之心”，配置云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等社区配套，为年轻人提供更富活力的社交空间。除此之外，泊寓|院儿在楼宇之外推出了4000平方米的社区个性商街，集合深夜食堂、时尚潮牌、京城老字号、网红集市等多种业态，让租客走出家门即可体验消费场景。

记者此前也就此进行过走访调查，由于原始工场及厂房的转移，集体土地租赁住房项目周边现有产业人口大多以科技和新白领为主，而可选择住宅大多都是传统的村里板房。占据优质的地理资源，租金高，但并没有真正与周边租金所匹配的适合居住空间，业态规划单一、市井生活缺乏。因此，这就需要一个新的模式去尝试“破冰”。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。曾经的“脏乱差”旧貌换新颜，长租公寓的种子也在集体土地上生根发芽，或许不久的将来会撒遍全国各地。