存量发展背景下，城市更新成为城市发展的关键词。“有机更新”替代“老城改造”，成为近几年老城发展的方向。2017年9月中共中央国务院批复的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》（以下简称“新版北京城市总体规划”）中，提出“将核心区内具有历史价值的地区规划纳入历史文化街区保护名单，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保，最大限度留存有价值的历史信息”后，北京城市发展和建设更是进入了新阶段，老城的城市更新也被赋予了更多的内涵。

2018年10月竣工开馆的东四胡同博物馆，凭借对 “四九城”的浓郁历史风貌与人文特色的重现，成为新时期北京城市更新与改造的重要样本。“迁出派出所，打造博物馆”的有机更新实践，也让外界看到了历史文化街区改造更多的想象空间。“疏解非首都核心功能、保护古都风貌、传承历史文脉；改善民生、产业更新，做文化强区”正在逐步实现。

缘起

城市文脉保护和更新的时代诉求

在牵手首创前，东四三至八条历史文化街区环境综合治理项目足足酝酿了25年。

东四胡同博物馆所在的东四四条77号，整体院落于1940年前后建成，原为东四派出所办公驻地，属东四街道片区管辖。1990年11月，东四四条77号院所属的东四三至八条，被市政府认定为“第一批文物保护区”，2015年4月被住建部和国家文物局认定为全国首批“历史文化街区”。

“这里几乎完整地保存并延续着自元代形成以来的街巷肌理，具有丰富的物质文化遗产和浓厚的人文环境氛围。”然而，近年来伴随着城市建设的加快以及人口的快速增长，街道及居民无不反馈，人口密度大、低端业态聚集、违法建设存量大、“大城市病”现象严重等现实问题愈发凸显。

伴随着东城区《东四区域保护规划实施研究》在2015年的启动，针对东四三至八条历史文化街区的升级改造也被提上日程。

作为东四三至八条环境综合治理的首个腾退启动点，东四四条77号院被定位为“胡同博物馆”。在东四派出所疏解腾退迁出后，改造项目正式启动。

2015年10月，东城区人民政府与首创集团共同就东四三至八条历史文化街区环境综合治理项目签署了战略合作协议，此次合作也被双方赋予了极高的意义：旨在疏解非首都核心功能、保护古都风貌、传承历史文脉；改善民生、产业更新，做文化强区。2016年12月，首创集团二级企业首创经中公司与东城区区属企业共同出资成立北京首创东恒投资有限公司，东四历史文化街区保护项目正式启动。

作为东四三至八条历史文化街区环境综合治理首个项目的东四四条77号院，在启动升级改造后，承载了北京旧城文脉保护和更新叠加的时代诉求。

首创经中城市更新平台品牌营销部负责人蔚瑾自2017年以来一直负责着博物馆定位、设计、开业筹建以及后期运营工作。她告诉北京商报记者，之所以选择东四四条77号院作为东四三至八条环境综合治理的首个腾退启动点，是因为这个院子原为东四派出所，是腾退最快的一个完整院落。

坚持原工艺高标准修缮，坚持政府主导、多元投入、充分调动社会力量积极参与文物保护利用，东四胡同博物馆成为了东城区2018年疏解整治促提升重点文化修缮项目。

据了解，东四胡同博物馆改造项目从筹备到开馆历经了大约两年时间，其间包括一年定位设计、一年改造建设。至2018年10月18日上午，以“胡同的历史和文化”为主题的东四胡同博物馆揭牌正式开馆。

修缮

保护与发展间的探讨与实践

2017年出台的新版北京城市总体规划明确，老城内不再拆除胡同和四合院，推进历史文化街区、风貌协调区及其他成片传统平房区的保护和有机更新。作为全市历史文化遗存和胡同四合院最为密集的地区，东城区近年来在历史文化名城保护上的探索日渐深入。在东城区的发展规划中，“十三五”时期的任务之一就包括：重点打造前门东区、南锣鼓巷地区、东四三至八条地区等一批“历史文化精华区”，基本完成旧城改造、更新和古都风貌保护任务。

作为东四三至八条地区 “历史文化精华区”的重要组成部分，东四胡同博物馆的改造，也被赋予了更加深刻的内涵。升级改造后的东四胡同博物馆，主要承载着东四片区历史文化展示以及文化交流两大核心功能，被誉为东四片区文化探访路上结合文化传承与社区服务的一个代表性项目。

不同于传统规划“重新城、轻老城，重新建、轻更新”的思维，在2017年新版北京城市总体规划的指导下，东四胡同博物馆的更新改造实践中，有意摒弃了过去修缮工程中的“修旧如新”理念，反之格外注重“修旧如故”。在更新改造中，东四胡同博物馆保留了原77号院的传统规制，还原了传统四合院及垂花门、硬山顶合瓦、清水脊屋面、门廊彩绘、墀头砖雕等古建筑元素。

难能可贵的是，作为启动于2017年的更新改造类项目，东四胡同博物馆对于街区历史风貌的保护，走在了城市导则的前面。据了解，2019年初，北京市方正式出台了《北京历史文化街区传统风貌保护与更新设计导则》，明确规定修缮历史建筑，应采用传统结构、做法、材料，原址保护、维持原样，不得违法拆除、改建、扩建。

蔚瑾表示，东四胡同博物馆所在院落是标准的三进四合式建筑群落，占地1023平方米。坚持“修旧如故”的理念，目的就是要让建筑呈现原来的古朴风貌。同时，在不影响规制和房屋结构的情况下，首创经中也在陈列布展上进行了现代化的艺术创新，融入了现代设计理念。

根据介绍，改造后，博物馆中的一、二进院作为文化展览空间，包括东四印象展区、印象瓦舍展区、文化探访展区、历史文化实物展区、文化交流客厅五个部分，传承胡同文化。第三进院落，也就是后院的正房和厢房，则作为文化交流空间，具备专业的照明、音响、多媒体及安防设施，支持10-100人不等的活动场景，能够满足展览、讲座、论坛、公关活动等不同形式的活动需求。这种既打破陈规，也能顺应传统的城市更新实践，体现了老旧城区及街区保护与发展间的探讨与实践。

值得一提的是，馆内历史文化实物展区中摆放着的大量珍贵藏品，大多来自于片区房屋拆违、修缮、大扫除中的收集以及居民借予或赠予。

“在推进东四三至八条环境综合治理工作中，博物馆先后收到了来自东四街道及东四居民提供的福康安府邸的金丝楠木荷叶墩、博缝头、古老建筑构件及嘉庆二十二年老城砖等藏品。这些都体现了居民对我们改造项目的认可与支持。” 蔚瑾介绍。

改造后的东四胡同博物馆让人充满期待，但对该区域的整体改造，远远不止一座四合院的腾退这么简单。

据介绍，由于场地限制，很多工序以及大木构件的拆卸安装无法依靠现代化的起重设备，只能靠传统的人挑肩扛。77号院整修时的大梁选用的是落叶松，重达800-900公斤，整个拆装过程动用了全部人手。

此外，保护性修缮也是一项细致活儿，这并非简单的“和大泥、起大砖”，而是需要项目团队付出更多的精力与心力。为了遵循“修旧如故”的修缮原则，项目修缮者要根据零部件的损坏及老化程度，逐一判断每处构件是否需要重新制作。木料需要逐一拆解、编号、标记位置；砖瓦需要逐一挑拣、处理。 经过挑拣，发现旧红砖3200块、兰砖与停泥砖合计约1100块、旧瓦片约7000块，经过处理后，仍用于现在的77号院。

修缮古建最为关键的是人才。据了解，东四胡同博物馆从修缮之初到布展工作，邀请了古建专家、街道领导共同研究论证，并积极听取东四居民的意见，建筑施工阶段由专业古建施工单位与非遗传人共同参与其中。

“修缮修缮，边修边看。实际改造过程中，如果有不利于古建保护的部分，设计人员就会根据匠人意见重新制定方案，设计部门进行设计变更，施工部门再进行施工调整。” 蔚瑾表示，基于古建筑保护性修缮的专业性及复杂性，在木作、石作、瓦作到油漆彩画等修缮工序中，项目团队中的设计、工程人员，均在匠人的修缮指导下进行作业。

首创经中还在持续探索如何深度挖掘胡同的价值。据悉，在东四胡同博物馆“文化展览”的主要职能基础上，项目还会不定期举办品牌活动、公教活动、社区活动等形式多样的活动，以此发扬胡同文化内涵。

其中，二进院西厢房的文化探访展区，不仅可以展示东四地区环境治理前后的“前世今生”，还将承载着文化普及教育的功能，未来将向北京市的各年级学校开放，拓展为东四区域城市发展主题的文化教育中心。

取舍

社会效益与经济效益的平衡

从北京老城城市更新的推进来看，新时期下，关于老城以及街区的升级改造，业内外的一致共识是：要把具体改造提升同保护历史遗迹、保存历史文脉统一起来，既要改善人居环境，又要保护历史文化底蕴，让历史文化和现代生活融为一体。

事实上，对于历史文化街区基础设施和人居环境的整体更新，既能给居民更好的生活条件和自信，也是保存城市文化多样性的题中之义。可以看到的是，在2018年10月竣工开馆以来，开启了全新功能定位和生活方式的东四胡同博物馆，在一众老旧街巷中重新焕发出了生机与活力。

来自首创经中方面的数据显示，东四胡同博物馆于2018年10月18日开业，截至2019年底，接待总人数逾7万人，接待团队逾300场。仅2019年全年，博物馆内举办了合计250场+文化体验活动，包括主题展览、手工体验、四合院市集、沙龙讲座、民俗活动以及演艺等多元活动。

北京商报记者了解到，东四胡同博物馆改造之初，便被定位为非盈利、综合型的文化机构。首创经中设计团队致力将东四四条77号院建设成为东四社区精神文化面貌的展示窗口，策划并重新定位院落的功能和形式。正是基于这种定位，也使得改造方首创经中在项目改造提升以来，面临着自费投入改造以及盈利模式不够清晰的现实问题。

根据介绍，首创经中在东四胡同博物馆改造上的资金投入超1000万元，均为企业自筹，目前项目尚未达到收支平衡。由于东四胡同博物馆的非盈利性，目前博物馆项目的收入基本上包括场地租赁和配套服务两大块。总的来说，就是一、二进院全部为公益性的文化展览，院落空余空间可以根据现实情况承接一些收益性的活动。

不过，这样“公益+收费”的模式并没有给东四胡同博物馆项目带来太多收益，现阶段仍然是社会效益大于经济效益。基于项目的维护以及企业的长期运营，首创经中也在积极寻求一条可持续的城市更新项目发展模式。

据透露，该项目目前初步确定了两个盈利方向：首先，是最大化地利用项目以及项目延展出来的一些职能，来增加一部分额外的收益，以此平衡博物馆作为公益性项目持续运营过程中的各类支出。其次，希望通过打造东四胡同博物馆作为首创经中的品牌项目，借助项目的品牌效应，去抓取更多具有利润空间的城市更新类项目，以其他项目的收益来对博物馆项目进行一定“弥补”。通过对“整个盘子”项目的资源整合与系统运营，来实现公司在城市更新板块上总体的营收平衡。

据了解，作为由东城区政府与首创集团合作的“东四三至八条历史文化街区环境综合治理项目”的重要组成部分，首创经中对于东四胡同博物馆的更新改造，只是首创经中投身城市更新的第一落点。接下来，首创经中还将在切实保护原有风貌的基础上，结合环境治理、社区升级、院落改造等方面进行区域内的业态更新，打造东四三至八条历史文化保护区环境综合治理示范区。