而如今，六层老楼安上电梯，脏乱外墙维修焕新，节能设施安装入户……7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

《意见》提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

老旧小区问题多

本次工作的改造对象主要是2000年底前建成的老旧小区，由于建成年代较早、失养失修失管，除去已经不再适宜居住的危房之外，还在勉强支撑的小区也难免会出现设施的不完备和老化问题。

“老小区面临的一个大问题就是停车位。2000年以后汽车发展非常迅速，比如新小区一般都会充分考虑停车位的问题，但之前建成的小区不一定会考虑到。”中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长孙文华认为，时代的迅速发展导致新老小区在配套设施上存在着必然差异，会导致居民生活幸福感的降低，“小区里没地方停车，停到马路上还要被开罚单，感受就很差了。”

加装电梯也是成为老旧小区改造绕不开的话题。中国建筑技术集团有限公司既有建筑增设电梯研发中心副主任、总工程师史学磊接受媒体采访时曾表示，他调研发现，全国17万个老旧小区中，共有将近200万个单元没有电梯。

在北京二环内工作的小刘表示，为了节省租房成本，自己只能选择不带电梯的老旧小区租住，但因为膝盖关节有损伤，“租房我只能住一楼，不管是采光还是通风，都比高层差不少”。而对于大多数居住在老旧小区，腿脚不便的老年人来说，电梯的必要性更是不言而喻。

分类施策

维护和配套是老旧小区改造工作的重点，针对这些问题，《意见》将老旧小区的改造内容分为了基础类、完善类和提升类三个大类。

基础类改造主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，满足居民安全需要和基本生活需求的内容，而完善类改造则注重满足居民生活便利需要，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

孙文华认为，老旧小区的改造不仅要重视硬件设施的全备，也要注重软件的提升，对社区的运维管理进行整体策划，完善服务，提升社区生活的幸福感。“在一些经济发展比较好的城市，公共服务已经在进社区了，类似于小区养老服务、生鲜超市等，这些都涉及到整体的规划。”

《意见》在确保基础设施的维护和完善便民设施的同时，也重视社区服务供给的丰富和居民生活品质的提升，积极推进公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

别让好心办坏事

尽管《意见》对于如何改造老旧小区提出了指导，但改造项目的落地却并不像想象中那么顺利。如何平衡改造需求和居民意愿是工作中的首要难题。

据媒体报道，去年北京市朝阳区劲松二区的加装电梯工程曾因业主反悔而被迫叫停。一楼居民发现加装电梯需要将煤气管道从地下改到地上，而改道后的煤气罐正好从其家厨房窗户外经过，因此反对加装电梯。

负责劲松社区改造项目的愿景集团相关负责人坦言，不光是劲松，其他地方的老旧社区电梯加装都是难题。一是加装电梯本身对楼梯有安装条件，要考虑地下管线和安装面积，二来居民意见也具有“一票否决”的作用。根据《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》和《朝阳区既有多层住宅增设电梯试点工作实施意见》，加装电梯必须本单元100%业主签字同意才能实施。

“如果有一家不同意。我们就都无法安装。”愿景相关负责人表示，现今还处于征集民意调查阶段，正在缓慢推进中。

“老旧小区对改善城市面貌，提升老百姓幸福感绝对是一件好事。”孙文华强调，老旧小区改造绝不能“说干就干”，“地方政府一定要做好规划，充分听取老百姓的意见，加强对改造工作的宣传和培训。”

改造如何回本

老旧小区改造工程大、耗费高，也是一笔不小的财政压力。

《意见》提出，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

一方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。《意见》表示，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

另一方面，加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。此外，支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

此外，《意见》也强调要持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与改造。

7月，住建部推动国家开发银行、中国建设银行与全国5省、9市签约战略合作协议，为签约地区提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

住建部部长王蒙徽强调，必须建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加快培育规模化实施运营主体，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与，“这才是推动老旧小区改造可持续的根本办法，也是推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型的重要切入点。”

而如何通过创造经济效益吸引更多社会力量参与改造，也是摆在眼前的难题。

作为首个在老旧小区中进行商业化尝试的企业，愿景集团相关负责人透露，愿景在老旧社区改造项目中主要是通过物业停车、便民空间的经营来获得盈利。

据其介绍，目前物业收费标准为多层住宅0.43元/平方米，高层住宅1.42元/平方米，计划用3年时间将物业费收缴率由60%逐步提升到80%，从2020年1月1日起正式收缴物业费以来，截至2月28日，劲松北社区2020年物业费收缴率已达46.5%。

孙文华建议，在产权分明的情况下，可以考虑对老旧小区住房进行原拆原建，提高容积率，“原来的小区居民就地安置，多余部分允许开发商作为商品出售。一方面提升了小区品质，另一方面能让社会资本进入老旧小区改造过程中来。”

据悉，此举已有地方政府进行尝试。7月1日，北京市住建委已联合多部门发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，对于北京启动危旧楼房改建试点如何开展作出了细致规定，试点内容涵盖组织实施、规划土地政策、资金政策、产权登记与物业管理、与申请式退租和住房保障政策衔接5大方面。

北京商报记者 陶凤 实习记者 余晓宇