图为：位于北三环北土城路惠忠庵的“北京书院”项目

内城新房本就稀缺，尤其是在近几年五环内土地鲜有供应的情况下，位于北京北四环内外的两大新盘项目——北京书院及小营路5号同台打擂，可谓是去年以来北京楼市的一大亮点。 不过对于想要置业内城的购房者而言，面对地段、配套几乎同等优秀的两个新盘应该怎么选？存在槽点的户型设计能否迎合当代购房者的胃口？两竞品楼盘同台打擂，谁家更胜一筹？本期“每周看盘”从开发商、区位及配套、定价、产品及户型设计等多个维度，为您展开评测。

选开发商：规矩国企首创&诉讼不断的远洋一品

作为普通消费者人生中最大宗的买卖，大多数购房者在置业前还会对开发商及项目口碑进行了解。

北京书院及小营路5号的共性标签是“北四环内外改造类新盘”，相距仅2.3公里，这两个内城在售楼盘互为竞品。

位于北四环内北土城路北侧惠忠庵的北京书院，由“非净地”拆迁改造而来，开发商为北京远洋一品房地产开发有限公司（以下简称“远洋一品公司”），公开渠道可查的代表项目仅为北京书院一个楼盘。北京书院项目入市前的“故事”颇多：开发商远洋一品在拿地后，曾卷入房屋拆迁安置补偿合同纠纷、国有土地使用权登记以及商标侵权等诸多纠纷，这也导致了该项目开发建设进展甚为缓慢，直至2019年11月方获批预售。

地处北四环亚运村小营路西侧的小营路5号项目，公开信息显示，前身为商业办公性质的写字楼——四方大厦，于2018年启动住宅类城市更新改造，操盘方为首创集团旗下的首创经中。据公开信息，首创经中成立以来一直专注于产业新城开发、政策性住房和城市更新等业务，曾开发建设并投资运营京津合作示范区（中国·光年城），代表作有北京市首个精装修定向安置房项目——首创·美澜湾、与东城区政府合作的东四三至八条历史文化街区改造项目等。

地段好、配套好是两个项目共同特点，但在开发背景上，因为拿地较早在产权年限上均有所缩水。公开资料显示，北京书院项目拿地于2003年2月，目前产权还剩53年；小营路5号所在地块拿地于2000年，按此计算，剩余产权年限为50年。

区位与配套：四环内北京书院更优

内城新房稀缺，显然为北京书院及小营路5号带来了天然的流量。北京书院及小营路5号都知道深知地段就是自家项目的优势所在，这两个旧改项目也均在自家楼盘的宣传上，围绕着“地段稀缺、罕见新盘”做起了文章。

在北京书院项目的楼盘推介信息中，“北三环”、‘奥东板块’为关键词，项目更是以“内城孤品、总价700万起抢住北三环”为口号招揽客户；小营路5号的项目营销，同样强调地段的稀缺性，该楼盘以“北四环唯一可售新房住宅项目，亚奥核心区稀缺地段”作为核心宣传点。

两个楼盘对于自家地段的底气并非没有支撑。机构数据显示，2020年上半年北京累计出让32宗住宅用地，从环线来看，五-六环依然是主力：五-六环的有18宗；五环内的只有7宗，分布于丰台以及海淀，其中三-四环出让的土地，仅有不久前合生斩获的丰台区分钟寺三地块。

毕竟，在外界来看，绝版地段往往对应着优越的区位及配套。北京书院及小营路5号项目所处区位均有教育配套，不仅交通便捷，周边商超、医院 、公园配套一应俱全。

具体来看，交通方面，北三环边上的北京书院项目距离地铁5号线和10号线交汇站惠新西街南口站直线距离仅400米，距离北三环路直线距离不足1公里。可以说是“出门步行10分钟下地铁，开车一脚油上三环”，有车的没车的都很方便。

北四环附近的小营路5号项目虽也毗邻5号线和15号线两条地铁线，但距离惠新西街北口站1.3公里，距大屯路东站1.5公里，步行地铁站相对略远。公路交通上，因紧邻小营路，自驾出行5分钟可上四环，10分钟可上五环。

在商业和医疗配套方面，因为两个项目相距仅2.3公里，部分配套还实现了共享。北京书院周边车行距离10分钟范围内，包括中日友好医院（700米）、北京安贞医院（3公里）以及中海环宇荟（2.5公里）、太阳宫凯德MALL（3.4公里）等医院及商业。小营路5号项目周边3.5公里范围内，有远洋未来广场购物中心、中海环宇荟、太阳宫凯德MALL等商业，与中日友好医院、北京安贞医院的距离分别为3.2公里、5.1公里。

社区规模：两项目均存小社区无环境尴尬

尽管地段、配套优势明显，但就产品本身而言，由于受到土地和建筑规模限制，北京书院以及小营路5号项目在购房者更为关注的社区规模上，均存在一些“槽点”。

原则上讲，大盘有足够的空间来营造景观、形成社区配套等优势，而受地块面积限制，小社区通常较难实现。从这一点来看，总建筑面积约3.45万平方米的北京书院项目，以及总建筑面积仅为1.8万平方米，通过“商改住”改造翻新、再度入市的小营路5号项目，“社区”概念及氛围都不够明显。

比定价：均与周围二手房存在倒挂

小营路5号项目、北京书院项目所处的亚奥板块，是北京最早一批开发、发展起来的区域，板块内交通便捷、配套成熟。与绝版地段相对应的，该板块内在售房源价格在北京各大商圈中也算排名靠前。

不过从项目当前售价来看，若将两个新盘对比，环线位置更趋向北的小营路5号项目更具价格优势。根据市住建委网站上的备案价格，北京书院住宅部分拟售价格为111797.62元/平方米。按照项目开发商远洋一品公司对外喊出的宣传口号，该项目最小户型房源总价700万元起。小营路5号项目住宅部分拟售价格为64998.08元/平方米，109平的主力户型房源总价在600万以上。

对比周围商圈二手房价格，上述两个项目的定价都相对较低。以小营路5号项目为例，接近6.5万元的单价和周围7-8万每平的住宅项目凯旋城、保利香槟花园相比，比较有价格优势。北京书院每平约11.2万元的单价，与距离项目3.6公里的太阳宫商圈10年以上房龄、12万+的二手住宅相比，在价格上也较为优惠。

项目之所以能在价格上做出一定让步，与当年较低的拿地成本不无关系。以北京书院为例，可搜索到的一笔信托计划，曝光了该项目的拿地成本：土地楼面地价仅1.16万元/㎡。

产品PK：依靠地段弥补的槽点

对于坐落在三、四环间的旧改新盘项目而言，绝大多数购房者都深知须在地段及产品中间做出取舍。在部分房源信息发布平台之上，也有购房者留下了“没有十全十美的房子，地段足以弥补户型设计中的一些不足”这样的评价。可以说，有些早早做过功课的买房人，已经在看房过程中就 “要地段还是要户型”进行了一轮取与舍。

而总的来看，除了稀缺的地段以及具有一定优势的价格，北京书院项目及小营路5号均在产品及户型设计上存在一些槽点。

具体来看，北京书院产品形态仅包含一栋8层写字楼及最高21层的住宅，规划216套房源，目前有67-139平1-3居户型在售，具体包括67、79平方米一居，93、94平方米两居，139平方米三居。除了E户型67平方米一室两厅一卫外，该项目在售房源的其他户型，均设计了过长的入户门走道，造成了一定面积浪费，此外还不同程度地存在不合理功能分区的问题。

以A户型139平方米三室两厅两卫为例，这是北京书院在售房源中最好的户型。该户型整体朝向西南，其中客厅和两个卧室均朝南，另一卧室朝西，客厅带有阳台，两个卫生间一明一暗，与其他几个不通透的户型比，这是唯一能做到部分南北通透的户型，但也仅限于西南角卧室与明卫之间的通透。

北京书院A户型：139平方米三室两厅两卫

北京书院上述户型的缺点在于，三个卧室紧密相连，大小相当，几无主次之分，私密性欠佳；北向两个卫生间，与三个卧室均不构成套间类设计，从功能性以及实用性角度来看，与不如目前主流的139平米主卧带明卫的设计，对主人私密性保护更好。

由写字楼改造而来的小营路5号项目，由126套109-200平住宅+底商（出售房源为2-15层）构成，在户型设计上的优缺点也较为明显。相比北京书院而言，该项目在售的几大户型虽整体方正，但缺点在于临街、户型多为东西向，且多种户型无一明卫。

具体看户型，小营路5号项目包括109平、121平两室两厅两卫，139平、150平三室两厅两卫，194平四室两厅两卫等多种，在售套数最多的109两居为主力户型。而事实上，对外宣传的所谓通透户型，并非所有房源都能满足：因为由于只有一栋楼，西向一条长走廊连起了所在楼层两梯九户的每一套房，也就是说除边户194平四居拥有东西南三向采光外，所有户型几乎均为单一朝向，西向走廊妨碍了住户西向窗户的打开，通风及采光较为受限。这也意味着，除了楼层长廊尽头的住户外，其余住户的窗前都会不时有人经过，私密性不高。

此外，小营路5号项目的缺点还有不提供小区停车位，有车一族须自行解决停车问题。加之由于项目是在原四方大厦基础上翻新，主体结构不能改动，有3个尺度的层高。据了解，2-3层层高3.9米，4-14层层高2.7米，15层层高3.6米。

北京商报记者了解到，也有部分购房者在发现上述两个旧改新盘不能满足自己家庭对于地段及产品的双方面要求后，“转投”周边二手房。“新转旧”背后的原因，包含购房者对于项目户型以及购房成本的综合考量。

户型上，以项目周边两大优质大盘为例，安贞和平里大区的建研院（1999年建成）以及城市出品（2005年建成）尽管开发建设久远，但户型设计可谓完美：90年代末建成的建研院社区，主力三居室耳朵户型与短进深秒杀北京书院的A户型，而与北京书院前后脚拿地的城市出品，三居室设计更为时尚：主卧的衣帽间、主卫的干湿分离均体现了现代产品对主人的尊重。

而从购房成本来看，虽然建研院以及城市出品两个项目均为二手房，与新房税费与中介费均多了一大截，但建研院由于大部分房源为已购公房，购买时可按照普宅标准执行，故税费成本与新房比并无劣势，虽然中介费略高，但考虑到二手房大户型目前存在的市场议价空间，周边中介也坦言“基本cover掉中介费没问题”。

从去化角度来看，尽管今年4月初获批预售的小营路5号项目，在销售进程的启动上晚于北京书院超过4月，但前者的去化显然略胜一筹。根据市住建委网站预售信息，截至6月30日，备案名为“远洋一品家园”的北京书院项目，批准销售套数126套，已签约27套；小营路5号项目批准销售126套，已签约33套。

北京商报记者 卢扬 荣蕾