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6月成交环比降两成 租金跌5% 北京下半年租房市场转为“承租市”

出处:北京商报 作者:荣蕾 网编:卢扬 2020-07-02

2020年上半场已经收官,经历疫情的冲击后,当下的租赁市场格局备受公众关注。贝壳研究院7月2日发布的2020年楼市半年报数据显示,上半年受疫情影响,国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破,传统旺季并不“旺”。尤其是在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的北京,原本6月向来是全年成交的旺季,但因受新冠肺炎疫情的影响,北京租赁市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色”,6月成交环比降低近两成、租金跌5%。成交冷落背后的原因,与北京疫情应急响应等级回调、社区管控恢复严格等因素不无关系。北京租赁市场何时能迎来破局?对于后市,贝壳研究院方面认为,北京下半年租房市场将转为“承租市”。

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图:2019年1月-2020年6月北京租赁住房成交量指数和平均月租金

数据来源:贝壳研究院

成交量:毕业租赁季环比跌近两成

疫情直接影响楼市成交,不止于新房、二手房领域,租赁市场也深受影响。从机构最新发布的租赁成交数据来看,2020年上半年,受疫情影响,传统的毕业租赁旺季目前暂未显现。

贝壳研究院数据,在原本被誉为“传统租房旺季”的6月,北京租赁市场交易量环比下跌19.0%,同比上涨13.8%。

对于北京租赁市场在2020年上半年的成交下跌表现,贝壳研究院租赁分析师黄卉指出,春节期间疫情过后,北京市租赁交易迅速回升,3-5月都保持较高的增长率,但由于6月北京疫情应急响应等级回调,社区管控恢复较为严格的状态,导致租赁成交再次下降。

“此外,高校毕业生的租房需求减少,多数高校开学时间推迟,毕业生返校较晚,邻近毕业季才开始考虑租房,加之企业目前处于复工复产阶段,6月企业对高校毕业生的需求规模会有所减弱,多种因素综合影响,导致传统上的毕业租赁旺季暂未显现。” 黄卉分析道。

而从区域看租赁成交情况,北京各城区的租赁成交量均明显下降,其中大兴及丰台跌幅最大。

数据显示,6月北京市各城区租赁成交量环比下跌10%-40%不等。其中下跌幅度前两名的城区为大兴区和丰台区,分别下降41.7%和37.1%。主要原因在于中高风险区域主要集中在丰台及大兴区,部分出现确诊病例的小区采取封闭措施,高风险及中风险社区限制人员流动,对于租赁交易造成了直接的冲击。

租金:同比下跌5%

“今年上半年,租赁市场季节周期规律被打破,传统的租赁旺季并不“旺”,租金价格也持续走低;从市场主体来看,长租公寓企业也经历了经营考验,中小企业面临资金困境。”就上半年重点城市租赁市场行情,贝壳研究院首席分析师许小乐如是分析道。同时,许小乐还补充称,尽管疫情影响持续,但北京市场整体呈现“量跌价稳”的特征。

数据显示,2020年上半年,北京租金水平趋向平稳。整体来看,5月北京租赁市场结束了今年以来的租金下降趋势,上涨4.1%;6月北京市平均租金为84.4元/平米,环比上涨0.3%,同比下跌5.0%,疫情对租赁市场的冲击暂时未传导至租金,租金水平保持稳定。

若分区域看租金水平,北京多数城区租金水平小幅下跌。依据贝壳研究院数据,6月除石景山、昌平和顺义的租金水平有所上升之外,其余城区租金均呈现下降趋势。租金涨幅最高的城区是顺义,环比增长2.5%。租金降幅最大的城区是东城区,平均租金下降了2.6%。从同比来看,除门头沟区之外,其余城区的平均租金均有下跌。

值得一提的是,疫情之下,北京租赁市场在2020年上半年的挂牌均价有所上升,业主对租金心理预期上调。数据显示,6月新增房源挂牌均价为91.2元/平米,相比5月上涨3.6%,展现了业主对于租金的心理预期的上调。

对此,黄卉分析指出,6月新增房源挂牌均价环比上涨,一方面是因为3-5月市场交易的恢复,另一方面基于5月租金水平的上升,都给予业主一定的信心。预计6月的疫情及市场交易活跃度的下降,未来可能又会对业主预期造成一定影响。

后市:向“承租人”市场转变

在疫情整体趋于稳定后,租赁市场供需格局趋于缓和,租赁需求延迟释放,业主出租预期持续走低,贝壳研究院更表示,未来“整体租赁市场不断向承租人市场转变”。

据贝壳研究院数据,2020年上半年,国内重点18城新增房源挂牌价格较低,业主出租预期处于低位。除2月份总量过低出现异常波动之外,其余月份平均挂牌价44.1元/㎡/月,明显低于去年上半年48.1元/㎡/月的水平。由于疫情的影响,买卖双方对于租金价格的期望都持续走低,导致挂牌价格降低,最终租赁成交价格也相比去年明显降低。

具体来看北京,上半年租赁市场的整体成交周期持续缩短,客源成交周期维持高位。据监测数据,6月北京市房源成交周期41.4天,与5月房源成交周期基本持平。从2月开始,房源成交周期持续缩短,但仍大幅高于去年32.6天的平均水平。客源成交周期从2月一直保持高位,6月客源成交周期23.4天,稍低于5月的23.9天,而2019年的客源成交周期通常维持在10天之内。

“整体来讲,2020年租赁市场对于交易双方来说成交难度都高于去年。” 贝壳研究院高级分析师潘浩说道。

接下来的租赁市场走向将会如何?对此,黄卉预测称,预计7月市场将会呈现较为稳定态势。

黄卉分析指出,传统的毕业的租赁旺季通常6月开始显现,但由于6月疫情形势变化、疫情防控等级上调至二级,租赁市场交易受到明显影响,毕业生的租赁需求可能延迟到邻近毕业才得以释放,预计7月会有毕业生租赁需求在市场上有所体现。而其他的流动人群租赁需求、换租需求可能会因为疫情影响继续推迟,在疫情得到控制之后逐步恢复。因此,预计7月租赁市场将会维持相对稳定的状态。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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