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北京启动危旧楼房改建试点 明确成本共担等7大要点

出处:北京商报 作者:荣蕾 网编:卢扬 2020-07-01

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为进一步深化老旧小区综合整治,推动危旧楼房改建工作有序开展,7月1日,北京市住建委、市规自委、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。该《意见》对于北京启动危旧楼房改建试点如何开展作出了细致规定,试点内容涵盖组织实施、规划土地政策、资金政策、产权登记与物业管理、与申请式退租和住房保障政策衔接5大方面。根据《意见》内容,北京商报记者梳理出与群众密切相关的7大要点。

要点一:

明确危旧楼房适用范围

两类建筑可纳入改建范畴                      

《意见》明确,危旧楼房改建工作坚持先行先试,由各区政府选取试点项目并组织实施,市级相关部门给予政策支持。

在危旧楼房改造试点认定方面,《意见》指出,经市、区房屋管理部门认定,建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患,以不成套公有住房为主的简易住宅楼,和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房,被列为北京本次危旧楼房改建试点工作的对象。

除规定上述两类建筑符合北京危旧楼房试点条件外,《意见》还明确,对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房,按照相关规定执行。中央单位(含中央国家机关、在京部队、中央企事业单位)危旧楼房改建政策另行制定。

要点二:

改建建筑使用功能提升

简易楼可适当增加厨卫面积

《意见》提出,因要统筹考虑总规、街区控规等指标,原则上居民户数比现状不增加,不减少原居民房屋的居住面积,简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计,可适当增加居民厨房、卫浴面积,重点解决建筑使用功能提升问题。       

“允许增加建筑规模,既不是无限增加,也不是变相搞房地产开发,而是要根据规划条件和场地条件等情况,具备条件的可适度增加建筑规模。”市住建委相关负责人解释到,危旧楼房改建工作必须以北京新版城市总规、分区规划为依据,遵循区域总量平衡、户数不增加的基本原则,以排除居住危险和安全隐患,推进城市有机更新为根本出发点和落脚点,适当改善居民居住条件。

同时,《意见》还指出,依据街区控规集约利用土地资源,可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施,但也同步规定了限制条件:其中经营性配套设施用地通过协议出让方式供应,增加的配套设施由区政府统筹安排使用,不得改变使用用途。

要点三:

改建资金采取成本共担模式

特定条件居民要分摊部分改造成本

具体实施环节,改建项目谁来出钱?《意见》明确,采取“成本共担”模式,改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集,可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

方式一,是政府补助。改建项目纳入老旧小区综合整治范围,按照老旧小区综合整治市区财政支持政策以及基础设施改造补助政策执行。

方式二,是居民出资。对承租公房的居民,有获取改造后房屋产权意愿的,应负担房屋改造的部分成本。其中,原面积部分,负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分;改建后新增面积部分,按照不低于综合改建成本负担,也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

居民出资的情况包括以下几种情形:居民因经济困难无力负担的,可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分,继续按照公房租金标准收取租金;改建后新增面积部分,按照公租房租金标准收取租金。

对原住房为已购公房或商品房的居民,应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分,改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担,也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

方式三,是产权单位出资。房屋产权单位应切实履行产权人责任,归集的售房资金应用于改建项目。

要点四:

危旧楼房改建“房本”有着落

承租公房居民可出资获得房屋产权

改建项目的“房本”如何办理?《意见》在“产权登记与物业管理”一栏进行了明确。

根据《意见》,项目改建完成后实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记,单套住房包括新增建设面积在内,房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

其中,原住房已转为商品房、已购公房的部分,在办理不动产权登记时进行注记,上市转让时商品房部分无需缴纳地价款,新增面积部分应缴纳。公共服务配套房屋由政府投资,产权归区政府所有,首次登记后实施主体应向区政府指定部门无偿移交。

承租公房的居民,有获取改造后房屋产权意愿的,应负担房屋改造的部分成本。其中,原面积部分,负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分;改建后新增面积部分,按照不低于综合改建成本负担,也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担,具体标准由区政府制定。

已购公房或商品房的居民,应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分,改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担,也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担。

在物业管理方面,改建项目应在改建方案中明确建立规范的物业管理,项目改建完成后业主按照规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费,其中单栋楼房可建立以栋为单位的物业管理服务。

要点五:

与申请式退租和住房保障政策衔接

回迁房产权参照经适房管理

根据《意见》,危旧楼房的改建还将与申请式退租和住房保障政策衔接。在申请式退租方面,列入就地改建的项目,居民可以自愿选择原址回迁或外迁。

具体来看,居民自愿选择原址回迁,并获得房屋产权的,《意见》明确,包括新增建设面积在内,单套房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

据了解,若居民在取得不动产权登记证后选择上市交易,需要缴纳3%的地价款。但针对原住房已转为商品房、已购公房的部分,在办理不动产权登记时进行注记,上市转让时商品房部分无需缴纳地价款,新增面积部分应缴纳。

要点六:                    

自愿外迁居民也有保障

可申请共有产权房

若居住在危旧楼房内的居民不愿意回迁到原址,《意见》明确:可外迁。

根据规定,居民自愿选择外迁的,在领取货币补偿后,可参照北京市管公房申请式退租政策,申请由区政府提供的共有产权房和公租房。

此外,对于长期居住在项目范围自建房内,有本市户籍,本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的居民,可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。

要点七:

改建须征询居民意见

九成居民同意后改建方可推进             

和老旧小区的改造类似,危旧楼房的改建也会公开透明,并充分征询居民意见。

根据《意见》内容,改建项目在确定实施主体、居民改建意愿摸底调查、改建设计方案和实施方案拟定、改建协议内容等工作中都要充分征求居民意见。其中,改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意,改建协议内容需经不低于90%的居民同意,项目方可推进。

根据《意见》明确的工作流程,在就上述内容充分征求居民意见后,实施主体便可与居民签订改建协议,改建项目范围内不低于90%的居民同意签订改建协议后,协议方可生效,协议生效后启动居民周转搬迁。未达到签约比例的,改建项目自动终止。

最后,经区发展改革、规划自然资源、住建部门优化简化审批程序,根据本区改建项目的建设程序办理立项、建设工程规划许可、施工、竣工备案、不动产登记等必要手续。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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