现阶段，中国房地产市场已基本告别过去住房短缺的时代，人们对居住品质的硬性要求在不断提升，观念也从“居者有其屋”逐步转变为“居者优其屋”。置业时，除了看重房屋居住空间特征，消费者也同样注重其外部条件，所以绿化情况、休闲配套、车位配比、物业服务甚至社区卫生等问题也受到购房客户的广泛关注。那么，当下消费者在居住领域的痛点主要是什么？未来居住品质的改善空间在哪里？

贝壳研究院基于调研数据及平台数据，发布《2020新居住消费洞察报告》（下称《报告》），洞察消费者当前的居住痛点，了解他们较为真实的住房需求。报告显示，消费者在居住领域的痛点演变呈现两大特征：从私人空间扩展到公共空间、硬件设施扩展到软性配套，具体包括私人居住空间受限、房屋交易不规范、小区居住品质待提升、1公里生活圈配套不均衡、邻里文化缺失、物业服务水平整体偏低等六大痛点。

私人居住空间受限，想住大房子并不易

消费者理想中的居住空间有多大？《报告》显示，消费者比较理想的居住面积区间是90-120平，占比达41.7%。但结合贝壳平台实际成交数据来看，各个城市购房成交的主力面积段仍然是60-90平，其中北京购买60-90平房源的客户占比40.3%，成都占比达50.5%。

疫情期间，较长的居家隔离生活，导致居住的拥挤问题越发凸显。收纳空间不足、厨房面积局促、阳台面积太小等是受访者普遍面临的居住痛点。其中收纳空间不足，无法满足储备需求成为受访者的首要居住痛点，占比达43%。在相对有限的居住空间里，如何完善收纳功能，对提升居住体验至关重要。

总体来看，居住现状与理想住房面积之间，尚存在一定差距，未来消费者在居住空间上“住得更好”仍有较大提升空间。

房屋交易不规范现象突出，行业服务仍需完善

房屋交易过程中存在的不规范现象较为突出。《报告》对受访者反映的居住痛点文本进行清洗整理，结果显示，居住问题主要集中在房屋交易领域。

具体来看，“房产中介行为不规范”、“售楼处销售人员服务水平低”、“开发商行为不规范”等是反映最为普遍的问题。租客所面临的居住痛点主要是“对房东行为不满意”，体现在一些房东素质相对不高、恶意涨价等。

表：消费者对房屋交易中不满因素的分布情况

注：根据开放性问题整理归类而来。

消费者买（租）房的痛点实际是行业交易及规范制度仍不完善，买方或租客的权益尚不能得到保障。住房痛点倒逼市场制度走向规范，撬动行业服务持续升级，未来还应进一步加强供给端行为监管和消费者的利益保障。

绿化面积不足和卫生环境差

社区宜居不仅包括私人空间的居住舒适性，还包括人与外部环境空间交互过程中产生良好的居住体验，所以小区品质高低无疑会对居民生活质量产生直接影响。

从《报告》来看，小区品质相关的因子对居住满意度影响更大，其中“小区绿地面积太小”和“卫生条件差”是消费者所面临的两个最大居住痛点。

53.8%受访者表示当前居住小区存在绿化面积不足的问题，44%受访者表示正遭受社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。小区自然环境和卫生条件直接影响居民的生活品质，作为居民室外休闲活动的空间，环境问题应得到改善，以满足居民在生活和精神层面的双重追求。

此外，缺乏健身场地和儿童游乐园等配套、楼间采光不足、社区不封闭而无法保证安全等也是影响消费者居住体验的重要因素。

表：消费者对社区不满因子分布情况

不同城市的小区居住品质存在何种差异？《报告》基于小区绿化率、容积率、是否电梯、车位配比、是否封闭等维度构建指标对各城市小区居住品质进行衡量，结果显示宁波、苏州、东莞、昆明等新一线城市在居住品质方面的指数较高。

图：小区居住品质TOP10城市

1公里生活圈配套不均衡，美食配套诉求最强

小区1公里生活圈内的配套是否完善，直接影响到居住体验。《报告》发现，在众多配套中，消费者对美食街的需求最为强烈，占比达到50.3%，完善的餐饮配套设施能够很好地满足“吃”的需求。同时，疫情强化了人们对医疗资源的偏好程度，大型医院成为受访者普遍关注的重要因素之一。此外，消费者对教育机构、生鲜超市的配套诉求也较强。

不同城市之间的社区配套完善程度存在差异，《报告》通过对小区周边美食覆盖情况进行量化处理后发现，TOP10城市中深圳、广州等一线城市以及长沙、东莞等新一线城市的餐饮配套程度较为完善。

图:餐饮配套完善度TOP10城市

同样，城市内部社区配套资源也存在显著的不均衡现象。以北京的医疗资源分布情况来看，北京各小区周边医疗资源分布极度不均衡，东城、西城、朝阳、丰台、海淀等核心城区的小区配套医疗资源更完善，医疗服务指数均超全市平均水平，而密云、平谷等外围城区的小区配套医疗资源较为不足。

社区邻里文化的软性配套需求在提升

消费者居住需求持续迭代，小区邻里文化的软性配套诉求在提升。居住升级时代，消费者对社区公共空间领域的关注不再局限于绿化、配套等硬件设施，而是逐渐将目光扩展到社区住户素质、邻里关系等软性配套方面。

《报告》数据显示，46.3%的受访者表示居民素质参差不齐是其面临的居住痛点，25.7%的受访者对遛狗主人不清理宠物粪便表示不满意。并且从受访者对居住痛点的客观表述来看，消费者对软性配套不满意的地方主要集中在“邻居素质参差不齐”、“邻居之间不和睦”等方面。

图：受访者对社区人文素质反馈的文本分析

“千金买房、万金买邻”，邻里关系决定居住品质的高低，未来社区运营应当关注邻里文化，重视社区住户人文素养的提升和邻里关系的改善，打造出有交流、有温度的邻里圈子，构建出“远亲不如近邻”的人文场景。

社区物业服务水平整体仍偏低

优质物业不仅带来良好的居住体验，在疫情到来时，它也是保护小区的最后一道有力防线。

《报告》研究发现，当前小区物业服务水平整体水平仍有待提高。消费者普遍反映的问题集中在“物业管理及服务水平差”、“物业费与服务水平不匹配”等方面，有32.4%的受访者表示存在物业服务水平差，反映问题得不到及时解决的现象。

贝壳数据显示，各个城市过半数以上小区提供的物业服务水平较低（物业费低于2元/月/平），而能够提供高品质物业管理（物业费超过4元/月/平）的小区占比一般不超过5%，且各城市之间小区物业管理水平分布存在较大差距。以北京为例，小区平均物业费大概1.2元/月/平，物业费超过4元的小区数量仅占4.3%。

好的物业是生活质量的保障，是决定房子保值增值的支撑因素，尤其是经历此次疫情，物业服务价值越发凸显。未来能够在生活服务、社区安防等方面做到极致的高品质物业，将会深受消费者青睐。

表：重点城市小区物业费分布情况（元/平/月）

数据来源：贝壳找房楼盘字典

新居住时代，消费者对居住空间的需求已不再盲目重视地段和空间大小，而是向居住品质、居住体验转变。有品质的居住生活，需要私人领域与公共空间居住需求的有机结合，未来社区必将是从硬件到软件的综合提升，才能更好地实现人与社区共成长。