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隔断间屡禁不止背后:长租公寓APP下架户型图躲监管

出处:新北京楼市频道 作者:北京商报楼市调查小组 网编:财经新闻中心 2019-12-03

监管对于隔断间的零容忍,以及寒冬中因被强拆无奈睡在车里的租客们,并没有让长租公寓们就此收手。11月21日,北京商报新北京楼市周刊发布深度调查报道《无视监管 自如在京违规出租隔断间》后,不断有租客反映所承租的长租公寓存在隔断间问题,而自己被“隔断”的背后,是长租公寓品牌们集体下架合租房源户型图,让租户无从考证房源原始户型,进而躲避监管。北京商报记者根据线索发现,目前包括自如、蛋壳等在内的长租公寓品牌均存在这一问题。

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“压根儿没有的五居室”

西三环外、公交门口、低租金的吸引,让叶清(化名)从长租公寓“自如”APP上选择了一间5居室中的14.6平方米西卧,希望它能够成为自己下一年的“小窝”。

然而看房的经历让她对这套房子有点怀疑:明明是10年以内的次新房、大户型,为什么没有客厅?过道阴暗狭窄,房门边上留出的墙体还不足一拳宽。“怎么看怎么像隔断间,还不是一个整个客厅隔出来的隔断间。”

其实,多年租房的经历,让叶清对条件较好的n+1并不排斥,但最担心的是非n+1的隔断,那会意味着更拥挤的生活空间以及不可预知的风险。

所谓n+1,是指对于那些客厅、起居室面积较大,或有独立客厅的房屋,经租赁机构装修后,作为独立一间房源出租。此类房源虽然能够拉低成本,但一方面原本的客厅、起居室本不具有居住功能,另一方面还可能侵占疏散通道,增加消防安全隐患,再加上隔断房的隔断材料是否具备防火效果也未经检测,在一定程度上存在较大隐患。

叶清的担心从带看管家处得到了一半的证实:确实是个隔断间。而另一半则从楼下可能成为的邻居处获得了证实:“这个小区就没有五居室,最大四居,还不在这个楼,在前面的六层楼里,就那一栋,这个9号楼里,最多就是三居。”

另有数位小区居民证实,由于是福利分房,叶清约看的这个社区居民基本上都是一个单位,小区分房的时候,谁家是什么户型大家了然于胸,中介给出的四居室、五居室应该是隔断间。

按照叶清给出的线索,北京商报记者发现,截至12月2日,在叶清所看的小区中,自如在租的合租房源共有6间,其中格局为4-5居室的房源占到了5间,3居室房源仅一间。实地探访上述合租房,4居室及5居室在租房源的客厅部分略显逼仄,进门后由客厅进入房间所经区域大多呈现为不规则的条状。以其中一间5居室为例,在房屋同一方向最多设置了3间卧室,对应的房间依据房屋面积大小、朝向如何、有无阳台等因素,在租金上呈现较大不同。

据负责该区域房源出租的自如管家介绍,南向的带阳台卧室面积越大,租金越高;相同面积的房间若朝向不同,南向房源会比其他朝向在租金上贵上甚至几百元。此外,该管家还直言,优化间的话,性价比较高。

“消失”的合租房户型图

判断隔断间的一个依据,便是原始户型图。

然而,叶清在寻找合租房时,几乎无法查到合租房所在房源的整体户型图。同样的情况,数位自如租房客也予以证实。

北京商报记者按照上述租客提供的线索,对自如APP上位于东城区地坛北里、丰台区海丰家园、东城区新景家园西区、金鱼池西区等数个小区合租房进行样本调查发现,上述小区合租房源中存在隔断间情况,且无法查询户型图。而在自如App之上,上述小区的整租房源详情页支持户型图查看。

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这一情况,在部分租房BBS中也有被吐槽。

“今天上自如找房,忽然发现自如所有房源的户型图都被删除了。我记得一两周之前这些户型图还都在的。户型图可以说是最好的了解房源优劣的基本信息了,基本信息都不显示,就显示几张照片,这是出于什么目的?故意恶心人?还是逼人亲自去看每一个房源?”有自如客在贴吧中气愤留言,该留言时间显示为2019年7月19日。

北京商报记者就户型图问题咨询自如APP客服,回复称,若房源未签约,租客可在APP首页【合租/整租】搜索到该房源,点击“户型图”进行查看;若房源已签约,租客可联系管家为其提供。并强调该方案适用于全国。

在上述回复内容下,还备注有一则温馨提示:“目前北京部分房源暂不支持提供户型图,具体信息请您以APP房源页面实际显示为准,请您谅解。”

对此,调查中多位带看的管家表示,“一些合租房设有隔断间,下架户型图是为了避免不必要的麻烦。”

就“北京自如合租房户型图集中下架用意”、“隔断间整改何时落实”等问题,北京商报记者联系自如方面,截至发稿,未收到回复。

存量违规非个例 蛋壳仍租隔断间

事实上,在市场份额较大的自如因违规出租隔断间屡受吐槽之外,10月29日向美股IPO发起冲击的长租公寓品牌——蛋壳公寓,近来也同样深陷“隔断间出租风波”。

除了黑猫、21CN聚投诉网络投诉平台之上的租客披露线索,北京商报记者在此轮走访调查中也了解到,北京多区域蛋壳公寓房源中仍有在租隔断间,租客端同样不能查看其房源户型图。

以丰台区珠江骏景中区小区7号楼一在租复式房屋为例,该房源详情页显示房屋整体格局为8室1厅2卫,但具体房源信息仅显示7间。负责带看的蛋壳管家透露,刚刚有一隔断房被拆了,所以房源信息被下架,目前只能居住7户租客。该管家还称,如果租客寻租比较介意隔断间,并且明确表示不考虑入住隔断间,管家们将会为其推荐正常格局的房源。

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对此,北京商报12月2日联系蛋壳方面,截至12月3日中午12点截稿,蛋壳未能回复。

而对于隔断间的甄别方式,从目前走访调查结果来看,不论是自如还是蛋壳的租客,目前只有通过实地约看敲击墙面自行鉴别或者带看中咨询管家方能确定。

一名蛋壳公寓管家透露,当前既有的部分蛋壳隔断间房源还在延续出租,不过新收取的业主房源不再另设隔断。之于蛋壳公寓房源户型图的“隐藏”,上述管家表示“租客看不到,我们管家在后台能看到”。并称,户型图向租客端隐藏,也能在一定程度上促进租客预约及管家带看率。

一位不愿具名的行业人士指出,近年来,因长租公寓运营企业疯狂收房、“跑马圈地”式的规模扩张而起的相关违规操作屡屡为外界所诟病,首当其冲的就是隔断间出租。其直言,长租公寓品牌隔断间出租屡禁不止,背后反映了其对于规模以及利润的迫切要求。

而在对自如、蛋壳公寓等长租公寓品牌隔断间房源持续出租的行业探讨背后,多位业内专家均认同,长租公寓规范化标准势在必行。

合硕机构首席分析师郭毅认为,有必要运用互联网技术手段加强对于长租公寓房源的监管,而针对长租公寓运营企业app的标准化技术升级及常态化运营监管,也是促进长租公寓规范化发展的一项重要内容。其认为,在此基础上,一方面可以清晰界定长租公寓租赁产品有无构成违规,另外一方面也能避免常规人工监管对于人力、物力、时间成本的过大消耗。同时,也能在一定程度上补全监管层面上现存的一些客观的、难以完全覆盖的监管漏洞。

“长租公寓行业主管部门还需加强对隔断房出租相应的法律法规宣传,以及对租户个人权益和人身安全的风险提示。从市场需求端出发,才能更好地让更多的租户理解政策的初衷。”郭毅补充道。

中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析称,经过前期的“跑马圈地”,随着今年资本市场对长租公寓行业投资的降温,各派系长租公寓运营商均不同程度的放缓了扩张的步伐,为了盈利,开始转向内部成本管控和运营效率的提升。但目前国内长租公寓市场面临的一大难题是:立法和市场监管严重缺失。

胡景晖直言,截至目前为止,长租公寓行业没有上位法支持,唯一能看到的,全国范围的、立法级别最高的,仅为2011年2月施行的住建部6号令住建部《商品房屋租赁管理办法》,地方政府层级也仅限于通知、办法,涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法,市场很难规范,老百姓的权益很难得到保障。同时阶段式运动式监管治标不治本,监控机制不能常态化有效运行。

“如对隔断房的监管,往往‘野火烧不尽,春风吹又生’,动用行政力量,成本高且不高效。”胡景晖认为,规范国内长租公寓行业的发展,可适当可借鉴国外经验,比如日本的保证会社制度,英国的租赁押金保护政策、合租房牌照制度等,租赁市场还须尽早规范。

北京商报楼市调查小组 

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