作为北京鲜有的“吃喝玩乐购”一体化商业项目，又拥有背靠京能集团和北京温莎智业国际商业管理有限公司的强大资源，乐多港假日乐园却走上被迫转型之路。北京商报记者走访发现，乐多港奥莱内已经空置近1/3，奇幻乐园与万豪酒店也门可罗雀。

1/3空置

奥莱空置影响购物体验，从而损失客流。北京商报记者在走访中发现，该项目A座有大约近三分之一的店铺都处于关闭状态，这些空置商铺主要集中在二层、三层。其中木北造型、世纪华联、鸿福饺子等门店均已关闭。除了部分品牌撤店之外，还有一些门店处于位置调整阶段。在A座一层的销售家居用品的门店张“经营位置变更”的公告，品牌承租地由店铺变为中庭位置，主要用来打折促销。

举办主题活动的频次、质量下降，消费者兴趣减弱。一位居住在昌平的钟先生向北京商报记者表示，之前，乐多港奇幻乐园会在节日举办活动，例如万圣节狂欢之夜等。但不少朋友反映与去年的差不多，所以身边朋友去的也少了。钟先生还透露，该乐园内容多为一些历史元素的项目，更适合孩子玩乐和教育，对于年轻人的吸引力略小一些。

除了奥莱和奇幻乐园出现客流少的问题，还有消费者透露，此前乐多港万豪酒店在中午、晚上时段提供海鲜自助，但近期只在晚餐时段提供。记者向该酒店核实该情况，酒店客服表示，万豪目前只在周四至周六的晚餐时段有自助服务。

据了解，乐多港假日广场是国企京能集团斥资40亿元倾力打造的综合体项目，也是京能集团首次进入零售商业领域的重要项目。乐多港假日广场位于京藏高速与十三陵景区门户区交界点上，项目总用地面积39.82万平方米，总建筑面积35万平方米，总投资达45.5亿元，涵盖高科技游乐园、奥特莱斯、万豪酒店三大业态。

坐拥看上去如此优质的资源，乐多港假日广场为何步入如今的境地？

客流是是支撑商业项目的关键因素，而难以吸引客流却是目前乐多港假日广场目前面临的最大问题。

背道而驰

对于乐多港的尴尬境地，中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，乐多港奥特莱斯出现目前这种现象也属正常。因为商圈辐射范围大是奥莱的重要特征之一，而乐多港奥莱紧邻八达岭奥莱，分布密度过大势必影响自身经营。

从外部环境来看，乐多港奥莱距离八达岭奥莱不足2公里，北京商报记者走访八达岭奥莱看到，该奥莱在周末时段客流远高于乐多港奥莱，经历不断地品牌调整，目前八达岭奥莱已经形成了以重奢品牌、轻奢品牌和运动品牌为主的布局。而乐多港奥莱内的品牌多为快时尚、平价运动品牌。北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，奥特莱斯业态的最大特点就是汇集国际知名品牌，若是没有一定的品牌基础，则会面临经营困境。

而在内部自身运营中，乐多港假日广场的三大业态互动性较弱，经营相对独立。其中，乐多港奥莱由专业商管团队运营，温泉酒店则是由万豪酒店全权负责，奇幻乐园由深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司负责，三者之间并未形成良性互动。赖阳表示，乐多港应该加强探索如何将商业部分和酒店、乐园业态打通，从而带动整体消费。比如消费满额可以赠送一张乐园门票。

在持续的走访中，乐多港奥特莱斯的一位门店销售人员向北京商报记者透露，“购物中心的商管团队正处于变更、交接时期，品牌关店可能与这些有关系。”对此，北京商报记者联系到乐多港奥特莱斯的管理团队核心人员，该负责人确认“管理团队有可能会变更”。他强调，“一切都还没有定论，整体项目的调改方向还没有明确”。

在乐多港奥特莱斯正式营业前，委托北京温莎智业国际商业管理有限公司管理。该公司的团队先后运营过中国第一家奥特莱斯——燕莎奥特莱斯，其中，赵志远受邀担任乐多港奥特莱斯总裁，原燕莎奥特莱斯总经理寇萍担任CEO。在开业前期，赵志远曾在接受媒体采访时透露，“乐多港项目可以说真正能够解决一家三代人的需求，给予家庭充分的休闲体验。它不光针对北京市的消费者，还会吸纳许多周边的旅游客群。”

除了乐多港一开始的定位为旅游休闲商业综合体定位之外，冬奥经济也是乐多港瞄准的目标。记者在北京乐多港发展有限公司官网看到，曾在2018年，该集团与冬奥会组委签订合作协议。该集团公开表示，2022年北京携手张家口举办冬奥会，乐多港必将成为京北黄金旅游线上的中转站。

显而易见，当下的乐多港假日广场难以吸引客流，与最初的定位背道而驰。

转型何处？

对于乐多港奥特莱斯的调整方向，郭增利建议，如果该项目向购物中心方向发展，需要明确购物中心的主题。乐多港更适合偏向于目的性的服务，比如游乐，这样可以化解不利条件并形成自身的吸引力和与市场的有效连接点。

在郭增利看来，乐多港如果坚持发展奥莱业态，将持续面临周边竞品项目的竞争；若是转型购物中心，大体量项目则面临较大的经营难度，项目的消费辐射范围将会难以把握。在某一区域内，奥莱项目分布较多，会影响项目经营效果。

汉博商业研究院表示，类似于乐多港此类奥莱，在品牌上无法建立竞争力，则应该转型社区购物中心或者转型强目的性购物中心。在转型过程中，该项目还应在梳理品牌组合时，增加体验性项目。同时，为了契合当下年轻一代个性化消费需求，购物中心场景的营造还应该趋向“IP化”。

赖阳分析指出，乐多港最初定位奥莱业态就面临较大的竞争压力。乐多港奥特莱斯紧邻高密度的居民区，居民周边有不少传统百货，缺少的是大型体验型的商业综合体。因此，乐多港奥特莱斯应该朝着生活方式中心转型。

北京商报记者 王晓然 刘卓澜