今年以来监管明显加大了对房地产信托违规问题的处罚力度。10月16日，北京商报记者统计发现，开年至今已有包括北方国际信托、中融国际信托、建信信托、中信信托、五矿国际信托在内的5家信托公司因房地产信托业务违规收到各地银保监局开出的6张罚单，合计罚款金额为295万元。“涉房涉地”俨然成为信托行业风险高发的“重灾区”，在严监管的影响下，信托产品投向房地产的募集金额也急速下滑。

开年5家公司收295万元罚单

10月16日，北京商报记者根据银保监会网站信息统计发现，开年截至目前已有北方国际信托、中融国际信托、建信信托、中信信托、五矿国际信托5家信托公司因房地产信托业务违规问题收到各地银保监局开出的6张罚单，合计处罚金额为295万元。

从处罚的案由来看，信托资金违规发放房地产贷款、开展房地产信托业务不审慎、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资等问题成为监管关注的重点。

例如，10月11日，五矿国际信托因尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地，被青海银保监局罚款30万元；9月11日，中信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款被北京银保监局责令改正，并给予30万元罚款的行政处罚；同在9月11日，北京银保监局发布公告，建信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目等问题，被北京银保监局责令改正，并给予合计90万元罚款的行政处罚；5月31日，中融国际信托因开展房地产信托业务不审慎，被黑龙江银保监局罚款60万元。另外，在今年4月10日，北方国际信托及其相关负责人，因违规发放房地产自营贷款；信托资金违规发放房地产贷款以及对上述问题负有审核和直接管理责任，被天津银保监局合计罚款85万元。

“监管层开出的一系列罚单是在重申‘房住不炒’的原则不动摇。” 普益标准研究员夏雨预计，在三季度监管从严的大趋势下，四季度监管对于房地产领域的信托罚单数量、金额将有所下降。

三季度房地产募集规模“遇冷”

在监管严控的背景下，房地产信托融资规模也在持续下跌。据中国信托登记有限责任公司最新报告显示，9月投向房地产的募集金额环比下降32.08%，规模占比环比下降3.02%，滑落至第四位，这也是房地产信托规模占比连续三个月下降，八个月来规模占比首次低于15%。

回溯历史数据，2018年房地产信托的占比规模呈高歌猛进态势。据中国信托业协会数据显示，2018全年房地产信托的占比逐季上升0.5-1.5个百分点。2018年四季度末时，房地产信托余额占比为14.18%，环比三季度末的13.42%多0.76个百分点，同比2017年四季度末的10.42%高3.76个百分点。

步入2019年，受全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强等因素，2019年一季度，投向房地产的信托资金余额仍在上升，截至一季度末，该数据为2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。2019年二季度，由于房地产信托产品有相对高的收益率和相对优质的抵押品，使这一领域依旧保持了吸引资金的市场优势，截至二季度末投向房地产的信托资金余额为2.93万亿元，占比15.38%，较2019年一季度末上升0.63个百分点。

但在监管从严、“住房不炒”的调控导向下，下半年以来房地产信托出现“变奏”，规模占比在7-9月连续下降。可以预见的是，四季度房地产信托表现仍将延续紧缩态势。金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时分析认为，四季度地产信托规模预计会有较大降幅，房地产信托余额也会有所下降。夏雨也预测，在监管趋严的大环境下，四季度房地产信托产品数量将维持在较低水平，但资金将向优质房地产企业集中，收益率有望小幅上升。

缩减存量转型特色业务谋发展

为应对房地产信托过快增长，今年以来监管机构已发布多项文件并加强窗口指导。7月30日召开的中共中央政治局会议再次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。“过去各类金融机构借道信托流入房地产市场的资金在近期被大力遏制，不管是市场流传的窗口指导、还是实实在在的房地产产品数量占比下降，都印证了一个事实，房地产信托受到的监管压力是巨大的。”夏雨说道。

一位信托从业人士对记者表示，从本质上来说，信托监管机构对房地产信托的严控，也是对信托公司的警示，信托公司在当前时间点下严格按照监管要求，尽管可能遭受到短期内收入与利润的下降，但也是规避风险的举措。

高压之下，房地产信托何去何从？信托公司应如何安然度过“阵痛期”？“事实上，对于信托公司来说，监管对房地产的严管已经不是第一次，相信也不会是最后一次。可以预估，在市场局面发生变化的情况下，监管政策也会再有变化。我们可以看到，监管并没有完全关上房地产信托的大门，符合手续、要求，风险较低的项目，以及城市更新等符合国家大政方针的项目仍然存在空间。对于信托公司来说，这也是向合规转型，向信托本源转型的动力。”上述信托从业人士说道。

在廖鹤凯看来，房地产信托是个长期可发展的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段，后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓。现阶段信托公司守住阵地是首要任务，化解存量问题，少犯错。政策带来的影响时间可以慢慢消化，在这基础上再寻找与新经济的契合点，发掘包括且不限于信托公司及其股东擅长领域的股权类投资机会，消费金融、家族信托、慈善信托等领域的拓展。夏雨进一步指出，对于房地产信托严监管带来的“阵痛期”，坚定转型是当前环境下的一个方案，走标准化路线的资产证券化业务、有利于提升客户粘性的财富管理业务、助力信托公司业务下沉的普惠金融以及消费金融业务等，都是可以选择的转型方向。

从中国信托登记有限责任公司披露的数据来看，家族信托、小微金融信托、员工持股信托、保险金信托和慈善信托发展势头强劲，截至到9月底，特色业务月度平均规模占比达到10%，反映出行业创新能力持续加强，致力于挖掘信托制度的深层价值，也说明行业转型仍有较大空间。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐