随着丽泽商圈的逐步建成，北京的第二个“西局·北京SKP”进程一直备受关注。北京商报记者近日走访发现，目前项目的主体已经基本完工。随着深入调查记者发现，原本的西局·北京SKP项目已改为北京华联西局购物中心。尽管官方并未给出明确回复，但记者从多种渠道证实了这一消息。

业内人士表示，核心商圈选址以及附近消费者购买力是商业项目需要考量的重要因素。对于一个城市来说，像定位于高端百货的北京SKP这类项目，应该位于城市的核心商圈，且必须要有足够的消费人群以及购买力支撑。从目前北京市场整体来看，符合它的商业业态定位的商圈并不多，可见上述商场定位改变也是企业从经营上考虑的结果。

西局SKP黄了？

北京商报记者实地走访看到，原西局·北京SKP项目位于丽泽桥西北侧，恒泰广场正对面，地铁西局站F口。目前项目的主体已经基本完工，外立面也已经基本完成，室外地面正在进行铺装施工。

现场施工人员对记者表示，虽然现在不太清楚开业的是哪个商场，但里面正在建一个大型超市。

公开信息显示，早在2015年11月20日，西局·北京SKP商业大厦举办了奠基典礼，北京华联宣布将进驻葛洲坝与龙湖联合拿地的西局地块，打造北京第二个SKP。但时隔四年，这家西局·北京SKP迟迟没有开业。

期间，有知情人士向北京商报记者透露，上述项目现已变为北京华联西局购物中心，现已进入招商阶段，项目预计于2019年12月正式开业。

对此，北京商报记者分别联系了北京SKP市场部的相关负责人以及北京华联集团。其中，北京SKP相关负责人回复表示，对此项目并不知情。另一方面，记者多次尝试拨打北京华联集团负责购物中心项目相关负责人的电话，但截至发稿前一直未能接通。

尽管未得到官方回复，但北京商报记者通过其他渠道发现，西局·北京SKP项目确实已经变更为北京华联西局购物中心。记者在据智联招聘网站上检索并看到，目前“北京华联西局购物中心”正在招聘“招商经理”、“招商主管”、“设计主任”等多个职位，更新时间均在近期。

此外，记者还在问卷星网站上看到了一份“北京华联西局购物中心消费者调查问卷”，最后一个问题也提及：购物中心正在筹备期，即将开业，希望消费者能提出宝贵意见。

据公开资料显示，此项目规划总建筑面积16.78万平方米，涵纳8.22万平方米超甲级商业区、3.85万平方米超甲级写字楼以及4.71万平方米停车场。定位为年轻人文时尚聚集，将成为集购物休闲、餐饮休闲、娱乐社交于一体的一站式购物商场。

对此，一位接近北京地区商业项目的业内人士表示，丽泽商务区目前还在建设当中，所以不具备足够的消费人口资源。“一个成熟商务区要从建设到企业入驻，再到形成一个完整的体系，需要较长的时间。北京SKP的成功主要辐射北京，甚至是北京周边的高端消费者，而不是光靠本地的客流，因此无法支撑在北京出现第二个类似于这种商业模式的项目。”

受限消费力？

在北京新版城市总体规划中，丽泽金融商务区被定位为“新兴金融产业集聚区”、“首都金融改革试验区”。翻阅丽泽商务区“十三五”规划可见，该区域将以战略性新兴金融产业为龙头，大力发展金融信息、金融文化、金融服务产业，构建独具特色和优势的金融服务产业体系。未来将成为首都建设为有国际影响力的金融中心城市的新引擎。

随着丽泽金融商务区的规划形成，“入局者”也越来也多。据戴德梁行统计，去年一季度丽泽商务区内已经有晋商联合大厦、聚杰金融大厦及汇亚大厦等项目入市，在建项目包括中华联合保险项目、汇能大厦、丽泽SOHO项目、远洋地产项目等十多个项目，预计未来五年将陆续入市，为市场带来超过180万平方米的写字楼空间。此外，首创置业、新奥集团等开发运营商也相继入局丽泽商圈。

丽泽金融商务区附近已经建成了一些高档小区，如位于西局附近的泰禾西府大院，售价为每平米12万元左右。彼时，曾有业内人士认为，作为高端百货的北京SKP，将能够能够带动该地区的发展。

但实际上，尽管西局项目位于丰台区的核心地带，又紧邻丽泽商务区、总部基地等核心办公区，但西局地区的发展一直算不上太快。交通和居住人口成为两大制约因素：从交通上来看，14号线西段至今没有全线贯通，影响了西局与丰台区东部地区乃至整个北京中心城区的联系。从居住人口上来看，尽管附近兴建了一些高端商品房小区，但数量总体较少，更多的还是回迁房社区或铁路职工宿舍以及部队家属区。

在链家网上，北京商报记者注意到，周边区域二手房的整体售价在每平方米5-6万元左右，这个数字甚至不如北五环外的北苑立水桥地区，可见该区域内的居民整体消费能力并不平衡。

此外，多位消费者也曾在国安贴吧上发言表示，“就算西局SKP建成，太贵了也可能没人去”、“丰台消费能力够呛”、“尽管附近有点豪宅，但总体水平还是比较差”等。因此，在采访中，部分周边消费者认为，改成华联购物中心或许也是个不错的选择。

同时，有业内人士指出，北京SKP落户西局，也不是不能做，但需要根据周边环境调整经营模式。“丽泽商务区重点是发展金融，再发展也只是起到对金融街的辅助作用。金融街购物中心曾经有很多大品牌入驻，但现在仍然不温不火，而丽泽商务区在一定程度上并不具备像金融街 那样拥有更有实力的消费人群。”

复制受阻

单独来看北京SKP项目，目前发展非常可观。据了解，位于大望路的北京SKP的年销售额连续六年保持销量冠军。公开数据显示，北京SKP2018年的销售额高达135亿，超出2017年的125亿。仅2017年的年销售额则已经让北京SKP，成为仅次于伦敦哈罗德百货的全球第二大百货商店，目前它也在进行南馆的扩建。

但事实上，除了大望路的这家北京SKP以外，其他项目的发展都或多或少受到了阻碍。早在2013年，通州区就引入了新光资产投资管理有限公司，甚至传闻北京SKP要在通州新建商场，但最后也不了了之。 

对此，商务部国际贸易经济合作研究院流通与消费研究所副主任关利欣在接受北京商报记者采访时表示，核心商圈的选址以及附近消费者的购买力情况是企业发展的重要因素。对于一个城市来说，像北京SKP这种定位于高端人群的百货，应该位于城市的核心商圈，必须要有足够的消费人群以及购买力的支撑。从目前北京整体来看，符合它商业业态定位的商圈本身并不多，主要集中在东边的国贸、三里屯等地区。

“此外，丽泽商务区想做成仅次于国贸的商务中心，但与CBD相比还有不少差距，对产业或对就业的吸引力可能还是不足。商场定位的改变也是企业从经营上进行考虑的结果，如果做成满足当地老百姓日常需求的商场就完全足够了”，关利欣说。

此外，还有不愿具名的商业界人士坦言，高端商场的发展存在一定的生命周期，全球的百货业也都在转型体验化、场景化的商业模式，而不是传统的零售。这种品牌的特质就是只能在有限的城市开有限的门店，不具备大规模扩张的条件，因此北京SKP模式很难复制。

北京商报记者 王晓然 王莹莹/文并摄