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央行降准 楼市难获直接利好

出处: 作者:崔启斌 荣蕾 网编:孟凡霞 2019-01-04

北京商报讯(记者 崔启斌 荣蕾)央行“全面降准”引发2019年楼市首轮热议。根据央行1月4日公告,为进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本,决定于2019年1月下调金融机构存款准备金率置换部分中期借贷便利。其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。央行降准,楼市是否会再度迎来反弹?对此,多位分析人士认为,不应过高估计降准对楼市的利好影响。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,央行降准有助购房贷款进一步向基准利率回归。郭毅称,央行在开年即开展降准操作,且两次降准仅间隔10天。对于资金密集型的房地产行业来说,此次全面降准,且未明确限定资金流向,流动性的宽松,对渴求资金的地产行业将带来重大利好。

郭毅认为降准利好表现在两个方面:首先,对于房企而言,获得银行贷款支持的难度将大大降低,房企现金流紧绷的状态将得到改善,同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企,以及全国排名前30位的头部房企,更将从中受益。房企资金面的宽松,将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象,一、二线城市的土地市场将逐步升温。其次,对于购房者来说,银行资金面的充裕,加之新一年信贷额度的放开,房贷门槛也将有所宽松,此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率,上浮部分将逐步回缩,甚至存在回归基次利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。

但郭毅指出,央行降准并不会对购房需求产生迅速地向上拉动,原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例,而非房贷利率,只有适当下调首付比例,才有助激发购房需求的释放。

中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析认为,央行降准释放8000亿增量资金,不等于2019年房地产会触底反弹。该动作虽然在一定程度上会对房地产存在一定利好,但影响“间接且微弱”。其主要表现为,借力经济向好,来促进置业升级与居住改善。

胡景晖分析称,此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济,初衷并不是为了房地产。从根本上来讲,是为了能让2019年中国经济找到一个平稳发展的路径,重拾企稳向上的信心。“当前楼市下行、资金趋紧,问题不是银行资金流动性不足,而是企业信用不足;不是没钱放,而是不敢放。宏观经济形势下,如果就业率不能保证、居民可支配收入增长不能保障,那么房地产的各类居住需求也就不能释放。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,央行降准刺激房地产市场可能性不大。“一方面,降准是应对短期经济增长困境的举措。中央经济工作会议提出宏观政策要强化逆周期调节,继续积极的财政政策和稳健的货币政策,稳定总需求。在当前外部环境严峻,内生动力不足的当下,经济下行压力较大,减税、降准在未来将有可能继续实施。另一方面,降准主要目的是释放资金,推动经济的发展,但从历次降准来看,资金的释放对房地产市场都有一定促进作用。降准对房地产市场的影响主要是通过房贷利率传导,可以缓解房地产开发企业的资金压力,降低购房者的贷款成本。如2018年10月定向降准后,杭州下调房贷利率,银行放款速度加快,二手房市场成交量小幅提高。

许小乐预计,随着资金的释放,部分城市的银行下调房贷利率,房贷可能会回到基准利率水平,对房地产市场带来一定利好。但房贷政策的调整会因城而异,房价上涨压力较大的重点城市可能扎紧资金流入房地产市场的渠道,避免资金流入房地产市场引发房价大涨。从目前的情况看,全面刺激房地产市场可能性不大。

北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志也就央行降准一事发表了自己的看法。陈志称,此次降准对一些中小微、流动性较差企业或者是实体产业会有偏重,房地产应该还是维持以往调控的思路。虽然央行下调存款准备金率将释放8000亿增量资金,房地产未必会获得更多宽松机会。

“仅从降准这样一个思路来看对2019年楼市有何影响,恐怕还看不出所以然来,还要看银行后续的具体政策。银行手里有钱是事实,但敢不敢向房地产放,因为有禁令在,所以现在很难判断。”陈志如是补充道。

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