随着“好房子”落地项目的增多，市场到底需要怎样的加分项？购房者的需求与项目的可持续发展之间如何找到平衡？在过去的一个月里，深蓝智库深入北京市场已经入市的项目，并在案场对100名不同年龄段准购房者进行了调研。物管意识不断觉醒的购房者，将最影响自己购房决策的因素投给了物业服务。在代际分化趋势下，“90后”“00后”更倾向以低得房率换取总价优势，而“75后”“80后”群体则将空间效率视为硬性标准。好物业与高得房率之外，无障碍与智能化遭遇二选一，年龄代际的差别在这里再一次出现了分化。

86% 物业登顶好房子客群最关注因素

在开发商普遍围绕得房率、高科技对好房子做增量时，已经进入消费成熟期的业主们，心中好房子要素Top1已经投给了物业。

深蓝智库在北京中海·丽泽叁號院、保利朝观天珺、金茂璞逸丰宜、金茂满曜、招商云璟揽阅、招商璀璨公元、金隅隅东序、金隅隅西颂、中海朝阳ONE、中海时光之境、中海丽金府等10余个新房售楼处调研100名准购房者发现，86%受访者将物业服务列为购房Top1的决策因素，分年龄段看，“75后”“80后”准购房者对优质物业服务的需求占比达100%，“85后”、52岁及以上群体也分别达到92.86%、87.6%。

多位接受调研的准购房者表示，房屋初始品质难以抵消时间损耗，一套住房往往承载几十年甚至终身的居住需求，缺乏优质后期保障服务不但会显著降低居住舒适度，更影响了房子的保值升值。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，购房者对于物业关注度的升高，与近年来物业与业主之间的矛盾日益增多，涉及费用、管理、服务等多个方面的问题频发有关，所以也成了购房者关注的核心。

受访者李斌表示，现居住的小区因物业长期未履行楼道管理职责，导致业主私自堆放杂物阻塞通道，在与物业多次沟通未果后，李斌被迫自行协调邻里关系，最终虽解决问题，却造成邻里矛盾的产生，使得社区和谐度降低。而且，小区绿化、公共设施也多存在损坏等情况，极大影响了居住舒适度。

合硕机构首席分析师郭毅认为，社区中的公共区域，如园林、会所、大门以及地下车库等，需要物业投入大量的人力物力进行维护。这些公共区域的品质提升，直接关联到居民生活状态和生活品质的提升。因此，对于购房者而言，在物业费成本提高的背景下，关注生活品质和服务状态是否能够得到相应的改善和升级，也成了一个重要的考量点。

从卖房子到卖服务，购房者物管意识觉醒

事实上，在房地产送走黄金十年、由卖房子转向“卖服务”后，曾被看作是买卖附属品的物业板块在房地产开发主业进入震荡期后，就已经站到了C位上。

在看到物业服务关注度超过得房率，成为购房者心目中的“白月光”后，多位一线新房项目营销总直言：继资本与企业服务意识觉醒后，住房消费者本身的意识也全面觉醒，物管行业的广度、深度再一次获得了拓展，大物管的时代来临再一次得到了验证。

不难看出，优质的物业服务正成为决定购房者是否购房的关键因素，同时也是“好房子”价值实现的核心载体。

深蓝智库调研发现，部分“好房子”项目物业已形成特色物业服务矩阵，除强化基础服务外，还提供定制化旅游规划、学童接送、课后托管等增值服务，全方位提升居住体验。

缦云ONE针对业主晨间时间压力，推出手机端预订的免费早餐定制服务。业主只需在前一天晚上按照个人需求在手机上下单，业主可于次日指定时段便捷取餐。并且，该项服务在入住前期还是免费提供。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，优质物业需在社区运营中扮演双重角色：硬件维度要建立覆盖房屋全生命周期的动态配套完善机制，软件维度则需强化信息透明度，通过社区事务公示提升业主参与度，构建共建共治的现代化治理模式。这种软硬结合的服务创新，正成为衡量“好房子”标准的重要维度。

85% 一场高得房率的双向奔赴

尽管得房率以1%的微弱差距，将购房者决策因素Top1的席位让给了物业服务，但其作为购房者核心关切指标的地位并未动摇。

深蓝智库调研发现，85%的购房者在看项目时会非常关心得房率的情况。

其中，不同年龄层对得房率的重视程度呈现显著分化。“90后”“95后”“00后”购房群体中，选择得房率作为核心指标的比例分别为70%、78.95%及80%；而“85后”“80后”“75后”及52岁及以上群体中，该比例分别达85.71%、100%、92.31%和93.75%。

这种代际差异折射出购房决策逻辑的本质区别，年轻群体因预算约束，更倾向于接受稍低得房率以换取总价优势；成熟购房群体因资金储备充足，更注重空间利用效率。

以北京市场为例，此前新房项目得房率普遍维持在80%左右，而符合“好房子”标准的项目已普遍突破90%，部分优质项目甚至达到95%—100%的突破性水平。

购房者庞星以建筑面积122平方米户型为例测算，得房率从80%提升至90%后，实际使用面积增加12.2平方米，相当于在原有户型基础上实现三居室向四居室的功能升级，且每个房间均可满足正常居住需求。

对于改善型需求而言，这意味着无需增加预算即可获得相当于传统140平方米户型的居住体验。

郭毅指出，得房率指标直接关联购房成本与居住价值的平衡。其不仅影响购房者实际获得面积的单价核算与总价构成，更通过与周边二手房及存量新房的价格差、价值差比较，成为评估物业保值性的关键参数。这一特性使得得房率在市场竞争中具有关键作用。

就在今年的3月31日，住建部发布的国家标准《住宅项目规范》（以下简称“住宅新规”）为居住品质设立刚性标准。住宅新规明确，独立卧室使用面积不得小于5平方米，兼具起居功能的卧室使用面积不得小于9平方米，该条款通过设定居室面积下限，有效遏制了市场上存在的“伪多居室”现象。此前部分项目为追求户型卖点，通过压缩单个空间面积强行增设居室，导致“进屋即上床”的个别极端户型出现。新规实施后，此类功能性缺陷户型将逐步退出市场。

参与调研的购房者反馈，政策组合拳已产生实质性成效。得房率提升与规范标准强化形成协同效应，既通过空间效率优化满足居住升级需求，又以制度约束保障基本居住品质，为构建宜居宜业的住房供给体系奠定重要基础。

有阳台比大客厅更具吸引力

随着北京“好房子”政策明确提出按需配置阳台的弹性设计原则，一度淡出新房市场的阳台设计正重新成为购房者关注的焦点。

深蓝智库的调研数据显示，66%受访者将阳台列为关键购房指标，其关注度超越大客厅的54%，呈现出居住需求从空间尺度向功能复合的深刻转变。“75后”群体对阳台的偏好度达84.62%，呈现出家庭结构稳定阶段对独立晾晒空间与代际共居矛盾缓解的居住需求。其次则为“90后”和52岁及以上，占比分别为70%和68.75%。

在购房者对阳台功能需求日益增长的背景下，房企正面临多维度的现实挑战。多位接受深蓝智库调研的新房项目负责人透露，北方地区特有的气候特征构成首要制约因素，春秋季风沙天气频发，导致开放式阳台清洁频次显著增加，业主需投入额外时间进行维护；而雨雪天气则易引发封闭式阳台渗水问题，对建筑防水性能提出更高要求。

这种矛盾在“00后”群体中尤为显著，调研显示该群体对阳台需求度仅为60%，远低于“75后”“90后”及52岁及以上群体，其决策逻辑聚焦于使用频次与维护成本的权衡。

多位“00后”和“95后”在接受深蓝智库调研时承认，平日除上班外，社交、娱乐等活动相对较多，在家居住的时间相对较少，回家后也多为室内活动，阳台使用率较低，而且还易堆积尘土，增加打扫面积。

为破解代际需求差异，部分项目开发出“可变阳台”系统。兴创沐春墅销售透露，未来该项目大概率会搭载“可变阳台”系统，通过配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式，将阳台转化为全天候可用的“空中花园”，既满足北方气候防护需求，又保留开放式阳台的场景可能。

代际差异不仅存在于阳台，在大客厅的需求上同样存在。深蓝智库调研发现，“90后”和“85后”购房群体对于大客厅的需求分别为70%及64.28%，52岁及以上购房者占比为0%。

对于这种差异，“90后”“85后”的家庭因家中孩子多处于活泼好动的年龄，较大的客厅不仅可以提供更多的娱乐空间，而且相对于狭小的空间也更安全。而52岁及以上购房者则不存在这种困扰，对于大客厅不存在需求。

智能化和无障碍设施遭遇“二选一”

全屋智能系统与无障碍设施虽被开发商视为“好房子”的核心配置，但实际购房决策中，购房者关注度呈现显著分化。

深蓝智库调研数据显示，仅42%受访者将全屋智能纳入核心考量，37%关注无障碍设施配置，且代际需求差异形成鲜明对比。

调研数据显示，“00后”群体对全屋智能表现出绝对偏好，关注度达100%，而同一群体对无障碍设施的需求为0%；与之形成镜像的是，52岁及以上受访者中87.5%将无障碍设施列为首要关注点，但对全屋智能的需求仅占12.5%，为全年龄段最低值。

这种需求错位折射出不同生命周期阶段的居住痛点：“00后”作为数字原住民，对智能家居的场景联动、远程操控等功能存在刚性需求；而银发群体更关注通行便利性、紧急呼叫系统等适老化配置。

值得注意的是，“00后”与52岁及以上群体在儿童娱乐设施及小区绿化配置上达成罕见共识，两类设施的关注度均位列全年龄段末位。

调研显示，“00后”受访者普遍存在婚育延迟倾向，直接削弱对亲子配套的需求；银发群体则因子女成年，家庭结构趋于稳定，对儿童设施的依赖度显著降低。

与此对应，两类群体对小区绿化的关注度分别仅为60%和43.75%，同样处于低位。

作为社会中坚力量的“90后”群体，其购房需求呈现鲜明的“承上启下”特征。90%受访者将小区绿化作为核心考量，60%关注儿童娱乐设施配置。受访者李嘉栋表示，社区绿化品质直接关联日常休闲质量，而儿童娱乐设施成为弥补职场人亲子陪伴时间不足的重要载体。这种需求结构折射出“90后”对“生活半径优化”的诉求。

谢逸枫表示，全龄友好设施配套在新房中普及，一方面可显著提升老年人与儿童上下楼的便利性，有效拓展其活动范围，让他们充分享受更优质的空间与福利；另一方面，有利于激发社区内老年与儿童群体的活力，增强其健康幸福感。从长远看，最大的利好在于能够切实增强居民对社区空间的归属感与生活的烟火气，让社区真正成为全龄友好、充满温情的生活共同体。

120—150平方米+三居室最受欢迎

当前房地产市场中，购房者对“好房子”的定义已突破传统认知，呈现多元化、精细化的需求特征。购房者在面积选择、户型配置及功能需求上均展现出理性考量，购房者眼中的“好房子”也并非面积越大越好、居室越多越好。

调研数据显示，120—150平方米户型以51%的占比成为购房者首选。该面积段既能满足四至五口之家的居住需求，又能通过空间规划实现动静分区、功能优化。

值得注意的是，“00后”与52岁及以上人群呈现差异化选择，“00后”群体中，60%倾向120平方米以下户型，核心诉求为“经济实用”。受访者表示，小户型既能满足过渡期居住需求，又能降低购房成本。52岁及以上人群中，62.5%选择120平方米以下户型，更多出于“维护便捷性”考量。该年龄段购房者认为，适度面积既能保障居住舒适度，又能减少日常清洁、能耗等隐性成本。

在户型选择上，三居室以65%的占比占据绝对优势。这一趋势在“90后”和“85后”群体中尤为突出。

“90后”群体中，70%将三居室视为“刚需配置”。受访者反馈，主卧、儿童房与多功能房的组合既能满足当前居住需求，又能为未来家庭结构变化预留空间。

“85后”群体中，85.71%认为三居室是“生活品质基准线”。该年龄段购房者普遍将第三间居室规划为书房、健身房或老人房，以应对居家办公、育儿及赡养需求。

不同年龄层购房者的选择差异，本质是生命周期与消费能力的投射。“00后”作为刚需主力，其决策深嵌于经济基础约束框架，120平方米以下户型通过总价优势形成市场准入门槛；52岁及以上群体则基于生理机能与生活习惯，形成“小而精”的改善需求。

相较之下，“90后”“85后”作为社会中坚力量，其三居室偏好既是对学区房、赡养父母等现实需求的回应，亦包含对资产流动性、置换成本的提前布局。

未来，能够精准匹配代际需求、实现空间价值最大化的住宅产品，方能在市场竞争中占据先机。这一趋势不仅是对“房住不炒”政策的实践回应，更是居住理念从“生存型”向“生活型”的积极转变。

北京商报记者 王寅浩 李晗