曾经的高端百货,如今将“社交”属性作为重点。12月3日,北京商报记者走访赛特+看到,赛特+在场内引入了大量餐饮品牌,并打造了中庭,不过,这也使得赛特+的经营面积有所限制。值得注意的是,在体量小的项目中布局大比重的餐饮业态,一定程度导致消费者到场的“可逛性”有所不足,如何在有限的空间满足消费者的期待,是打造城市新地标要面对的挑战。
餐饮成重头戏
经过近四年的闭店改造,赛特购物中心以“赛特+”的形象重新开张。开业当天,北京商报记者走访赛特+看到,场内的客群以中老年客群及家庭客群为主,有不少周边的市民赶在第一天到场体验。“跟小时候比起来,变化非常大,”在周边上班的张先生表示,“老赛特有许多零售区域,改造后的赛特场内几乎看不到服装零售品牌。”
诚然,改造后的赛特在空间布局、品牌阵容等方面有了许多变化。在空间布局方面,赛特+将各楼层打通形成中庭,整体显得更敞亮,在商城南侧同样打造了人行步梯,使得不同楼层之间的连贯性有所增强;在中庭等位置布置了“绒绒怪”限定艺术装置,吸引消费者拍照打卡。
从楼层分布来看,商场负一、负二层以小吃、超市为主;一、二层布局了餐厅、茶饮及少量零售;三层则引进了一批美容美发等生活配套品牌;四至五层以餐饮居多,还引入了赛特健身中心、KTV等。据了解,改造后的赛特+总面积近2.8万平方米,覆盖地上5层、地下2层。
按照规划,赛特+想要打造建国门商圈的“黑米地标”。北京商报记者调查发现,赛特+场内高端餐饮品牌包含BON BOEUF、柏景轩、老吉堂、太和万物、Casa Lola、MEDITERRANEO寐、锦府盐帮7家。与此同时,场内也布局了川成元麻辣香锅、遇见小面、米村拌饭等大众餐饮品牌及喜茶、grid coffee、星巴克等茶饮品牌。
根据赛特+购物手册显示,场内入驻品牌约45个,北京商报记者粗略统计发现,目前已开业品牌数量不足九成,CASA LOLA、太和万物、BON BOEUF、MEDITERRANEO寐、柏景轩、锦府盐帮、宝珠奶酪、咖麦KTV等品牌及地下超市尚未开业。记者就开业情况及后续规划向项目方发送了采访提纲,截至发稿暂未收到回复。
体量小是难点
老百货的转型,是北京商业更新的重要部分。值得注意的是,更新项目在改造中难免受到一定限制。北京商报记者在走访时看到,赛特+打造的中庭及步梯虽使得场内空间更开阔,但这也牺牲了一定的经营面积,导致场内的运营空间有限。
“小体量项目想要打造城市地标确实面临一些困难,如空间有限、品牌数量和种类受限等。”北京社科院副研究员王鹏表示,同时,小体量也更容易打造独特的氛围,项目方若能在设计和服务上下功夫,进行精细化运营,精准推出符合消费者需求的商品和活动,提高商场的活跃度和盈利能力,项目也能出彩。
实际上,小体量项目的成功运营对项目方有着极高的要求。建筑面积约3.5万平方米、可租赁面积约1.1万平方米的西单更新场在开业之初便强化首店标签,引入了HARMAY话梅全国首店等一批品牌,并在40多个品牌中覆盖了零售、餐饮、休闲娱乐业态,成为年轻人的聚集地。
同样,今年9月正式营业的THE BOX朝外主打策展型商业,将艺术、文化、社交等元素融入商业空间,构筑起一个吸引商品、客流的引力场,在试营业期间便售出41万件sku,商场总销售额接近1亿元。可以看出,鲜明的特色及独特的品牌阵容成为小体量项目快速打开市场的一把“钥匙”。小体量项目想要出彩,首店特色、年轻化特点、细分客群是重要的关键词。
盈利能力多元化
随着市场环境不断变化,赛特等传统百货已难以满足消费者的需求,亟待转型。根据周边客群特点,赛特+强化了项目的社交属性,在业态引入上,赛特+更加强调餐饮,零售面积占比较弱。
餐饮面积占比过半能有效匹配周边客群需求,但保证盈利仍需考虑品牌格局的多元化。王鹏在接受北京商报记者采访时指出,“餐饮业态能够吸引更多的人群,尤其是年轻人和上班族,超市、美容美发、健身房、KTV等生活配套设施也能够满足周边居民的日常需求”。
不过,王鹏也指出,尽管餐饮和休闲娱乐业态能够吸引人流,但如果零售业态缺失过多,可能会导致商场盈利能力的下降。因此,在强调餐饮和娱乐的同时,也要适当引入一些具有竞争力的零售品牌,以实现多元化的盈利。
数据显示,作为建国门商圈的重要组成部分,赛特+地处北京CBD和第一使馆交汇区,与三里屯、CBD、燕莎等商圈联系紧密。数据显示,项目周边三公里职住人口达196万,其中办公人群超过80%,73%接受过高等教育,且半数为“有车有房”的高收入群体。
购物中心的业态构成需要与对应的客群及消费水平相适配。据了解,赛特+现有品牌矩阵中,除黑米餐厅之外,其美容美发、餐饮等大部分业态的消费相对大众。在贝恩公司全球商品战略顾问总监潘俊看来,根据数据分析可看出,赛特+周边高消费人群占比较大,赛特+未来还应进一步优化业态构成,加强商品和服装零售的布局,以满足高收入群体对商品和品质的需求。
北京商报记者 刘卓澜 胡静蓉/文并摄
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