开栏语：北京商圈升级改造如火如荼，这一过程中，有的探明方向，有的摸索徘徊。北京商报记者阶段性走访调查发现，从北京全域来看，商圈发展依旧不均。地标性项目在自我拔高的过程中，商圈的配套难免跟不上；远郊商圈的政策扶持不断，但圈内项目之间竞争分流严重，难免形成内耗。为此，北京商报特选几大代表性商圈，针对区域内存在的问题，从而提出建设性意见和可行性方案。

南城商业如火如荼，一些项目依旧陷入了运营难题。近日，大兴区多家商场出现不同程度掉铺现象，软件服务跟不上成为常态。但从区域来看，大兴区针对商业、品牌进驻的资金和政策支持不断推陈出新。可是，即使在加大扶持的力度之下，大兴区实体商业却分化严重。对此，分析指出，大兴区的商业项目应围绕区域客群进行定位细分，强化品牌的功能性和服务扩大性，而非“有名无实”的首店、定制店，从而加强属地黏性。

区内商业不均衡

在众多商场热度不断攀升之际，大兴区的部分商业项目似乎有些落寞。北京商报记者调查发现，位于天宫院的凯德MALL·大兴、大兴大悦春风里、中福里等项目同样面临“人气遇冷”“空置率高”“品牌层级不匹配”等问题。

连续多次走访，记者在凯德MALL·大兴看到，商场多层均有店铺空置现象出现，在商场四层更是仅剩10余家店铺。其中，一家母婴品牌正在进行打折促销，店员表示，“商场平时没有多少人，旁边店铺已经关闭很长时间了”。据不完全统计，凯德MALL·大兴开业至今约有200家门店进行更换，调整比例在50%左右。

大兴大悦春风里开业不足三年，品牌掉铺现象同样存在。据不完全统计，店铺Timberland的关闭时间已长达一年。大众点评显示，大兴大悦春风里约有154家店铺，该商场开业之初品牌数量接近250家，以此估算，大兴大悦春风里开业至今约有100家品牌进行调改，调改比例在40%左右。

此外，大兴龙湖天街的二、三层部分区域全部围挡。据项目相关人员透露，该区域并非龙湖运营，而是由京投集团自己运营的中福里项目。据介绍，该项目一直处于项目反复调改的状态，至今未有明确品牌入驻。

相反，区域内大兴龙湖天街及北京荟聚相对乐观。上述人员透露，大兴龙湖项目的出租率达99%。在记者走访中看到，多以周边居民为主。同时，大兴区的北京荟聚人气一直居高，在维持客流的稳定性上更是不断进行品牌调整。据不完全统计，北京荟聚陆续引入了Lululemon、chums等运动品牌的区域首店，还拥有CHANEL、YSL、Estee Lauder等10余个国际高端美妆品牌，场内入驻品牌同大兴区其余商场内品牌形成错位发展，荟聚年客流量可达3000万人。

可见，大兴区商业日渐两极化。

客群分流、品牌同质化高

对于上述项目客流少、场内店铺空置高的原因，有知情人士透露，个别项目在内部招商出现问题，尤其是把商业发展当做投资项目，导致品牌租金局限性。这种招商逻辑会出现部分品牌无法入场，成为商场出现大面积空置的诱因。此外，大兴大悦春风里面对的客群是以黄村为代表的老城区居民，周边居民的消费力无法支撑项目内的品牌发展，也在一定程度上导致场内掉铺率高。

距离相近且面对的客群相似，也导致项目与项目之间形成分流。其中，大兴大悦春风里将20-45岁的城市中产阶级作为主要辐射对象；凯德MALL·大兴将19-35岁的中青年作为主要辐射客群；大兴龙湖天街的主力客群多为“85后”至“95后”，同时，“00后”千禧一族已入场。上述三大项目的主力消费者几乎重叠。

此外，品牌招商把控不准及品牌层级较低或也是项目运营存在难度的原因之一。记者发现，凯德MALL·大兴在开业之初将UR和UNIQLO作为品牌主力店，曾经引入的FJALL RAVEN、HAZZYS、PALLADIUM等多家品牌却在近些年的调改中撤出，现在场内品牌多为热风、美特斯邦威等二线时尚品牌；大兴龙湖天街首层多以优衣库、Lagogo、茶饮品牌等为主；大兴大悦春风里近一年品牌更迭微乎其微。区内三大项目的现状与市区内同产品线项目形成明显对比。

对此，北京市商务局专家委员潘好龙指出，辐射人群消费力不足、人口较为分散、品牌同质化现象突出是大兴区部分商业面临的主要问题。而荟聚拥有较为成熟的商业配套业态，如宜家、山姆等，在大兴区域内自成一大商圈。

“以凯德、龙湖、大悦城为主的区域，大多入市时间均在三、五年，正处品牌调整阶段，如能针对辐射客群积极进行品牌调整，或能有效改变当下的发展困境”，潘好龙指出。

多政策扶持商业发展

实际上，为了推动区域经济发展，大兴区商务局也从多方面给予商业企业扶持。近日，大兴区在2023中国实体经济发展论坛举办专场推介会上也指出，要持续优化提升城市环境面貌，打造五大商圈，提供多元便捷的消费场景。

今年2月，大兴区商务局关于印发《大兴区促进商务领域发展的若干措施》（以下简称《措施》）的通知指出，大兴区商务局对设立国际品牌和本土自主品牌的各类首店，经市级认定为首店并获得市级首店政策资金支持的，当年度在大兴区入统，且次年商品零售额同比增幅不低于大兴区商品零售额平均增幅的，零售领域单个首店可给予最高250万元补助，餐饮领域单个首店可给予最高25万元补助。

对商业项目改造同样有补贴政策。《措施》指出，大兴区支持传统商场、特色街区、农贸市场、单店面积超过1000平方米的门店等进行基础设施改造、灯光亮化改造、数字化改造等建设，可给予最高200万元补助。

同时，为提振区域消费，大兴区发放各类消费券。据不完全统计，截至目前，在今年大兴区已陆续发放300万元春季餐饮消费券、1000万元汽车消费券、500万元惠民消费券等多种类消费券，仅春季餐饮消费券一项就有效带动区域1500万元的销售额增长。

此外，为激发经营主体活力，大兴区市场监管局、大兴区税务局等多部门也在通过缩减办理程序、减税降费等措施持续优化营商环境。

多举措扶持政策落地，但商业发展成效却不突出。针对目前大兴区商业的发展问题，中际远大（北京）国际投资管理有限公司总裁赵理明认为，大兴区路网较宽，容易将居住人群板块化。未来，大兴区一方面应增设大体量综合商业项目带动地区商业凝聚力，另一方面应发挥板块优势，调动存量商业，对便民商业进行集中联动，注意避免孤立综合体项目出现。同时，大兴区商务局应主动协助商场进行有特色的主力店铺引进，提升客流号召力。

寻求错位发展

此前，北京市商务局发布的《北京市商业消费空间布局专项规划》指出，到2025 年，大兴区将以西红门城市消费中心为重点，通过荟聚、鸿坤广场、乐家购物中心联动周边商业设施，培育打造特色化、现代化商业消费集聚区生态，培育京南商业地标。针对地区活力消费圈，大兴区重点提升火神庙等传统商业中心改造升级，提升服务品质。同时，结合轨道微中心建设，培育发展大兴新城西片区、大兴新城站以及大兴站等地区活力消费圈。

赵理明表示，大兴发展受阻的商业项目大多面临品牌整体分布较散，产品动线规划不明朗，在商业规划之初的品牌落位出现问题，导致目前品牌招商存在困难。接下来，凯德MALL·大兴、大兴大悦春风里应对品牌、项目楼层进行统一规划，在对周边客群充分调研的基础上找到差异化发展路径，同周边商业形成配套发展，增加商圈凝聚力。

潘好龙也表示，未来大兴区应以城市级的商业项目荟聚为核心，根据商业空间规划做区域级及社区级的商业项目，大兴区拥有医疗产业园、数字产业园等园区集聚优势，但园区缺少配套商业，应在满足大兴基本消费需求的基础上，增设特色商业街区，推动文商旅综合发展，填补区域商业空白。

凯德集团相关负责人表示，凯德MALL·大兴在30分钟车程内有常住人口约151万人。接下来，凯德MALL·大兴将在四层引入JC滑板俱乐部，卡通尼非洲主题乐园也在8月中旬开业。Manner咖啡、霸王茶姬、手打柠檬茶LINLEE等多家品牌也将在今年下半年开业，未来将通过更具特色品牌吸引客群到访。

北京商报记者 刘卓澜 王思琦