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从老城腾退到空间活化 东城旧改打样

出处:北京商报 作者:陶凤 刘瀚琳 网编:王巍 2021-04-19

过去五年,党中央、国务院相继批复了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年-2035年)》《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年-2035年)》,确立了北京“控增量、促减量、优存量”的城市更新思路。随着街巷违建被拆、楼体设备翻修、老旧厂房焕新、楼宇业态升级等行动遍地开花,东城区也开启了一场传统文化与现代文明交互融合的改造之旅。

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宜居

陈年老楼翻新

“楼是1993年建成的,我家1996年搬进来住到今天。”回忆起来,5号楼居民刘椿祥仍能记起初来营房西街时的场景。“这些年,院子里确实经历过脏乱差:车随便停,街边总能看到猫狗粪便,小区绿化得也无序,院儿里还有居民堆放的废弃物。”

“最直观的感受是屋里不保暖,有时候室内也就十五六度。”刘椿祥所在的小区位于营房西街,始建成于上世纪八九十年代,建筑面积达19013.9平方米。小区内均为6层住宅楼,共计居民348户。其中254户为房改房,占比73%;直管公房94户,占比27%。

“改造前,小区整体环境问题主要体现在六个方面。包括楼体、基础设施老化,停车场地、绿地空间狭小,居民楼无电梯以及物业管理缺失等。”体育馆路街道办事处副主任陈四清坦言。

2017年起,东城区老旧小区综合整治工作领导小组成立。最终按照北京市老旧小区基础类和自选类改造内容,确定了节能改造、上下水改造等12项改造内容。工程于2019年9月完工,2020年通过验收。

如今,楼体翻修一新,在陈四清看来,物业服务的引入也为社区环境的改善帮了不少忙。“这次老旧小区改造跟以前不一样的地方在于,并不是建成后才引入物业,而是在改造初期就将物业服务筹划进来。”

然而,由于居民楼建于上世纪,不同楼栋产权单位也不同,无形中增加了改造难度。“旧楼改造确实涉及多产权单位。比如这次参加旧楼改造的1至5号楼中,有254户属于房管局产权,94户则是资本公房。当不同产权的房屋在一起,就由街道来统筹,但设计、施工到监理的过程则由原产权单位来实施。只是不同产权单位的楼栋对物业的态度也不同。我们先后开了五次居民代表大会,听大家的意见。最后对之前的物业单位也进行了更换。”

据了解,此次改造工程共涉及费用3600万元,如何筹资?东城区体育馆路街道工委副书记唐兵兵表示,除了财政支撑,东城区也在探索通过更多渠道引入资本。目前北京住总集团已选择在区域内投入物业力量,作为社会资本参与方式之一。“但是,引入社会资本参与老旧小区改造,还是要因地制宜,找到企业在区内的盈亏平衡点。”

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娱乐

旧屋顶与花委汇

在东四六条社区,除了翻修改造背街小巷,有富余空间的院落门口还修起了花池,花池里有月季、菊花、金银花等观赏类花卉,还有韭菜、香菜、茴香和猫耳菜等,供附近居民随时采摘食用。

四年前,随着背街小巷整改项目在东城渐次落地,东四六条小区街道内无章堆叠的杂物被清理,社区花委汇也在那时应运而生。据居民回忆,“花委汇创立初期,启动资金是从社区公益金里抽取,刚开始也就是千八百,主要被用来买花买工具,或是进行一些专业化种植培训。养花是门技术活,也需要操作得专业一些”。

闲暇时,花委汇的成员们聚集在社工活动中心种花、聊天。活动中心是一个二层小楼,沿着楼梯拾级而上,沿途白色墙壁上有绿色的吊兰和红色的灯笼花自然垂下。屋顶中央陈列着桌椅,四周被鱼缸和大大小小的盆栽环绕,而地面则由玻璃铺就,即便是站在一层抬头望去,也能看到顶层的景致。前述居民说,“花委汇创立至今已有四年,成员数量也已经超过了110人。现在大家见面探讨的多是自家养花的事儿,邻里关系和睦不少”。

不仅是在东四六条,艺术感氤氲在改造过后的东城社区里,串联起居民茶余饭后生活的脉络。空间活化被作为朝阳门地区街区更新的“催化剂”,而作为空间活化典型,朝阳门社区文化生活馆(27院儿)为社区居民乃至全城的文艺爱好者提供了交流平台。

四方形小院儿里集聚着不同主题的文艺社团,主题包括戏剧、缝纫和无废空间等。最近,戏剧社正在排演的剧目是《桃花源》。

与其他社区不同的是,对于27院儿来说,空间活化已逐步从一个概念演化成系统课题。2019年,北京ONE艺术创意团队正式接手并成为小院儿的运营方。三名年轻“海龟”想要在形式上将小院儿打造成一个面向居民和公众的集艺术活动、文化挖掘、生活方式、公共教育、美学培养为一体的综合性社区文化中心,而核心则是将“艺术社区(community-based art)”理论转换为公共文化升级探索、老旧城区更新改造和社会治理和谐向好的实践行动的试验场。

团队负责人牛瑞雪介绍,馆内每周开展公共主题活动至少8场,涵盖戏剧、美术、亲子教育、舞蹈、建筑、艺术展览、文学、沙龙、工作坊、生活美学等。2016年9月至今,培育300多个文化项目,开展各类文化活动2300余场,服务人群超过了9万人次。

“现在,小院儿的常客除了附近的居民,还有慕名而来的游客和志愿者等,附近二中的学生也经常来27院儿办一些志愿活动,比如给老人朗诵诗歌等。”据朝阳门街道办事处副主任宗靖透露,近期,团队和社团成员们已经在摩拳擦掌,迎接4月底即将到来的世界读书日。

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文艺

胶印厂变身文创园

除了老旧街道,城区里的工业老厂房也在这场腾退中悄然改头换面。站上77文创园楼顶俯瞰园区,红砖砌就的旧厂房仍在,除了加固处理,整体形象相较此前并无二致。厂房大门也由原来的砖木结构改为耐厚钢板,保持了实用性,外观也更具年代感。

据了解,这座位于东城区美术馆后街77号的文创园前身是新中国成立初期成立的北京胶印厂。该厂系上世纪50年代上海雕版印刷企业迁移至此,后来成为北京市著名的工业印刷基地。后期,随着北京疏解产业,控制增量、优化存量的行动落地,2012年,园区也迎来存量改造。

历时两年半,园区内结构加固、规划分区和招商等工作相继完成。其中,约1000平方米的违建被拆除,除了街心花园,煤库被改造成展览空间、锅炉房成了咖啡厅……2014年5月,园区正式开园。由于地处首都功能核心区,周边文化资源优势明显,戏剧资源更是得天独厚。与园区一街之隔的有中国美术馆、三联书店,向西是北大红楼旧址,向南是北京人民艺术剧院,向北则是中央戏剧学院,是艺术人才高度密集的地区。

改造后,园区成为了一座以影视和戏剧为核心内容的主题性文化产业园。内部老烟囱、烫金模切机等工业遗迹被保留下来。红砖墙面的小楼,迂回旋转的钢梯延展至园区楼顶,成就了一个全新的打卡胜地,胶印厂的老职工们也会时常回来。

其中,77剧场是园区内最受欢迎的文化亮点之一。剧场是在原有厂房车间、仓库的建筑结构基础上进行加固,并由厚重的工字钢柱列和暗红带锈的钢板构建而成,场内可容纳200名观众。通过内置一块4m×6m的LED屏幕,实现了多媒体和舞台表演的跨界合作。

77文创园总经理李明表示,剧场最大的特色是重达3吨、可整体自动全举升开启的大门,能够在两分钟内让四面封闭的剧场变身为三面环绕的开放式空间。截至目前,剧场已举办了包括两岸小剧场艺术节、南锣鼓巷戏剧展演季、北京国际青年戏剧节部分演出单元、77文创自己策划组织的77文创生活节等文化演出活动。每年有超过200场各类演出及活动,吸引了一批核心的创作资源、演出资源、文化精英团队向园区聚集。

除了77剧场外,园区里的特色业态还包括无用生活空间、北京剧目排练中心、北京掌娱互动文化传播有限公司、77啤妹等。李明表示,园区的特色并不仅是体现在剧场本身,而是着眼戏剧孵化全链条,打造的是生态。“从导演工作室到市场化演出前的试演,园区内配置相对完备。场地的租金也仅仅是200-600元一天,这个价格在戏剧界已经算是非常低廉的水平。”2020年,77文创园依靠出色的改造和运营管理,成为北京市首批市级文创园区之一。

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商业

写字楼里的吉尼斯纪录

褪去了街角巷弄的生活气息,即便是被改造过后的商业楼宇,也将设计效果发挥到极致。中粮·置地广场位于东城区安定门外大街208号,总建筑面积81698平方米,原址为三利大厦和三利百货。在腾退了原有的200余家商户,淘汰了零售批发业态后,这座建筑也被升级为国际智能化的5A写字楼。

进入A座大堂,一道室内人造水幕从楼顶缓缓落下,流向大厦东边水池。这道水幕被命名为“映象”飞瀑,高达60米,系WET水景公司为中粮·置地广场量身定制。2018年,广场正式运营之际,水幕获得吉尼斯世界纪录,这也成为迄今为止全球最高的室内水幕。

2018年12月,中关村东城园管委会与中粮·置地广场签署合作协议,引导项目在遴选写字楼租户时重点引进文化、金融、科技、大健康等符合东城区产业发展方向的企业。相较其他商务楼宇,中粮·置地广场更强调盘活空间资源,打造精细化运营。

楼内以“空间打造+运营服务+社群构建”为基础,建立了以COFCO Fantasy (悦创)、COFCO Life(悦享)、COFFICE (悦智)为主题的“3C运营服务体系”,通过智慧云平台为租户企业提供高效解决方案的运营体系,满足B端租户企业办公服务需求以及C端客群生活服务需求。“地下一层有餐厅、书店、健身房等,基本能够满足一个白领一整天的工作、生活需求。”前述工作人员表示。

值得一提的是,东城区还将“紫金服务”引入楼宇,并特派驻企专员,及时反映企业诉求,加以引导,进而优化营商环境。2018年以来,东城区相继创立了“紫金服务”品牌,并创新建立了“紫金驻企专员”制度,向区内重点企业和成长性好的中小微企业安排“驻企专员”,为企业“一对一、面对面、点对点”排忧解难。

据东城区发改委副主任崔红雁介绍,通过紫金驻企专员制度,企业许多服务可达秒办,打通了政策落地的最后一米。

据统计,即便是在疫情期间,该楼宇出租率也达到95%。其中,外资占30%;上市公司占35%;金融类租户占57%,科技类租户占26%,贸易类租户占13%,文化类租户占9%。已入驻知名企业包括摩根士丹利、中篮联体育、中移金科和睿智科技等。

北京商报记者 陶凤 刘瀚琳

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