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房企年报季|泰康入局后,2000亿的阳光城求“稳”了

出处:北京商报 作者:王寅浩 摄影记者:王寅浩 网编:卢扬 2021-04-15

一路狂奔的阳光城也逐渐放慢了规模的脚步。从300亿销售到2000亿规模,阳光城仅用了四年时间,但从2019年开始,阳光城规模“降速”的苗头已经显现,而2020年阳光城实现全口径销售金额2180.11亿元,较2019年同期仅增长不到5%。在今日的业绩说明会上,阳光城管理层提出新一年“2200+”销售目标,规模“降速”意图愈发明显。

业绩规模“降速”之后,如何摆脱高负债压力?为此,阳光城在积极贯彻以利润为导向的同时,也引入泰康人寿作为后援,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌直言,“2020年最浓墨重彩的一笔,就是成功引入泰康人寿成为战略股东。”

现场拍摄

新一年“2200+”销售目标

作为闽系房企的代表,阳光城以“黑马”姿态突破2000亿大关。2016年至2019年,阳光城的合约销售金额分别为487亿元、915亿元、1629亿元、2110亿元,同比分别增长57%、88%、78%、30%。

从规模增速指标来看,阳光城正在逐步告别“高增长”状态。2019年初,阳光城制定了2000亿元+的销售目标,这一方面是疫情的原因,另一方面也是阳光城对未来发展的预判。按照朱荣斌的说法,对房企而言,规模、利润、财务指标是“不可能三角”,不可能全部兼顾。

2020年,阳光城实现全口径销售金额2180.11亿元,权益销售金额1395.65亿元,虽达成年度销售目标,但增长幅度却十分有限。

2021年阳光城选择继续求“稳”,据朱荣斌在业绩会上介绍,2021年阳光城集团销售目标为2200亿+,严格遵守“三收三支”,以销定投,销多少、补多少;推进“万亿旧改”战略。“为实现这个目标,阳光城在今年初已经完成了营销大区的组织下沉,让营销指挥更贴近一线。”

当企业规模体量成长到一个阶段,业绩降速成为地产行业永恒的话题。事实上,从新增土储方面,也或可看出阳光城战略“收缩”的端倪。2020年,阳光城全年共计支付总地价707亿元,其中权益地价402亿元,合计补充权益土地储备约725.96万平方米。新增确权总货值1800亿元,一二线货值占比约70%,大福建、长三角、珠三角占比约63%。

与之相对的是,2019年,阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等方式新增总地价656亿元,权益地价492亿元,新增货值2798亿元,同比上升31%。

地产分析师严跃进表示,房企土储是未来成长的“空间”,由此也可以看出政策管控的效果已经显现,房企拿地也更加考虑安全指标。尤其是对此类依靠“高杠杆”扩张的房企来说,资金压力是无法回避的。就整个房地产市场而言,疫情叠加各种不确定因素,“谨慎”成为了新风气。

2021年继续保持“黄档”

直观来看,业绩规模“降速”,也多源于高负债的掣肘。调控压力下,房企普遍以“三道红线”作为下一阶段的努力方向,对于阳光城而言,这一指标的安全要远超于规模的增长。

财报数据显示,截至2020年末,阳光城有息负债规模为1060.39亿元,同比下降5.59%,其中短期有息债务为325.24亿元,同比下降3.06%,非银融资占较前一年年末的24.94%继续下降至20.34%。对比来看,阳光城的有息负债规模依然较大。

故此,阳光城的融资成本也高于行业均值,仍具有下降空间。2020年,阳光城平均融资成本为7.42%,较2019年年末优化28个基点。

现金流方面,截至2020年末,阳光城账面货币资金498.05亿元,短期有息负债为325.24亿元,现金短债比为1.53,不过按照“三道红线”监管要求扣除受限资金92.90亿元、预售监管资金60.21亿元后,阳光城的现金短债比为1.06。

根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,阳光城剔除预收款后的资产负债率为79.1%,较上年同期上升约1.5个百分点;净负债率为94.9%,较2019年末下降约43个百分点至达标;扣除受限资金后的现金短债比为1.06。由此,阳光城2020年年度指标一项超阈值,较2019年踩线情况下降一档,实现“由橙转黄”。

对于“三道红线”降负目标,朱荣斌回应称“在未来规划中,阳光城预期2021年继续保持‘黄档’,为完成‘绿档’要求夯实基础,降负债节奏较为稳健。”

十年对赌协议与两个“五年计划”

高负债压力来袭,阳光城也在积极为“降负”努力。在今天的业绩会上出现了一个新的身影,那就是来着泰康人寿的陈奕伦。

朱荣斌更是在业绩会上直言,2020年最浓墨重彩的一笔,就是成功引入泰康人寿成为战略股东。

“泰康入股比例超过13%,同时派驻两名董事参与公司管理,用现代的公司经营理念优化治理结构,提升管理规范,帮助董事会和管理层实现更高效的协同。”朱荣斌称,今年4月5日泰康和阳光城正式签订了战略合作协议,双方将在资金、项目投资及物业上市等各业务板块积极地展开合作。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,泰康入局阳光城,短期是“解困”,长期是“共赢”,而实现长期目标的前提是阳光城兑现业绩及利润增长的承诺,而在此期间可以与泰康开展多维度的深度合作,阳光城在引入战投的策略中机遇和挑战并存。

去年9月,房地产市场上演两起险资与房企的“联姻”大戏,但最终招商蛇口引入平安失败,阳光城成功牵手泰康。

为了能成功与泰康牵手,阳光城签订了“十年对赌协议”。以阳光城2019年40.2亿元的归母净利润为基础,前五年(即2020-2024年),阳光城归母净利润每年年均复合增长率不低于15%,且前五年累积归母净利润不低于340.59亿元。业绩承诺期的前五年(即2020-2024年),如出现任一会计年度的年均复合增长率低于15%,阳光集团应对阳光城进行现金补偿;业绩承诺期的后五年(即2025-2029年)内,如出现任一会计年度的实际归母净利润小于承诺归母净利润,阳光集团应对阳光城进行现金补偿。

2020年,阳光城实现实现利润总额88.2亿元,较上年同期增长30.26%;归属上市公司股东净利润约52.2亿元,同比增长29.85%。

在今日的业绩会上,朱荣斌提及“十年对赌协议”时称,去年阳光城引进泰康,成为战略投资人,阳光城已经做出了十年的业绩承诺,这将是对我们经营管理的一个严峻的考验。根据公司的发展目标,阳光城制定了公司未来10年的发展规划,即两个“五年计划”。

第一个“五年计划”,2020年到2024年底,阳光城要成为安全经营、有竞争力的骨干房企,利润规模持续稳健增长,土储根基深厚,财务指标健康,三道红线全部达标,绿色智慧家成为IP,实现向管理要效益。

第二个“五年计划”,2025年到2029年底,阳光城要成为规模经营、稳健、持续发展的典范房企。在开发业务中保持优势,在地产相关领域开辟新赛道,具备获取稳定收入、持续发展的能力,产品具备品牌影响力,打造面向未来、自我造血、不断迭代的可持续发展组织。

朱荣斌表示,“第一个五年,我们要坚持地产的主赛道,继续把主业做大做强,在阳光城的主赛道上,我们距离第一梯队仍然有相当大的发展空间。第二个五年,我们要拓展阳光城的第二赛道,在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生我们的新赛道,我们将在第一赛道失速之前进入第二赛道,并实现规模和利润的跨越。”

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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