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新盘2万+ 房山良乡现房这趟车赶不赶

出处:北京商报 作者:卢扬 王寅浩 网编:段跃 2021-03-11

四年前因一举斩获北京首批限竞房而备受关注的房山良乡板块,已经进入现房销售阶段。

不仅如此,在去年4月23日,房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块成功出让后,房山良乡板块正式聚齐了金樾和著、旭辉城、中骏云景台、恒大御峰等限竞房“四兄弟”,粗略计算一下,几个项目带来近5000套房源的供应,这个区域也再次热闹起来。

受新项目入市冲击,房山良乡板块的限竞房掀起价格战,单价“2W+”,让该板块重回公众视野。 

作为平抑房价的稳定器,限竞房一直扮演着至关重要的角色,但受供应量井喷、同质化严重等问题限制,其同时也面临着去化难题。如今房山良乡的“2W+”,再次压低了刚需客上车的门槛,那么“2W+”的项目又该如何选? 

区位:六环外

距良乡主城区5公里

2017年伊始,房山良乡出让两宗限竞房地块,分别被“旭辉+金地”联合体以及“中海+首开+保利+龙湖”联合体竞得,两宗地块商品住房销售均价不超过38994元/平方米,且最高销售单价不得超过40944元/平方米。作为北京第一批限竞房项目,旭辉城在拿地时候备受关注。 

“当时我们去打听,给的说法是可能需要先排卡,因为太抢手。”曾经有购房意愿的旭辉老业主如此反映。

然而,拿地两个月后,被称为史上最严的“317新政”落下,包括二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年等。

与市场迅速降温一致的,还有旭辉城不断延期的入市计划和销售价格。

2018年6月,拿地一年半的旭辉城终于开盘,同月开盘的还有仅一路之隔的金樾和著,随后的三年间,两个项目鏖战同一板块。

据媒体报道称,旭辉城首批业主大部分是在2018年8月以3.8万元/平方米左右的价格购房,但去年春天,该项目便降至2.9万元/平方米。最新一期领证的网签均价仅为2.7万元/平方米。

高点拿地、遭遇调控、配套落后是旭辉城等2017年初拿地的良乡限竞房通病。

自中骏云景台以2.8万元/平方米入市,本就去化艰难的区域,再次拉开价格战。这让其他限竞房项目不得不跟进,房山良乡板块也正式进入“2W+”时代。

不同的是,金樾和著、旭辉城目前处于现房销售阶段,而中骏云景台、恒大御峰则是刚入局的“新人”,处于期房销售阶段。

配套:商业有待完善

距地铁站开车20分钟

“价格是房山良乡板块限竞房项目的核心优势。”上述两个现房项目的销售也承认,一轮又一轮的价格战后,“如今项目去化有了一个明显进度,再加上市场出现好转迹象,不但各种优惠政策都收回了,项目销售单价也普遍上浮1000元左右。”

即便如今价格有所上调,房山良乡板块的限竞房仍占据价格优势。北京商报记者注意到,与四个限竞房项目同位置的还有一个共有产权房项目——金悦嘉苑,其销售均价为2.6万元/平方米,购房人占80%的产权,按全产权价格计算,该项目销售均价达到3.25万元/平方米。换句话说,目前房山良乡板块的限竞房价格,基本上与区域内共有产权房持平,部分甚至比共有产权房还要低,更不用说品质方面的差距了。

最最最重要的一点是,由于几个限竞房项目都地处六环以外,因此普宅线标准为281万元/套,按照最低均价测算,只要不超过100平方米的房子,皆有望按普宅售卖,首付上车的机会再度被扩大。

价格优势的背后,是交通与配套的不便。

北京商报记者走访发现,旭辉城与金樾和著紧邻,东边为共有产权房金悦嘉苑,尽管区域内的项目都标榜自己是“良乡板块”,但几大项目距离房山良乡主城区依然有5公里以上的生活距离。

在旭辉城的售楼处门口,一位家住良乡华典家园的看房者与北京商报记者攀谈时也称“过了六环,挺远的”。以旭辉城为例,购房者居住在此,距离最近的地铁站开车在非早晚高峰的情况下需要20分钟,公交因车隔长,换乘的时间高达1小时左右,网约车在半小时内无人应答。“虽然有社区班车,但能买这的都是最基层的职员,加班在所难免,除非社区班车能晚点收工。”

产品:旭辉城主打刚需

金樾和著偏刚改

北京商报记者在售楼处了解到,目前这两个项目都属于现房销售,样板间直接搬到了小区内,第一批购房的客户已经陆续收房、装修、入住了。

旭辉城项目主要为小高层产品,主力户型为75平方米两居和89平方米三居,据销售人员介绍,目前该项目75平方米两居仅剩下零星几套,可供选择空间不大。89平方米三居最为出色,格局方正、南北通透,最主要的是该户型做到了全明格局,这在小户型中是加分项。不过受面积限制,公摊之后,实际可利用面积不大,但内部墙体可自由拆卸,将来如果改成两居室,居住品质会更高。

相较于旭辉城项目,金樾和著项目的产品更偏向于刚改,该项目只有两个户型可供选择,一个是89平方米三居,另外一个是127平方米四居。单从户型格局来看,旭辉城的89平方米三居要优于金樾和著的89平方米三居,不过金樾和著89平方米三居实际利用面积要更大,而且还会有额外面积赠送,这是其最大的优势。

或是出于刚改的定位,金樾和著的127平方米四居要更为出彩,户型方正,南向三面宽,主卧(3.8米)+客厅(4.2米)+次卧(3米)宽度达到11米,同样会有额外面积赠送,居住品质无疑是几个项目中最高的。

开发商方面,金樾和著为央企中海操盘,项目主打品质路线,在北京的市场,相较于曾经因减配、质量等问题冲上热搜的旭辉来说,无论是市场占有率、品牌口碑还是产品印象,都要更胜一筹。这是金樾和著在处于价格红海的房山良乡板块,唯一保持3万元以上销售均价的原因。按照89平方米三居计算,旭辉城和金樾和著有着将近20万元的差值。

去化:旭辉城新一期不到五成

金樾和著不足三成

从期房销售熬到现房销售,两个项目的去化并不算理想。根据北京市住建委信息公示,旭辉城项目现房销售批准套数为316套,目前已签约套数为152套,去化不到五成,成交均价约为2.7万元/平方米。金樾和著项目现房销售批准套数为370套,目前已签约套数为84套,去化程度还不到三成,成交均价约为3.1万元/平方米。

值得一提的是,去年7月14日,中海以总价40亿元拍得房山另外一宗不限价地块,当天北京旭辉城的网络宣传稿的主题皆为“40亿拍地 房山即将6万+ 总价219万起购旭辉实景现房”。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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