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占比三分之一 北京楼市组合贷陡增

出处:北京商报 作者:卢扬 王寅浩 网编:王岳 2020-10-29

“金九银十”即将过去,丰收时节北京楼市虽整体温热,但一个数据却罕见出现大幅上涨。来自银行、经纪公司、开发商等多个维度证实,北京目前新房二手房组合贷款比例出现较大幅上涨。部分银行组合贷款上涨幅度超1/3,二手房贷款中混合贷已经占到贷款总笔数的近30%,与纯商贷差距大幅缩小。业内人士表示,变化源于市场需求转变。尽管市场仍处活跃状态,但居民购房意愿正在弱化,房屋供应量未成比例减少,买方市场已形成,二手房业主与开发商不得不“让步”。

500万以下首套八成组合贷

经过3个小时谈判,小袁位于南三环永定门附近的小两居最终以319万元的价格成交。这样的成交价在他意料之内,但对方的付款方式,他有些不解。“首付都能凑到小200万元,为什么还要组合贷款呢?”

买家是新婚小两口,老家都不是北京的,首付是双方家长赞助的,剩下的100多万为贷款。陈伟是小袁的经纪人,买家是他外区同事带来的,在“双方坐下来谈一谈”的前夜,陈伟从同事处得知买家肯定需要组合贷的时候,他第一时间与小袁进行了沟通。“其实现在手续比原来方便多了,速度也快了很多,大概比纯商贷要晚一个星期到十天左右,但大家一提组合贷还是抗拒,而且很有可能影响最终成交价和谈判周期,所以一定要把工作做在前面。”

与大部分二手房小业主一样,时间长、手续麻烦、总成本节省不了多少,是小袁们抵触组合贷款的原因。但对于购房者来说,在公积金贷款政策改革之后,工作年限少的购房者,选择组合贷也是不得不进行的。

2018年9月,北京市住房公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》,北京公积金实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够一整年的按一整年计算,最高可贷120万元。

与此同时,北京公积金贷款政策从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”,只要在中国人民银行征信系统中有过贷款记录,均被认定为二套。根据通知,借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在北京市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。

此外,《通知》首次提出了北京公积金实行差别化贷款额度。借款申请人(含共同申请人,下同)户籍均在北京市城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元;不属于前述两种情况的,购买首套住房,最高贷款额度为120万元。符合第二套房贷款政策要求的,最高贷款额度为60万元。

“换句话说,以前购房者社保完税公积金缴存满五年、收入符合条件,就能贷款120万元,但现在满五年也只能贷款50万元,这一下子就差了70万元,首套房普遍资金都紧张,组合贷就成了大家无奈的选择。”据陈伟透露,他所在门店今年二三季度疫情防控稳定后,500万元以下的首套房几乎八成以上是组合贷。

摊开来算,133万元的贷款总额,25年贷款周期,如果是组合贷款,公积金贷款50万元+首套商贷83万元,等额本息的还款方式,则每月需还款7120.94元,还款人收入流水需要不低于14241.88元;如果是纯商业贷款,首套商贷133万元,等额本息的还款方式,则每月需还款7506.26元,还款人收入流水需要不低于15012.52元,两种贷款方式月还款额相差800元。

由于首付已经掏空了双方老人的积蓄,刚刚符合五年社保完税政策的小两口收入也不高,最终选择了组合贷。

市管组合贷同比扩大3.3%

“我们行今年前三季度新房贷款中,组合贷的比例确实出现了明显上涨,目前三季度的数据还没有出来,从前两个季度的情况推算,大概上涨了近20%。”某股份制银行北京分行个贷部负责人向北京商报记者证实了“组合贷突然增加”的情况。同样感受到组合贷增加的,还有另外两家房贷业务突出的国有大行,但对于组合贷增加的原因,目前三家银行表示还在分析中。

“自从注意到这个情况,我们就要求面签员在面签时向贷款人了解选择组合贷的原因。”上述两家国有大行业务人员直言银行部门考虑到了是公积金政策调整的原因,但也担心是购房者对未来收入的担忧和房价的波动导致。“毕竟现在中央对涉房贷款监管很严,虽然从银行系统来看,此前涉房个贷都还算优质,但出现如此大规模的单一业务上涨,我们也必须有所警惕。”

我爱我家研究院提供给北京商报记者的数据也显示,2020年前三季度,北京二手住宅交易中,全款支付占33.57%,商贷占35.2%,市管公积金占8.43%,市管组合贷款占22.8%,国管公积金占1.79%,国管组合贷款占5.27%。组合贷款总占比达28.07%,如果算上单独公积金贷款,涉公积金贷款总占比高达38.29%。其中变化最大的是市管组合贷,占比较2019年同期扩大3.3个百分点,其次是商贷,占比较2019年同期缩小2.45个百分点。

纵向来看,2018年前三季度,北京二手房交易中公积金贷款占比接近三成,高过全款、商贷,位居第一。2018年9月市管公积金新政出台后,纯公积金贷款的交易占比大幅收窄,商贷及市管公积金组合贷占比大幅提升,2019年前三季度商贷占比回到35%以上,全款占比回到33%以上,市管公积金组合贷提升到两成左右,市管公积金则回落到不足一成。

2019年、2020年,北京楼市并无新的大政策,因此二手市场支付结构也与2019年同期基本保持一致,但在市管公积金新政影响下,当前北京市管公积金贷款额度有限,越来越多的刚需族不得不采用公积金贷款+商贷的组合形式进行购房,因而今年前三季度市管组合贷占比继续提升

房子难卖 卖方忍耐度提升

组合贷的“走量”也有市场因素推动。

记者走访发现,近期北京新房市场“以价换量”已成常态,“特价”房源也层出不穷。部分楼盘不但不拒绝组合贷,首付分期也有商讨空间,最长期限可以延至45天。“置换客户卖出房源才能凑够首付,只需交一笔意向金,房子可以留存最高两个月。”一家楼盘销售人员表示。

有二手房业主也向记者反应,近期房价稍有提升,带看就会“暂停”。价格降到低点,也难逃被“挑三拣四”的命运,只看不买,只问不谈。“人挑房”延长了成交周期。“新看中的房子着急交钱,自己房子不好卖了,对组合贷的忍耐度自然会有所提升。”

合硕机构首席分析师郭毅表示,变化源于市场需求的转变。组合贷相较于纯商业贷款审批时间要更长,手续也更繁琐,希望快速回笼资金的开发商之前不愿意接受组合贷。二手房业主多为置换因素售房,也对组合贷有“抵触”。整体来看,尽管楼市仍处于活跃状态,但居民购房意愿正在弱化,而房屋供应量却未成比例减少,二手房业主与开发商不得不“让步”。此外,目前北京新房项目出现产品“降维”,规划更多为一居、两居面向刚需的产品,开发商希望扩大客群基数来拉动销售规模,刚需客群对购房成本敏感度高,更倾向于使用组合贷。

中原地产首席分析师张大伟指出,目前楼市“量多价低”给刚需传递出积极信号,年内整体成交量比去年同期上涨了2-3成,直接导致组合贷使用走高。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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