环境脏乱、违建丛生以及房屋产权性质复杂，也曾是朝阳门大街216-218号这一老旧小区所面临的“老大难”问题。不过，北京商报记者于近日对该区域的走访中了解到，自确定了“党建引领，议事协商，居民自治”的工作模式后，“居民自管会”（以下或简称“自管会”）这一物业管理组织的应运而生，使得此前困扰该区域居民多年的问题尽数消除，其生活幸福感也因而逐年提升。

一大议事平台、一大自管会

不同于寻常小区采取专业化物业管理、准物业管理、单位自管等方式，在众多物业管理模式之中，朝阳门大街216-218号楼走上了“居民自管”的道路。这一方式的选择，则取决于该区域复杂的“楼情”。

据朝阳门街道工委委员、办事处副主任李焱介绍，朝阳门大街216-218号楼建于上世纪90年代，院内现有居民176户，基本为回迁居民。由于历史原因，房屋产权几经易手，最后一家产权单位于2008年接管，由于企业自身财力限制，对小区仅维持最基本的管理，从而导致小区内环境脏乱、违建丛生，居民生活幸福感较差；同时，由于小区产权性质满足“房改房”政策要求，居民希望与产权单位协商实现对房屋产权的购买。

“我们现在所居住的两栋楼房，是20多年前盖起来的老旧楼房。小区的物业，一直由一个私企公司代管。这个公司只顾营利，疏于物业管理。年复一年，使这个老旧小区的公共设施无人维修，楼房屋顶漏雨、上下水管道漏水、楼道里常年堆放杂物、盗窃案屡屡发生——使这个小区逐渐变成了东城区破旧肮脏、管理混乱的脏乱差的落后小区。”谈及小区昔日光景，朝阳门内大街216-218号楼自管会主任梁国宁颇感气愤。

根据梁国宁表述，在经年累计的物业及产权矛盾之下，朝阳门大街216-218号楼居民开始着手维权。自2015年开始，小区居民多次向街道、社区反映，希望通过政府的介入和引导解决上述问题。

针对居民诉求，朝阳门街道工委及办事处在经过深入地调研后，确定了“党建引领，议事协商，居民自治”的工作模式，通过整合小区内党员和居民代表，搭建“居民自主议事”平台，引导居民议事协商和自治自管。随着居民与产权单位“房改房”协议的落实，原有产权单位及物业公司于2016年7月撤出小区，为避免小区出现“管理真空”， 朝阳门街道工委、社区党委及时介入，在“居民自主议事”平台的基础上，引导小区居民成立了“居民自管会”，代行部分物业职能，通过居民协商实现自治管理。

据悉，在自管会成员的构成上，7名自管会常务委员中党员和非党员的比例为3:4，从而使党员模范引领作用得到充分发挥。此外，在27名居民代表之中，有9人为党员，党员比例占总人数的三分之一。

一封感谢信、九件实事

上述议事平台的搭建以及居民自管会的成立，成为了小区物业及产权矛盾解决的有效工具，极大地促进了小区环境的整体提升。

北京商报记者了解到，2016年6月，朝阳门大街216-218号楼居民和产权单位最终达成“房改房”政策落实协议，2017年2月159户居民正式拿到房产证，小区居民实现了由“租户”到“产权人”的转变。同时，在该区域街道积极争取市区政策支持的努力之下，其小区整治提升纳入到2015年东城区环境建设项目中，对居民反映的私搭乱建、道路破损等问题进行了集中解决，并翻修了自行车棚，增加了适老设施，小区内环境秩序得到较大改善。

根据梁国宁提供的《东城区朝内大街216-218号楼全体居民致朝阳门街道的感谢信》内容，在“党建引领、居民自管”的社区管理思路之下，216-218号楼居民真真切切感知到了街道、居委会及自管会三方为社区办下的九件实事。具体包括：促成小区房改、成立“自管会”防止小区物业“真空”、清理积年楼道杂物消除严重火灾隐患、拆除小区院内违章建筑、清理无人认领的“僵尸自行车”，改变了小区公共空间脏乱差状况等。

此外，值得一提的是，自管会在朝阳门大街216-218号楼广大居民间颇受认可。其通过居民协商，采取集中收费、分类管理的方式实现小区管理，即居民每月向自管会缴纳委托管理费0.5元/平方米，由居民自管会委托保洁、保安对小区进行小区日常管理，并将支出情况进行公示。通过此举，小区无物业的困境得到解决，享受服务需付费的意识也在居民中初步建立，以党员为骨干的居民自治平台载体进一步完善。

据了解，自管会的“类物业费”——委托管理费的收缴近100%，且自管会也费尽心思为居民省钱、多办事：其三年间收取176户居民委托管理费共计18万元，当前剩余10万余元，其间为居民提供包括小区安保、公共设施维护、化粪池清掏等大大小小十余项服务，平稳接管了小区物业履行职能，防止了物业“真空”，委托管理三年间没有出现“小区物业没人管”的混乱局面。

另悉，下一阶段，街道还将在自管会内筹备成立功能型党支部，使党建引领居民自治的优势得到更好发挥。

一大整治试点项目、三版服务手册

实际上，发自于民间的自管会，也在规范运行程序、提高自我管理和服务居民水平上不断完善自身。北京商报记者了解到，自管会成立后，朝阳门街道工委、社区党委持续跟进，积极引入社会力量参与，不断助推自管会的健康发展。

一方面，通过建章立制规范自管会运行程序。2017年8月，制定出台了《朝阳门大街216-218号自管会服务手册（1.0）》，核心内容可概况为“一章程，一手册，一公约”。“一章程”是指《自管会章程》，在《章程》中明确了自管会议事规则、管理原则以及组织机构和组成人员；“一手册”是指《自我管理手册》，明确了小区居民作为业主的权利和义务，固化了收取委托管理费的机制；“一公约”是指小区居民与自管会签订的承诺书，旨在约束居民（业主）行为，共同营造良好的环境氛围。目前，经过实践后不断完善的服务手册已经更新至3.0版。

另一方面，采取引进来，走出去的方式，引入第三方专业机构，有计划地开展自管会成员能力拓展培训。通过举办专题培训、主题沙龙、外出参观、户外拓展等活动进一步凝聚自管会成员的归属感，不断提高自管会成员自我管理的能力。

朝阳门街道朝西社区党委书记、居委会主任于春明表示，如今，朝阳门大街216-218号已经纳入东城区老旧小区综合整治试点项目之中，通过硬件设施提升改造和引入专业物业企业提供菜单式服务，使小区居民的生活环境进一步改善，享受更加优质的物业服务。同时，街道工委、办事处还将积极引导小区自管会在诸如入户调查走访、施工阶段的沟通宣传以及做好居民与新入驻物业的配合等方面继续发挥作用，通过居民民主协商、居民自查自管等方式为共建和谐美丽家园贡献力量。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾