2015年，北京土地市场风起云涌，区域地王不断刷新，土地成交金额突破2000亿元。随着京城地价重构，新年楼市格局变化正在显现。与此同时，“去库存”成为2016年楼市的新命题，但一线城市靠降价去库存却毫不现实。在地价疯狂上涨和去库存政策的压力下，如何在持续分化的市场中立于不败之地?开发商新年该何去何从？

在北京商报社举办的主题为“地价重构楼市新格局 2016新年楼市趋势发展论坛”上，北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志做了主题为“2015年北京新房市场情况解读”的主题演讲，对2015年北京楼市的供需现状、土地市场发展及政策走向、市场库存等方面进行了系统阐释与分析，并对2016年楼市的整体状况做出预测。

楼市成交量跌价涨

陈志表示，总体来看，2015年新房市场是成交量大于供应量的一年，是整体去化的一年。

新房成交总量在近五年中处较高水平，仅低于2012年新房成交量；成交均价持续走高，但增速同比有所减弱。

统计显示，刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。根据北京市住建委网签数据，截止到2015年12月30日，北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套，成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元/平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。

但新房批准上市总量在五年中则处较低水平，仅高于2013年新房批准上市量；在供应整体收缩的状态下，平均拟预售价格涨幅较大，反映出房产企业对市场信心十足。

数据显示，今年截至2月15日，北京10万+豪宅已签约26套。值得注意的是，今年预计将有60个10万+项目入市，按每个项目预期入市50套左右计算，待售的项目“顶豪”数据将高达3000套。业内人士认为，虽然2015年豪宅市场爆发，但成交仅为261套，而往年成交更均不超过30套。在2016年豪宅供应激增的情况下，即使市场依旧乐观，豪宅市场也存在较大去化压力，今年市场竞争将越来越激烈。

高端化趋势确立

数据显示，2015年全年北京六环内普通商品房住宅签约单套成交额高达464万元，整体市场已经进入高端化趋势中。豪宅化成为市场新常态，这一年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录。

与成交量走高相比，2015年北京楼市供应量却呈下滑趋势。统计显示，2014年北京楼市供应量为8.62万套，而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。陈志分析，2015年开发商推盘积极性不高，令市场供需矛盾得以凸显，也是导致去年交易量快速上涨的原因之一。

从获批量与成交量对比来看，2011-2015年成交均大于供给。2015年楼市出台了一系列的利好政策，对所有买房人有很好的刺激作用，若今年土地供应政策和整个上市预期与2015年没有颠覆性变化，2016年整体的交易量还会有所回落，但是成交均价还是会保持向上的势头。除了供需矛盾之外，北京库存状况也是价格持续走高的原因。去年12月底，北京库存量仅为5万套左右（剔除保障房），几乎没有去库存压力，这与全国其他城市库存高企的情况反差很大。

地价重构楼市结构

分析显示，北京市土地出让从2007年到现在基本保持平稳。其中，2012年出现一个陡崖式上涨，尤其突出的特点就是价格一路上涨。目前北京土地供应处于量缩价增的过程，同时该趋势将得以延续。

除了供需之外，房价上涨与土地市场也直接相关。2015年一共出让了50宗住宅用地，22宗楼面价超过3万元。这意味着，这22宗土地未来开发楼盘的房价至少在5万-6万元的水平。这22宗中还有10宗是未来潜在的10万+项目。其中，原来未必是“顶豪”集中的片区，也出现了不少高价地块。供应稀缺让企业集中围猎稀缺地块，地价自然迅速上升。预计未来城市功能区的调整必然造成基础设施升级，从而继续推高地价。

陈志透露，相关部门透露出的信息显示，2016年依旧会有一部分相对优质的土地入市，但总量将会再度缩减。一方面，未来土地拆迁成本越来越大，另一方面，从土地规划上也面临各种红线的压力。他预测，未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。政策利好依旧延续“政策依旧是影响楼市走向的关键因素”。陈志表示，2015年针对二套房信贷出台了“3·30”政策，令市场升温，但因限购政策依然延续，整体市场呈现政策窗口期效应，未出现明显的爆发点。

新年楼市“稳”字为先

从库存压力来看，北京商品房这块会有一部分积压，但是这部分库存基本上是大户型豪宅，而北京纯住宅类产品库存压力不大。已经可以预见的最大库存压力的产品是商办用房，也就是被用做居住的类住宅产品的销售未来面临压力。陈志预测，2016年北京楼市在保持稳定发展的同时，市场供需矛盾将依旧延续，未来北京房价仍将面临上涨压力。

预计2016年住宅供给依旧面临下滑趋势，在土地供应持续下滑以及开发商推盘上市预期依旧不强的前提下，2016年整体的交易量还会有所回落。可以预料到，北京楼市将呈现出“低端市场靠政策，高端市场豪宅化”的分化局面。

政策房方面，从国家调控方向来说，将延续扩大内需，打通供需，消化库存，多头并举，鼓励企业调整营销策略。或者适度降低价格，促进企业兼并重组，取消过时性的限制性措施。但北京的“限购”已不再是房地产类政策，而是北京定位发展的政策，因此不会取消。但针对市场和企业的一些反应，限购政策的具体内容会不会调整可能有一些悬念。2016年总体趋势为减量增价，二手保持量价齐涨。从企业角度看，并购会多发。同时，企业的利润依旧会缓慢下降，但2016年楼市表现仍保持稳定。