北京商报记者13日从多家机构获得的数据显示，2018年11月北京二手房市场延续低温态势，成交量低位小幅回升，均价连续三个月环比下跌，重回今年3月水平，市场成交节奏继续放缓。而在二手房成交量稳价跌背后，业主让价幅度随之扩大。因此有专家预测，北京二手房年末翘尾幅度有限。

量：低位平稳

11月北京二手房市场仍在低温平稳运行中。

麦田房产数据显示，11月北京二手住宅整体网签量为11203套，较10月上升26.2%，较去年同期上涨32.8%。从历史长周期成交量走势来看，当前市场处于较低位平稳阶段。

北京商报记者查阅北京二手房市场过往成交资料了解到，2017年11月北京成交二手房8483套，今年10月的成交量为8879套，创2018年2月以来近8个月销量新低。今年2月，北京二手房成交7361套。

来自贝壳研究院的数据也显示，北京二手房11月成交量虽处低位，但存在小幅回升。根据贝壳研究院Real Data数据，11月北京二手房市场实时成交量结束下降态势，环比小幅增加3.5%，同比增加3.6%，绝对量低于9月水平。成交的小幅回升使得可售库存小幅下降，去化周期略微缩短，但两者仍处2016年以来的高位上，去化仍旧较难。

值得注意的是，11月北京二手房交易节奏呈现继续放缓态势。从带看成交比及成交周期来看，11月带看成交比由84下降至77，带看转化率有所提高，但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长6.3天和5.5天，达到了2017年以来历史峰值，核心500盘快速成交率继续下探至19.4%，市场成交节奏继续放缓，成交难度继续增大。

虽然11月北京二手房交易量相比10月有所回升，不过在麦田房产方面看来，市场需求实际上仍保持在一种理性平稳的状态，并无明显增加。

麦田房产分析认为，11月网签数量之所以呈现一定提升，主要原因在于今年10月较为特殊，网签量较低。一方面，10月国庆小长假导致了当月网签量减少；另一方面，受北京“9.13”公积金新政刺激，市场需求在公积金新政推行前得到了集中释放。并指出，从今年以来二手房交易量走势来看，自5月份二手房达到交易小高峰之后，市场需求持续减少，目前市场交易量维持在较稳定水平，预计年底不会有明显变化。

就12月二手房成交量问题，贝壳研究院与麦田房产方面的预测基本一致。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场供需继续走低，又逢新房集中供应潮，预计年末市场反弹力度有限。

价：持续下调

与北京二手房11月成交量“量稳”相对的，是二手房成交均价的“价跌”。多方数据显示，北京二手房11月成交价低位微增，均价继续下跌。

根据麦田房产数据，就麦田成交均价来看，11月北京二手住宅价格环比下降3.1%，挂牌均价则环比略降0.6%。而回看上个月麦田的成交均价及挂牌价情况，10月二手住宅价格环比下降3.9%，挂牌均价环比微降1.3%。

贝壳研究院提供的Real Data数据显示，在市场持续低温以及低单价的大面积户型占比增加的结构性因素影响下，北京二手房成交均价已是连续三月环比下跌，跌幅结构性扩大，均价与今年3月水平接近。具体来看，9月-11月，北京全市二手房成交均价分别为61829元/平方米、61103元/平方米、59381元/平方米，环比降幅依次为2.2%、1.2%以及2.8%。

“均价的走低一方面是市场成交低迷，业主预期松动主动降价所致，13区中有12区均价环比下跌。另一方面也受结构性因素影响，10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降，导致成交套均面积环比持续扩大。11月套均面积扩大至82.7平，是2017年下半年以来最大值，均价在一定程度上被结构性拉低。”就北京二手房成交均价持续下调的情况，贝壳研究院分析如上。

此外，麦田房产方面还指出，伴随着需求量低位平稳运行，二手房价格或将持续下调。

“从近几个月北京二手房价格走势来看，伴随着交易量从小高峰回落至平稳，挂牌价在下半年以来呈现出持续小幅降低的走势，市场交易价格仍将继续下降。”麦田房产首席市场分析师张叶松如是解释道。

预期：业主让价幅度扩大

实际上，在供需之外，北京二手房成交量的连续多月萎缩，已经对市场预期产生了明显影响：一方面，购房者观望情绪进一步蔓延，另一方面，已入市业主心理预期继续松动，买卖双方入市积极性进一步下降。

北京麦田成交房源价格监测数据显示，11月买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-6.9%，较上月下滑1个百分点，11月客户议价空间达2017年以来的最高水平。另外，在双方议价中降价房源比例达到97%，和上月相比降价房源占比继续增加，尤其是高降价幅度的成交房源占比继续提升。

张叶松告诉北京商报记者，面对交易量平稳价格回落的市场，业主对房价预期继续走低，降价幅度高于市场降幅的在售房源在市场上更容易成交。

市场预期不振、业主让价幅度扩大，另有贝壳研究院相关数据可以佐证。

根据贝壳研究院Real Data数据，11月新增带看客源量环比继续下滑2.7%，自5月后已连续下滑6个月，核心500盘7天带看比例依旧处年内低位。受市场需求低迷影响，调价中涨价房源占比保持在调控后10%的低位上。业主报价延续7月以来的下跌态势，11月环比下跌1.4%，跌幅略有扩大。议价空间继续扩大至5.2%，处在2017年以来的高位上。

就当前北京二手房市场预期情况，许小乐向北京商报记者透露了更多细节。

“11月北京二手房新增供需于低位环比双降，新增房源及客源量环比分别下滑13.7%和2.6%，其中新增房源降幅明显扩大。线上数据亦显示购房者入市积极性不强，掌上APP独立访客数UV及页面浏览量PV保持在2018年3月以来低位。”

此外许小乐指出，年末北京新房集中入市，11月入市限竞房及共有产权房逾6500套，在一定程度上会分流二手房需求。“预计年末北京二手房市场翘尾幅度不大，全年二手房成交量15万-15.5万套，全年均价同比下跌4%左右。”

北京商报记者 崔启斌 荣蕾