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新增供地停止 存量改造成商办供应主力

出处:特刊 作者:记者 董家声 网编:王巍 2017-08-22

2017年上半年,北京写字楼销售市场呈现降温趋势。与此同时,北京史上最严商办新政空降,更让各界判断,未来写字楼市场的供给形态、需求方式等预计将发生重大变化。

但专业人士分析,随着北京经济形势的进一步看好,以及从未来北京写字楼土地供应政策来看,北京优质商办供应仍然稀缺,核心地块高品质商务楼宇前景依旧看好。值得注意的是,存量商办改造正在成为新增写字楼供应的一个新主力。

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宏观经济支撑效应显著

北京写字楼市场的走势与总体经济形势走向往往息息相关。

北京市统计局发布数据显示,2017年北京市生产总值开局好转,2017 年一季度北京地区经济生产总值为6040.5亿元,同比增长6.9%,增速较2016年上升0.2个百分点。同期,北京第三产业增加值4932.2亿元,占比81.7%。其中金融、科技、信息服务业等优势行业保持稳定增长,对全市经济增长的贡献率合计近45%。

同时,2017年前5个月,北京完成全社会固定资产投资2589.9亿元,同比增6.3%。同时,2017年一季度,全市实际利用外资58.1亿美元,同比增长1.3%,其中92.5%的外资流向服务业。

高力国际发布的2017年上半年北京写字楼报告认为,今年二季度,正是坚实的经济基本面支撑了北京办公租赁端的需求,尤其是金融与科技行业的需求。统计显示,虽然从总体来看,北京全市平均空置率因新增供应而小幅上升,但随着北京宏观经济稳定增长,企业办公需求仍持续升级。尤其北京若干重点项目的完工入市也在不断刺激写字楼市场新租与搬迁的需求。

写字楼市场仍向好

业内专家表示,在经济上升以及住宅市场频繁调控的背景下,让一线城市商办地产呈现了快速增长的态势。一线城市整体的销售面积与单价稳步上升,办公租赁市场,去化增速、产品升级、产业聚合趋势明显。同时,联合办公等新型办公模式也实现了规模快速放量。其中,北京区域内,写字楼价格高、去化快,呈现出商业服务业、传媒、娱乐业等行业聚合发展显著的特征。同时,近年兴起的联合办公模式发展也十分迅猛。

基于商办市场表现、政府的宏观政策调控等因素,未来一线城市商办市场整体将持续向好,随着互联网与共享经济的创新与发展,办公产品品质将持续提升、新型办公模式将不断涌现。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽判断,核心商务区可租办公空间依然紧俏,促使越来越多的租户考虑城市边缘的商务园区和核心地段的高品质商改写、酒改写等改造物业。尽管这些非传统办公选项仍然具有各种短板和限制,但作为优质写字楼的补充应该得到持续关注。

供应预期带来存量改造机遇

除了宏观经济走势外,政策对写字楼市场的影响更可谓深远。今年“326商办新政”对写字楼市场的影响不可忽视。由于新政限制写字楼购买主体必须为企业法人,而企业的融资情况决定其扩张动力是否强劲,从而侧面反映未来写字楼租售需求。按照正常逻辑,商住限购后,未来商住公寓供应量将会减少,商办供应量随之增加。

“‘商办新政’对写字楼市场造成冲击可能不会如外界想像得如此严重。写字楼项目的入市都是按照原有规划进行的”,一位业内人士表示,商住限购政策实施后,商住项目即使想要转成写字楼项目,但进行重新规划、申报、改写方案都需要一定的时间。即便有部分商住项目要转成商业、办公类项目,也需要一定的时间。少则两三年,前期和报批的过程就要10-18个月。因此不会造成短期内写字楼市场集中大批量供应的情况。

相反,土地供应端才是影响未来市场的关键。资料显示,2016年6月北京发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》。《意见》指出加快疏解非首都功能,严格控制增量,坚守产业禁止和限制底线,五环路内严禁新增建设用地,严格控制建设规模。

业内人士指出,该政策的实施意味着未来北京商办地产的新增供地,仅为五环路之外的区域,由此可见,长期来看,北京未来核心区优质商务楼宇,尤其是甲级写字楼项目将成为稀缺资源。而五环内的商办物业开发,仅能以存量的升级改造为渠道。实际上,北京城市核心区商务板块内,包括“商改写”、“酒改写”项目在内的改造提升项目正在日渐增多。

北京商报记者 董家声