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绿城春风长乐:探索农庄卖家模式

出处:特刊 作者:记者 彭耀广 网编:张兰 2017-07-26

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五年前的农业布局,为绿城农业小镇的开发打下了基础,距离杭州市中心30多公里的春风长乐小镇是绿城农业小镇的典型代表之一。该小镇用房地产开发带动农业改造,这种“地产+农业”的模式正是绿城农业小镇对乡村建设的探索。按照绿城的打算,绿城在小镇中既扮演“农庄卖家”的角色,也要以“农庄管家”的身份挣钱。不过,在开发阶段,前一个角色戏份更重,房地产销售依然为小镇的建设提供必不可少的资金支撑。

基础:从农业公司到农业小镇

特色小镇首先是要有一个产业做支撑,旅游、农业、养老、金融等,否则都是无源之水。顾名思义,绿城农业小镇的产业支点在于农业。

据了解,绿城的第一个农业小镇“春风长乐”已经在杭州市余杭区长乐镇长乐林场开建。这个项目占地1.6万亩,是绿城集团创始人宋卫平心目中的一次“乡村大改造”,将原本产业模式单一的长乐林场,打造成一个以农业为基础,配合旅游、创业、居住、颐养等功能的复合式“农林小镇”。

实际上,作为绿城几大业务板块之一的绿城小镇,从2003年首个大型社区海宁百合新城开发建设起,绿城小镇的探索已历经14年。2016年7月,小镇集团正式成立,以浙江为始,小镇开始布局全国。此前,大家熟知的绿城小镇多是以文旅、养老产业等为特色,绿城打造农业小镇是近两年才发生的事情。

绿城为何要做农业小镇呢?宋卫平曾经这么说,“我在去养老院以前还能工作5-10年时间,我希望用这段时间,打造一些农业小镇,让城市反哺农村,通过这样的探索,看看能不能带动中国新一轮的农村建设”。

在宋卫平看来,过去30年,农村的年轻人就像飞蛾扑火一样向往城市。留在农村里面的,大多是留守儿童、中年妇女和老人。“大城市光芒耀眼,但是乡村建设乏善可陈。现在,我们终于有可能利用城市里形成的经济能量,带动周边城镇和乡村的兴起,这是今后30年的一个理想状态。”

当然,在业内人士看来,宋卫平的绿城农业小镇计划并不仅仅基于情怀,绿城早在2012年就开始布局农业,也为现在的农业小镇建设提供了助力。资料显示,2012年蓝城中国(原绿城集团)和浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司,蓝城农业旗下有8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等。蓝城农业的核心基地位于嵊州,总体规划1万多亩。

据了解,2017年初,蓝城的第一个实体“农庄”,在嵊州的农业基地呈现。不久之后,从杭州的“春风长乐”,到上海旁的“春风江南”,它或将成片出现。未来5-10年,绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。

运营:20%地产+40%农业

农业特色小镇是指依赖农业特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造具有明确的农业产业定位、农业文化内涵、农业旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。它是通过现代农业+城镇,构建产城一体、农旅双链、区域融合发展的农旅综合体。它是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一,产城乡一体化的新型城镇化模式。

在业内看来,用房产开发带动农业改造,这种地产+农业的模式正是绿城农业小镇对乡村建设的探索。

以“春风长乐”项目为例,该项目是落实宋卫平“人的城镇化”这一理念的第一个理想小镇。不同于“桃李春风”,“春风长乐”是一个“农林小镇”,主打农庄产品,其雄心是“重建中国乡土”。在这个小镇,将以绿城农业作为产业引擎,在小镇中心周边,建设大型农业基地,将当地及周边农民就地转化为现代农业工人,并让城里人在这里玩转创意产业,以此消除城乡二元对立。同时,按照供给侧改革思路,一方面通过现代农庄产品,把城市家庭的种菜养花需求与绿城农业进行深度结合,一方面对农村基建、教育、医疗等领域进行建设及改造。

按照宋卫平的设想,小镇距离上海、杭州等城市三五十公里,一个小镇需要3平方公里土地,其中2平方公里是农业,1平方公里开发建设,形成3万人的小镇。其中,在建筑规划中,90%是住宅,预计售价1万元/平方米,10%是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。他希望小镇的居民既有城市人口,也有农民,各占一半。

宋卫平曾表示,农业小镇的产业模式应该是“20%地产+40%农业+40%其他”。以嵊州的农业基地为例,施家岙村共有1200多人。如今,蓝城农业公司在当地已雇佣了260多名“农业工人”。将来的经济生态是这样的:城里人买下农庄,签订耕地长期租约。既可自己种植,也可部分或完全委托蓝城种植,甚至连销售也交给蓝城农业。蓝城再返聘农民,每月付固定薪水,并且返还一部分农产品。

产业:以农业为基础的全产业链开发

绿城的农业小镇,最大的特点是对基础农业的规划,靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益,带动周边的农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人。

在宋卫平看来,中国的小镇80%必须是农业小镇,通过小镇对农村进行科学改造是非常有必要的。在做小镇的过程中,用城市文明中承载的内容,对农村有所渗透和改造。

做农业小镇不兼顾农村发展,不着眼于农村现实也是不行的。更重要的是要对“三农三生”加强重视。“三农”是指农民、农村、农业,“三生”是指生活、生产、生态,这是一个复杂的系统,从现代农业、科技农业、现代农业物流、现代农副产品品质保障,对新一代农业生产形成以及田间地头村庄来做一个更好的支撑体系。

以春风长乐项目为例,原本居住在长乐林场的本土居民并不多,一共只有200多户人家,其中包含林场工作人员,以及一部分当地农民。春风长乐以农业为基础,蓝城将请原住农民来耕种这些田地,给予他们稳定的工资。这样一来,原住民相当于是春风长乐项目的员工。

春风长乐共规划3000多户住宅,小镇散落着聚落式农庄,几户人家居住在一起,每户人家有几亩农田。这些农田是业主租用的,业主可以参加劳作,平时有农业工人来打理这些农田,而田里产出的农产品,可以进入业主家和亲朋的饭桌,也可以委托蓝城销售。

同时,小镇中心规划了幼儿园、国际学校、颐乐学院、文创街区、酒店、康养中心和大量的社区商业。也就是说,在春风长乐居住的环境、氛围,都是乡村的感觉,但享受的生活配套,其实是城市的标准。

据了解,春风长乐也与当地农户洽谈,引导他们打造“农家乐”,打造特色农家旅游产业,既能丰富业态,又能给农户开辟一条致富的道路,使开发商和当地农民相辅相成,共同完善这个农林小镇。

按照宋卫平的设想,春风长乐小镇里面分为生产和生活,有林业还有农业。“我们希望它成为城市中人的第二居所,希望老人带着孙辈住在这儿,过更丰富的生活,有更和谐的邻里关系。我们最大的愿望是带动农民,不用进城了,在小镇范围内经营一个农庄就好了,产品可以自己卖,也可以卖给我。全家全部吃过用过以后,还能留下来三五万块钱。”

资金:房产销售反哺小镇开发

作为运营型、慢增长产品,农业小镇在资金投入上较大,短期内盈利也很难实现。对此,宋卫平曾表示:“农业小镇需要一个持续稳定的投入,资金投入会非常高,我们没有设置上限。”

相关资料显示,由嵊州市人民政府、绿城、蓝城三方共同开发的越剧小镇,计划三年完成投资39.8亿元,其中2017年10.42亿元、2018年17.62亿元、2019年11.76亿元。在业内看来,建设农业小镇的前期投入很大,建造的一个占地20亩的样板农庄在未计入土地成本的基础上,花费了800万元。蓝城集团执行总裁傅林江曾表示,平均一个小镇总投入资金需要80亿-100亿元。

巨大的前期投入需要开发商或者企业有大量的可周转资金,蓝城开发小镇资金从哪来?除了本身现金流及引入多方资本外,最主要的还得依靠前期地产项目资金反哺后期运营。

越剧小镇相关负责人也曾表示,“房子卖出来,才会有钱。所以这里最开始要把房子造出来”。对于蓝城小镇前期仍然依靠地产开发赚钱的做法,有业内人士认为,小镇确实不是房地产开发的事,或者需要大的资金背景。这个体现在政府在小镇建设中对资金和资源的引导作用。

三益中国文旅事业部设计总监余柏良亦有相同的表述,现在的房地产开发尤其是小镇开发,和以前的方式有很大不同。以前主要是开发商一方引导来做,现在有很多捆绑共同来投资,开发商只是作为引领者。一来现在的资本形式很丰富,二来小镇项目一般来说比较大,如果光凭开发商一己之力很难往下走。所以现在开发商可能会联合自己的兄弟企业和一些产业,有做实业的、做投资的,还有做文化旅游的,他们之间的投资如果能达到一定的默契,政府还可能会给予一定的支持。

蓝城多个小镇也均引入资本或者房企共同开发。蓝城成都多利桃花源与成都多利农庄、中国平安合作;蓝城厦门桃李春风与联发集团、宏发控股合作;杭州桃李春风与浙江交通集团合作;杭州春风长乐与物产集团合作;杭州龙坞茶镇是一个与绿城、政府、蓝城三方牵头的PPP项目;春风江南则与汉富基金、浙江恒励控股集团合作。

也有业内人士认为,蓝城小镇本质上还是房地产开发,但这与小镇开发并不矛盾。“反哺特色小镇也是一个思路。小镇持续经营需要靠房地产销售来产生现金流。运营小镇没有资金,必须先开发房地产,然后反哺小镇。”

除资金及盈利问题外,农业小镇开发会碰到一系列问题。宋卫平曾表示,农业小镇还将面临包括农民、农村、农业等“三农”问题,农村集体土地问题,还有原住民问题,比如有些农业小镇项目的用地是从农村集体用地甚至是半农田转换过来的,其间需要在法规允许的框架内进行调整,当然这些问题需要整个社会去面对。

北京商报记者 彭耀广

·国内外同类样本·

海南

石山互联网农业小镇

石山镇位于海口市秀英区西南部,是海南省十大文化名镇之一,也是全省百个特色产业小镇之一。2015年5月,海南省政府确定启动海南省首个互联网农业小镇建设。在产业发展方面,以特色产业为核心,依托物联网技术和电商,改革了传统的生产、营销模式,同时促进农业和旅游业的融合发展,极大地提升了农业各环节的价值。互联网农业小镇作为全域旅游景区来规划建设,实施绿化、美化、彩化、亮化行动,打造了一批花园小镇、美丽乡村。

美国

纳帕谷

纳帕谷(Napa Valley)位于旧金山以北约50英里,是美国第一个世界级葡萄酒产地。纳帕谷是一块35英里长、5英里宽的狭长区域,除了酒庄和几个小镇,整条山谷内种满了葡萄。纳帕以出产世界级红酒而闻名,这里生产出美国品质最高的葡萄酒,虽然纳帕葡萄酒的产量仅占整个加州葡萄酒产量的4%,产值却占到约30%,是葡萄酒新世界的典型代表。纳帕谷风景优美,现在已不单单是酒庄的集中区,已经成为一个葡萄酒文化、庄园文化负有盛名的旅游胜地。

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春风长乐项目规划

“一环六园”的田园交响曲

■ 物产蓝城·春风长乐小镇规划有一环六园,一环为世界农业环,六园分别为香药稼圃、温泉溪谷、古寺禅茶、桃源牧场、耕读人家和森林硅谷。六园中间有占地230亩的小镇中心。

■ 项目分成“庄、村、镇、园”4级空间体系,主要功能是农业、旅游、创业和颐养。1.6万亩的土地,大约只有其中2000亩用来做小镇中心和配套功能。规划有幼儿园、国际学校、颐乐学院、文创街区、酒店、康养中心和大量的社区商业。

■ 选取世界各地的优质农产品品种,借助中国工程院、浙江省农科院的科研力量,以现代农业科技体系打造农业观光带。