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潼湖小镇:三成住宅配比考验资金平衡力

出处:特刊 作者:记者 董家声 网编:张兰 2017-07-26

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与为数不少脱胎于文旅地产的“小镇”相比,位于广东惠州的碧桂园潼湖科技小镇,从出生伊始就确立了较为纯粹的“小镇”基因。按照设计规划,潼湖科技小镇将秉承“为凤筑巢 陪伴成长”的目标,以物联网、移动互联及大数据为主导,以智能控制、智能制造及科技服务为配套的产业定位。潼湖小镇甚至还承载着惠州市以创新为支撑的经济体系和发展模式的重任。这对于碧桂园而言无疑是全新的尝试,尤其是碧桂园为自己定下的60%产业比重、不依靠地产盈利等系列目标也考验着碧桂园的后续运营能力,更加关系到碧桂园“产城融合”战略能否有质量地落地。

产业比重:达60%以上

历来将“唯快不破”奉为法宝的碧桂园在广东惠州正在打造一个“慢项目”。2017年5月3日,碧桂园在惠州拿下约31万平方米的土地。而该地块位于被喻为“广东硅谷”的惠州生态潼湖智慧区,处于粤港澳大湾区重要节点,深、惠、莞交界的中心位置。

潼湖生态智慧区为当地大体量的产城融合区域,内部又包含许多小产城融合项目,例如金融小镇、华大基因惠州基地、华夏幸福高校研究院等等。碧桂园的科技小镇是其中之一。

与以往碧桂园擅长打造的郊区大盘相比,这一次项目的定位则完全不同。按照公司规划,这里将建起碧桂园的第一个“科技小镇”项目,也是碧桂园公司历史上真正意义的第一个产业地产项目——“潼湖科技小镇”,主导产业是物联网、移动互联、大数据。整个小镇规划成东、中、西三大组团,其中西部组团主要是以物联网为主体的高新产业基地,中部为智能制造平台,东部涉及智慧城市和生活服务等功能。

据了解,31万平方米土地由两宗地组成。值得注意的是,整个土地中,工业用地占到五成。而且,按照惠州市对地块的要求,较大宗地块是“科技创新小镇”的首期用地,为广东省2016年重点项目,必修建成研发孵化及配套服务的产业聚集地。而且竞得人要在仲恺高新区注册成立企业法人,引进10家及以上新能源、移动互联、智能控制等相关企业在区内注册,并在五年内达到年产值10亿元以上。

对于产业地产开发运营而言,五年见效的标准绝对又是不小的压力。碧桂园相关负责人表示,选择投资开发潼湖科技小镇,源于集团的产城融合战略。按照公司新的战略规划,产城融合已经成为碧桂园重点发展的三大板块之一。碧桂园计划在五年内投资超1000亿元,根据当地的产业情况,在全国范围内合理布局多个科技小镇。

值得注意的是,之前碧桂园多位高管在公开场合说过,碧桂园潼湖科技小镇定位为产业先行,住宅开发比重不超过30%,公建配套占比约10%,产业比重在60%以上。

运营:联合龙头企业导入产业

目前国内流行的“特色小镇”,以文化、旅游、健康、养生、度假类产业居多,地产化特征显著,而且产业门槛相对较低。此外还有一部分小镇以金融、制造业等特色产业为基础,与这些传统地产项目转型的小镇相比,科技产业则显得凤毛麟角。

碧桂园相关负责人表示,产城融合是碧桂园未来发展很重要的战略方向,未来碧桂园希望成为科技“聚变”中的关键角色——“产业平台运营商”,与以往在一线城市周边“造城”不同,潼湖小镇这一次的“客户”并非购房人而是企业,而且碧桂园瞄准的是知名科技公司。

碧桂园对于该小镇的设计不仅源于公司投身特色小镇战略,也与政府出让这宗地块时提出的“硬指标”有关,即引进10家及以上新能源、移动互联、智能控制等相关企业在区内注册,并在五年内达到年产值10亿元以上。因此,碧桂园方面也表示:“小镇的最终目标是,让企业的创新成本降到最低,比如,企业利润率是5%,入驻科技小镇之后,如何把他们从5%提升到8%,这是小镇要解决的。”

为企业服务,前提是要把企业引进来,这对于此前没有产业地产运营经验的碧桂园来说是新课题。对此,碧桂园提出会根据每个小镇的产业特色、所处的产业条件及当地政府的要求来选择不同的运营模式。以惠州潼湖科技小镇为例,碧桂园选择的是由碧桂园自己来整体运营管理,而对于一些以往公司并不擅长的专业领域,碧桂园会寻求与一些专业运营机构合作来弥补短板。

例如在智慧城市方面,碧桂园跟思科、埃森哲、华为等都有很好的合作关系;在绿色园区建设方面(园区穿梭巴士、充电桩、电动交通工具等),公司与一些新能源车辆的机构来进行运营。椐了解,思科是碧桂园在小镇里最重要合作伙伴之一,双方将在潼湖科技小镇内专门开辟一块“思科科学城”,成立合营公司共同运作。此外,双方还计划成立一个产业发展基金用于产业孵化,将一系列前沿技术落地小镇。

按照碧桂园的设想,每一个科技小镇都要因地制宜,有自己的主导产业和龙头企业,再成立产业发展基金来搭建平台、创造全产业链的生态。在潼湖科技小镇,龙头就是思科,主导产业就是思科所擅长的物联网、移动互联和大数据。

“运营平台的搭建会是一个逐步推进的过程。目前首期的小镇正处于建设阶段,正处于运营合作方的选择和运营模式的探索阶段,预计明年上半年,园区的运营将会进入实质性阶段。”该人士表示。

据介绍,截至目前,包括华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团等近80家企业机构签约进驻创新小镇。除了行业龙头企业外,小镇还引入了中城新产业控股、无锡物联网产业研究院、深圳市物联网智能技术应用协会等10余家平台机构,智璟科技、广东泰一高科技、深圳乐行天下等很多成长型创新类中小企业也将在创新小镇落地发展。

收入:探索多元化盈利模式

跟先开发地产回笼资金,再滚动投入商业和产业运营的思路不同,碧桂园潼湖科技小镇首先启动建设的是以产业主导的西部组团核心区,整个西部组团占地面积约2平方公里,建设内容包括物联网研发区、产业办公区、产业发展中心商业,以及开发商较为熟悉的交通中心、酒店、配套商业和少量住宅。

“这与碧桂园在2016年8月宣布启动‘科技小镇’计划之时,就明确小镇的主体一定是产业的战略完全一致。”碧桂园方面谈到盈利模式时表示,与以往住宅开发模式不同,即便有生活居住配套,在建设顺序上也是产业先行。

业内分析,与以往碧桂园开发住宅项目的高周转策略相比,一个地产项目,资金8个多月就可以回笼,但一座科技小镇,至少要运营3-5年才有盈利的可能,开发运营难度远高于普通地产项目。这对以往从拿地后可以实现8个月开盘的碧桂园而言无疑是前所未有的颠覆。

“为了探索新的商业模式,公司设计了一系列的收入结构。”项目相关负责人介绍,未来小镇的盈利方式将是多元的。分别包括销售物业收入、租金收入、园区营运收入(如物业管理、增值服务等),以及股权投资收入。同时,还包括资本市场的支持,例如资本证券化。碧桂园将专门筹建一些产业扶持基金,定向投资一些在小镇里面比较有成才性的企业。

除此之外,碧桂园企业作为一家数千亿规模的公司,本身就是一个庞大的市场。公司会带合作伙伴一起落户潼湖,吸引特定的产业聚集,企业之间又会形成市场,形成产业链。企业落户多了,为当地提供了庞大的人才需求市场,在一定程度上促进了当地就业。同时,这些入驻企业也会带动当地的产业发展,形成更完整的产业链。

潼湖科技小镇旨在打造一个以物联网为主导的小镇,为企业创新发展提供平台,吸引企业聚集之后,会帮助解决企业的发展问题,即提供服务,做产业引导基金,帮助它们扩大市场。企业发展好了,自然会将当地的产业带动起来,一起推动当地的经济发展。

考验:长中短资金如何平衡

正如以上所介绍,碧桂园的特色小镇将强调产业先行,住宅开发比重不超过30%,公建配套占比约10%,产业比重在60%以上,但从资金层面分析,住宅开发比重不到三成,短期内的销售回款无法支撑整个小镇的产业运营。

因此,前期小镇的资金压力会不小,即使前期销售一部分物业,资金也是滚不出来的。至少3-5年才能实现资金的滚动。

因此,科技小镇项目的资金组织、调动和运用的能力及对于长中短资金平衡的能力,对项目公司来说将面临一个很大的挑战。产业的投资一般都是中长线的投资,有时甚至要求是一个很有耐心的资本才行。因此,真正能把特色小镇做起来的一定是有相当资金实力和资金调动能力的龙头企业。

吸引企业聚集是第一步,第二步则是帮助解决企业的发展问题,即提供服务。小镇团队的计划是,做产业引导基金,缓解企业资金短缺的问题;把庞大的产业链带进小镇,帮助扩大市场;可以帮企业争取政策支持;甚至可以把办公用品都配好,直接拎包入住。这对于产业平台的专业性要求极高,企业还有更多提高的空间。

除此之外,潼湖小镇与其他小镇一样,同样面临政策风险。一方面国家对特色小镇的支持政策,到地方落地实施有一个过程,另一方面,所有做特色小镇建设的开发主体,尤其是民营开发主体,都会面临分期获取土地带来的某种不确定性。

北京商报记者 董家声

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云栖小镇是浙江省特色小镇的发源地,是国内首个以云生态为主导,云计算为核心科技,基于云计算大数据和智能硬件产业的产业小镇。2016年底,小镇已累计引进包括阿里云、富士康科技、Intel等在内的各类企业481家,其中涉云企业362家。产业覆盖云计算、大数据、App开发、游戏、移动互联网等各个领域,已初步形成较为完善的云计算产业生态。2016年,实现涉云产值超过80亿元,财政总收入3.36亿元。作为特色经济小镇,其拥有一个“政府主导、名企引领、创业者为主体”的与众不同的云栖发展模式。

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