您的位置: 首页 > 特刊

前门商圈 百年老街艰难复兴

出处: 作者: 网编:康秋炎 2015-12-16
 
 

  冬日午后,熙熙攘攘的游人漫步在修葺一新的前门步行街上,古色古香的前门牌坊,鸟笼形状的街灯,青石板铺就的平坦大道,两侧是一水儿灰砖青瓦的仿古建筑,有轨铛铛车间或穿梭而过,吸引着游人不时举起相机,记录下这条著名传统商街的风貌。然而,几经修缮,多次定位,数次波折,百年老街仍难突破游人只逛不买的尴尬,艰难的复兴之路上,定位文化、寻找旅游商机或许能够成为新的出口。

 

 

  繁华落尽  修缮改造期待重生

  在前门步行街东侧与之交叉的两条街巷中,市政工人正在对道路、花坛、灯饰等“城市家具”做着最后的完善,一些店铺的内部装修也在紧张进行。“12月25日,鲜鱼口餐饮一条街开街亮相。同一天,台湾商务街全面开市迎宾。前门大街又增添了两股新鲜活力。”北京天街置业发展有限公司董事长田耘兴奋地告诉记者。

  随着前门周边街巷被一条条修整改造,一个个商业项目拔地而起,曾百年辉煌又一度衰败的前门地区,正在重新焕发出全新的生机与活力。

  从明清一直到上世纪80年代初,前门地区一直是北京商业最繁华的场所。

  时代车轮滚滚向前。从上世纪90年代开始,市场经济的蓬勃发展,北京大型商场的数量急剧增加,城市市场购买力被迅速分散。王府井、西单等大型商业集中的商圈日益繁华,曾与之齐名的前门商圈逐渐淡出主流。

  以前门地区最繁华的大栅栏为例,2005年北京市社科院公布的《北京城区角落调查》数据提到:大栅栏常住居民中,60岁以上的占17%;人群结构呈现社会困难人群的特征;工商登记个体经营行业729家,90%为小餐馆、小旅馆、小杂货店、小发廊、小歌厅,经营规模和业态呈衰败状况;大量居民日均生活费不足8元……

  曾经的城市中心区、繁华区沦为贫困区,市政府显然不能容忍。2005年开始,前门地区开始了百年以来规模最大的一次拆迁改造。2007年5月,当时的崇文区政府启动了北京前门大街两侧修缮改造工程。

 

 

  饱受争议  游客拍照多于购物

  2009年9月28日是改造后的前门大街正式开市的日子。清一色的灰砖青瓦、清一色的二三层小楼、鸟笼形状的街灯、穿梭而过的有轨铛铛车……从京城四面八方蜂拥而来的人们发现,以步行街呈现的新前门大街一派清末民初的古都风貌,比过去不知宽敞、整洁了多少倍。

  然而,来前门大街的游客中,拍照的多于买东西的。一栋栋古韵风格的建筑中,除了零星分布的几家传统老字号外,大部分是星巴克、Swatch、ZARA、H&M等国际品牌,以及李宁、耐克、森马、劲霸等常见品牌。这种中西合璧的品牌布局让不少人感到有些别扭。“改造后的前门大街,与其他商业街、购物中心越来越雷同。”一位本地消费者道出了不少人的共同感受。

  前门步行街上熙熙攘攘的人流中,外地游客占了绝大多数比例。拍照留念的人多,进入店铺挑选商品的却很少。

  与前门大街相反的是,集中了瑞蚨祥、同仁堂、内联升、步瀛斋、张一元、大观楼、狗不理、张小泉等国内顶级老字号的大栅栏更受消费者认可。这里不仅人头攒动,店内消费者也不在少数。一位游客表示,还是愿意感受一下中华传统文化,大栅栏的老店能让人真正体会到前门大街应有的氛围。

  对前门步行街目前的经营状况,田耘的解释是,新前门大街开市只有一年多,还处于项目的培育期。据他介绍,去年开街时,前门步行街的103家商户全部招满,目前调整的只有10家。从一般商业规律看,新商业项目第一年的更换率在30%以内均属正常。

  然而,后来发生的传统老字号企业集体“败走麦城”的事件,让经营者不得不思索前门大街到底该如何规划和管理。

 

 

  几经波折  高租金逼退老字号

  知名老字号品牌经营红火,从中不难看出,前门大街最需要的是具有北京传统特色的商业。然而,最能凸显前门韵味、具备北京特色的老字号,却因为前门整修后租金的水涨船高而无力回归。

  “政府出钱把前门大街翻新了,老字号小吃当然愿意回去,但是租金太高,忙一个月可能连租金和工人工资都挣不齐。”爆肚冯的掌门人冯广聚算了一笔账:按照目前38元/平方米/天的租金计算,一间100平方米的铺面月租金就将近12万元,销售10元一盘的爆肚很难支付高昂的房租,再加上工人工资、原材料、水电等其他费用,赔本几成定局。

  “如果按照前门大街现在的租金,每盘售价18元的酱牛肉要卖到50-60元才能够保证利润。”月盛斋掌门人马国琦感叹。

  “前门地区的人气旺盛很大程度上是因为有各式饭店和小吃,饮食尤其是小吃可以聚集人气。很多在国外生活的人来到前门就是想品尝小吃,能够把各地游客吸引过来的,还是带有北京特色的东西。”一位当地居民表示。

 

 

  定位文化  旅游商机才是出口

  2010年,随着原崇文区与原东城区合并,前门大街及其以东地区也随之进入新东城的行政版图,前门地区被新东城定位为“北京历史文化展示区”。

  12月25日对于前门商圈来说又是一个里程碑式的日子。这一天,位于前门步行街东侧的鲜鱼口餐饮一条街正式开街亮相。同时,以大江胡同为载体的台湾商务街也全面开市迎宾。前门商圈再次注入两股新鲜血液。

  田耘告诉记者,鲜鱼口街的风貌修缮总投资超过15亿元,定位为餐饮美食街,根据街区整体规划,商户中餐饮老字号将占七成,其中70%为京味儿老字号;特色商品销售占两成;其余一成为服务业。便宜坊旗舰店、精品酒店皇家驿站、北京稻香村、天源酱园,以及原生地老字号天兴居炒肝、黑猴百货店、兴华园浴池、锦馨豆汁店等均已签约进驻,2011年“五一”前将投入运营。

  此外,12月25日,以大江胡同为载体、包括台湾会馆在内的整个台湾商务街也全面开市。台湾会馆创办于1893年,是见证公车上书等一系列历史事件的重要文物。据悉,原址修缮后,将成为台湾风情文化展览、接待等的场所。

  2011年,包括20万平方米地下工程在内的整个前门地区改造主体工程将基本完工,2012年,商业配套将形成完整规模和能力。不久的将来,一个古都风貌彰显、文化底蕴深厚、配套设施完善、商业商务繁荣的前门,将以全新的形象呈现在世人面前。

  

 

未来建议

  重新翻建过的前门商业街开市一年多了,目前买卖似乎不大景气。与其指责改建断了前门地区的商脉,不如好好研究一下是什么造就了前门的昔日繁华。

  正如有的商业专家所指出的那样:100多年来,前门地区的商人不仅追求时尚,而且创造时尚,引导时尚消费,培养时尚人群,买好东西,享受美味,听名角戏,看新电影,非得上前门大街才行。俗话说“人叫人千声不语,货叫人点首即来”。就像今天我们不远千里万里去香港、巴黎、东京买东西一样,当年的前门商家也是凭着商品的独特性、新颖性、时尚性,吸引着广大顾客。

  前门大街在强调传承历史文化的同时,一定不能削弱其时尚化、现代化的进程。事实上,目前发展最好的老字号代表全聚德,恰恰是能够不断创新、与时俱进的典范,不断满足现代人消费的新需求。相反,如果一味为了历史而历史,脱离当今民众的消费需求,那么这种历史也是没有什么生命力的。

 

 

  要研究旅游人群消费特点

  ——中国购物中心产业资讯中心主任  郭增利

  前门是一个以旅游人群为主的商圈,旅游人群有其特有的消费特点。因此,前门商业街不能靠国际大品牌来吸引消费者。而前门是最有优势发展北京文化、中国文化的场所,目前来看,商街定位显得不明确,不知道产生消费的人口到底在哪里。

  租金收益问题是困扰前门发展的一大因素。商业化运作有利于短期内回笼资金,但造成区域整体定位模糊。目前,区域整体向历史文化街区转型,这需要一个较长的培育期。在这一过程中,单靠企业恐怕很难承受得起。因此,要解决这一矛盾,需要政府主导、企业参与支持,经过一段培育,在更长的周期内取得收益。这就必然需要一方让利,目前来看,这一方只能是政府。前门发展需要政府放水养鱼,只有经过统筹规划,强化区域特点,实现各商户之间的客流共享,挖掘消费潜力,前门才能实现真正繁荣,这恐怕需要一个较长的过程。

 

 

  适宜发展博览型商业

  ——北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理  刘晖

  前门地区是旅游人群到京的必游之地,每年的游客数量以百万计,眼球价值突出,因此非常适宜发展博览型商业。前门应该充分发挥两个窗口的作用:一是国外品牌进入中国的窗口,二是中国品牌走出去的窗口。目前来看,前门大街的招商显然没有找到品牌定位与区域特征的契合点。

  如果从发展博览型商业的角度看,星巴克、Swatch等被公众广泛熟知的品牌,其在前门大街设立门店的意愿,显然不如一些在国外也很出名,又急于打开中国市场也愿意支付更高租金的品牌来得强烈。对那部分企业来说,在前门开设门店所产生的巨大广告效应,可能比商品销售本身更具吸引力。

网友评论