金秋十月被认为是豪宅项目最后展示景观园林的机会，但是受到日前融创7.3万元/平方米拿下农展馆地王影响，北京10万元/平方米的顶级豪宅市场面临着重新估价的局面。包括此前有计划推盘的万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院以及保利蓟门桥项目均推迟上市时间，调整预售价格。业内人士预计，伴随着农展馆地王的出现，北京顶级豪宅突破20万元/平方米的价格指日可待。

　　顶级豪宅待价而沽

　　9月4日，北京农展馆地块被融创以21亿元、配建27.8万平方米医院面积竞得，楼面价达到7.3万元/平方米。9月6日，备受关注的上海徐家汇中心地块以217.7亿元的高价成功出让，同一日，杭州和苏州也相继涌现出地王项目。

　　9月以来，地王出现颇为频繁，甚至成为普遍现象。这一轮地王出现的力度超过历史，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都超出了市场的想像力。

　　而最受关注的北京农展馆地王，对市场的影响力正在不断释放。

　　“计划今年10月将会开盘，现在要等等了，看现在北京市场的节奏，（北河沿甲柒拾柒号）价格可能要调整一下。”北京万科一位负责高端项目的营销人员向北京商报记者表示。

　　记者了解到，今年初，北京万科与北京弘华伟业投资有限公司合作收购了凯德位于北京北河沿的御府项目，当时建筑面积仅为1.4万平方米的项目收购价格接近5万元/平方米。由于其地理位置优越，被许多即将入市的顶级豪宅项目当做了标本，此前业内传出的价格为12万元/平方米。

　　“我们此前的价格标本就是参照了万科北河沿甲柒拾柒号，但是现在伴随着农展馆地王的出现，我们将做一些价格调整。”中赫地产相关人士向记者表示。去年，中赫地产经过46轮的激烈竞拍以及数十轮的配建回购房面积争夺，终于以26.3亿元、1.64万平方米回购房面积力压群雄摘得北京万柳地块，据预测，可售面积楼面价将达到4.29万元/平方米。由于此前开发著名豪宅项目钓鱼台7号院，中赫万柳书院项目一直是业内关注的焦点。

　　受到农展馆地王影响的还包括保利蓟门桥项目，这个由中国兵器转手到保利手中的黄金项目一直是一块烫手的山芋。“现在这个项目什么时候开还没有定，一方面是关系户太多，另一方面也是受到农展馆地王的影响可能会调整价格。”北京保利一位负责人表示。

　　此外记者还了解到，亿城在西三环一个1万平方米的高端项目，目前正在调整装修方案，价格也从最初的6万元/平方米被推高。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析称，高价地的成交、地王现象的产生，会对现行楼市释放房价上涨的信号，在高地价与合理利润率叠加推算之下，未来地王地块打造出来的产品售价必然水涨船高，这就为北京高端住宅设定了房价上涨下限的标尺。此外合生·霄云路8号的顶级产品空中四合院日前也表示将暂时持有。

　　高端市场水涨船高

　　伴随着地王不断出现，不仅这些即将入市的顶级高端项目待价而沽，一些在售的高端项目也纷纷出现了调高售价的现象。

　　日前，合生·霄云路8号一买家出手8268万元购入3号楼王520平方米平层大宅，折合成交单价16.05万元/平方米，在此前15万元/平方米的基础上再创新高，同时也刷新了北京成交单价、成交总价最高纪录。

　　无独有偶，位于朝阳东三环中央电视台北50米的首创禧瑞都·天禧也于8月下旬开盘，均价已由此前的8.3万元/平方米涨至12万元/平方米，主力户型为400平方米板式精装，目前仅剩余不足10套房源。

　　同时位于西大望路的鸿坤·花语墅项目也正在进行项目升级，引入了PM2.5系统，预计价格在8.8万元/平方米左右。

　　亚豪机构提供的数据显示，2013年8月，北京仅有远洋万和公馆一个豪宅项目入市，虽位于五环周边，但该项目定价依然高达7万-7.5万元/平方米。今年以来，核心城区仅有当代MOMA·历峰、太阳公元、鸿坤·花语墅等少数几个项目推盘放量，北京四环以内的豪宅已出现连续5个月的供应断档。同时，8月北京四环内高端住宅成交量为335套，环比上涨了15%。

　　北京楼市再创新高

　　楼市的火爆不仅反映在高端市场。

　　截至9月23日，北京年内楼市住宅总成交已经突破21万套，同比去年的17.78万套上涨幅度达到了19%，并创下近三年以来的最高值。

　　“目前房企销售任务完成得非常好，下半年最后几个月开始追求高利润，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。在这种情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力，‘金九银十’量价上涨已经成为定局。” 北京中原地产市场部研究总监张大伟表示。

　　来自克而瑞的数据显示，今年8月，北京一手房交易价格指数为1137.3点，较上月上升5.7点，环比上涨0.51%，涨幅较上月缩小2.11个百分点。

　　而在别墅市场也出现了几年来少见的价格屡创新高的景象。

　　今年以来，北京别墅的月度市场供应始终低迷，前8个月仅新增969套别墅，平均每月百余套，但是接下来的“金九银十”将一扫阴霾，供应量大增也有助拉动别墅销量创下新高。根据亚豪机构数据统计显示，“金九银十”期间别墅市场将有11个项目预计入市。其中有泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境三个纯新盘，以及包括香江别墅、鸿坤·林语墅、远洋天著二期等在内的8个老项目后期。不仅大大超越了前几个月别墅开盘项目数量，而且相比去年“金九银十”期间也增加了5个入市项目。

　　在这其中最为稀缺的当属位于西山脚下上风上水之地的香江别墅，西山别墅区作为传统的成熟别墅区，开发时间较早，区域高端氛围较为成熟，因此在售项目也逐步趋向高端化，以单套2000万元以上的别墅为主，还有部分项目是亿元级以上的顶级别墅，而类似香江别墅这样总价在700万-800万元左右的经济型别墅再难寻觅。

　　不过业内人士认为，伴随着北京楼市的火爆上涨，未来调控的风险将不断加大。北京商报记者 赖大臣