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方庄:没落“贵族”的商业重建

出处: 作者: 网编:康秋炎 2015-11-19

  方庄是北京市第一个整体规划的住宅区域,也是南城人口密度最大的地区。上世纪90年代,部委宿舍陆续在该地建成,明星也扎堆在此购房,方庄由此一度成为北京的富人区。然而,随着社区老化和其他高端社区的兴起,这里“非富即贵”的光环逐渐褪去。人口消费结构变化,商户的档次和结构都在经历着重建。

 

  社区供养的美食街

  提到美食一条街,绝大多数人的第一反应是灯火通明的簋街。其实在方庄社区也有一条美食街,无论在规模还是在档次上,它都不输于簋街。虽然这条位于蒲方路上的美食街在北京居民中的知名度并不高,甚至没有固定的名字,却依然繁华红火。不得不说,扎根社区,靠社区获得源源不断的人气,是方庄美食街的生存之道。

  方庄美食街于上世纪90年代正式形成规模。关于方庄美食街的火爆,网上流行的说法是,簋街改造之时,原本在簋街红得发紫的金鼎轩搬到了方庄,从而带动了周围的人气。其实也不尽然,据丰台区方庄地区办事处副主任李立民介绍,方庄餐饮街的形成和规划都要早于簋街。而且方庄美食街的红火,很大程度上是由周边居民和上班族捧起来的。 

  簋街虽然有名,但整条街都以麻辣著称的云贵川菜系为主,其他菜系明显处于弱势地位。而方庄美食街依托方庄社区,在20年的市场筛选,逐渐形成风味齐全、丰俭由人、以连锁餐饮居多的经营特色。据简单统计,街上现有餐饮店铺近30家,其中2/3集中在蒲方路东500米路段的两侧。这里的餐饮店铺既涵盖了粤菜、东北菜、贵州菜、京鲁菜、陕西菜等中式菜,也有金汉斯烤肉、必胜客、兰特伯爵等西餐,价格上也有高中低档之选。

  因为地处社区中央,这里的餐馆绝大多数都有免费的车位提供。如果门前满了,会有服务员带路去远一点的停车场或是社区深处。

  虽然有了这条美食街做主力,但方庄社区深处的餐饮也毫不逊色。延伸至芳古园、芳城园、芳群园和芳星园内的小区内,还散布着数不尽的风味餐饮店铺与美食街遥相呼应,形成互补。

  “没有商务区的高昂价格,也不要潮流区的新鲜吃法,在这里,饭局最重要的概念就是吃的实惠。饭馆认真做菜,顾客踏实吃饭,享受美食的舒适过程胜过任何夸张噱头。”一位食客这样评价方庄美食街。

  去年以来,中国餐饮业进入寒冬,餐饮企业也开始了业态创新以自救。“社区餐饮”普遍被业界所看好。中国烹饪协会常务副会长兼秘书长冯恩援曾表示,社区餐饮有利于培育广大的忠实客户群体,“城市不断扩大,社区不断增多,一旦进到社区,你的服务对象就可能追随你10年、20年或者更长时间”。

  不过,随着北京其他社区和商圈的兴起,方庄社区也略显老旧。一些知名餐饮品牌的定位不再适合社区,从而选择了撤离方庄地区。其中包括自助西餐好伦哥、高端洋餐厅萨拉伯尔、川菜馆金山城等。另一方面,据丰台区方庄地区办事处工作人员介绍,由于餐饮店铺紧挨居民楼,油烟和噪音污染影响了居民的正常生活,因此未来会弱化蒲方路的餐饮定位。

 

  老年消费者的福地

  在绝大多数老年居民的眼里,方庄的消费环境无可挑剔。超市大卖场、便利店、菜市场、水果店、美容美发店一应俱全。即使是年轻人不屑一顾的方庄购物中心,其中的稻香村、新侨三宝乐面包,以及款式略旧却足够实惠的服装品牌等,也让老年人倍感方便。

  这与方庄的社区规划不无关系。上世纪90年代初,第一批住宅落成时,25个部委单位的干部都入住于此。据北京商报记者调查,仅芳古园就聚集了轻工部、国家旅游局、国家机关事务管理局、中信公司、外交部等宿舍,如今这里的绝大多数居民都已退休。除此之外,还有就地回迁的当地居民,很多人也已步入老年。据方庄地区办事处主任冯志成介绍,方庄地区常住人口中,60岁以上的人群占到了36%左右的比例。因此在方庄,随处可见老年人钟爱的老字号,如全聚德、大清花、都一处、金鼎轩、小肠陈等。

  芳星园二区19号楼居住的一位老人告诉北京商报记者,她是20多年前从马路对面拆迁来到芳星园的。社区内曾经不允许摆摊卖菜,但近一两年楼底下一早一晚就有两个摆摊卖菜的摊位,价格和菜市场相当,给行动不便的老年人带来了便利。

  在方庄除了便利的餐饮也不乏便民医疗。据上述老人介绍,芳星园建成一年内就有了社区医院。数据显示,方庄有8.5万常住人口,辖区内七成居民选择首诊在社区就医。

  当然,也不是所有的老年人都对现在的商业环境完全满意。芳古园的几位高龄老年居民表示,社区内原来有一家蔬菜店,打电话购买店主还会送货上门,颇受老年人喜爱。但这家店因为房租上涨,明年不得不离开;还有些居民一般会去李村购买,但到李村步行需要20-30分钟;另外,虽然仅蒲方路沿线就有物美和家乐福两家大卖场,但其中一家并不提供班车。有居民认为,由于方庄社区范围很大,没有班车只能步行到达超市,对于年纪大的人来说还是有些不方便。

 

  大型时尚商业缺位

  在方庄整体的发展动态中,一切都是欣欣向荣、居民安居乐业的祥和景象,这份祥和承载的多是老一辈的气息。

  最早的芳古园、芳城园、芳群园、芳星园虽然呈现老化态势,但近年来二手房市场的火爆也让诸多年轻人选择在此安家。而且方庄一直在建设之中,在原有区域的周边正在建设方庄新区,如今已经建成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅小区,吸引一批消费能力高的中生代人群。

  虽然方庄也开始引进娱乐休闲等适合年轻人的业态,但依然缺少一个时尚的大型购物中心。

  今年,在方庄火了十年之久的贵友大厦撤店。据悉,贵友方庄店十年来经营业绩不错,在南城消费市场中拥有稳定的客源,特别是拥有一大批老顾客。方庄店年销售收入的平均增长率在12%左右,十年利税达到2亿多元,是受到南城和方庄地区消费者青睐的百货商场。

  然而在效益稳健增长的时期,出于租约到期、个别合同条款未能与合作方达成共识,致使贵友方庄店于今年3月不得不离开方庄,商家及贵友的老顾客对此均感到十分惋惜。

  背靠5号线蒲黄榆地铁站的新城广场曾颇受附近消费者的好评。然而,2010年前后,国美电器以及一系列餐饮品牌纷纷撤店,新城广场也由往日的繁华转为人去楼空。三年的时间已经过去,新城广场也不见重新装修的迹象。

  虽然新业广场距离方庄社区仅3公里左右,但是品牌不齐全、产品相对单一化以及商场定位都不足以满足方庄居民的需求,如此一来,方庄地区的大型商场几乎全军覆没。这里的年轻人更习惯去崇文门的新世界百货、国瑞城购物。

  事实上,方庄中老年人群一直是贵友大厦的主力购买人群。贵友关闭后,方庄的高档购物场所暂时出现了短缺,让消费者倍感不便。原贵友所在地物业方也在准备引入新的商家,冯志成承诺说,新商场的定位绝对不会低于贵友大厦。

 

  电商自提服务缺失

  方庄的常住人口超过10万,是北京居住密集度较高的社区之一。然而,就是这样一个知名社区,却鲜有电商自提点和快递自提点。

  在芳群园社区,刚刚下班的白领小李说,她上小学时,全家人就搬到了这里。她如数家珍一样向北京商报记者介绍着方庄的各种“消费攻略”:肉类最好去物美和家乐福买,附近的方庄市场蔬菜种类丰富还便宜,美发有永琪、审美等连锁店……不过,在问及方庄社区商业有何不足时,这位方庄“土著”显然有些为难。她略微沉思后说,如果能有快递或大型电商企业的自提点就完美了。

  小李说,方庄一度是北京的富人区,其实现在更像是小康人家的聚集区。外界推销保险、别墅的都往这边跑,他们担心会被不法分子盯上。“我工作经常外出,所以收货地址多半是写自己家。虽然有父母在帮着收,可是快递员或者冒充快递员入室抢劫杀人的报道让我们很担心,而老人的防范意识恰恰又很差。”小李认为,在方庄交通方便的地方开设几个自提点很有必要。

  经过调查,北京商报记者发现,方庄地区有韵达、EMS、中铁快运等多家快递公司的营业点,但这些网点并不具备自提的功能。在芳城园社区,虽然顺丰快递和收货宝在此均设有代办点,但两家所谓的代办点只是一家没有名字的杂货店,无论从面积还是服务水平上,都无法与专业的自提点相比。

  而京东、当当网、中粮我买网等消费者常用的大型电商网站中,也没有专门在方庄设立自提点。2011年,京东在方庄自提点并入了潘家园自提点。方庄虽然整体的电商消费能力并不低,但其毕竟身处丰台区,周围与之同等消费力的大型社区并不多。如同7-11在丰台区开店远远没有朝阳和海淀多一样,自提点也要基于物流效益最大化的考虑。

 

  社区菜市场待完善

  虽然方庄社区的整体规划性较强,但早年的建设思路里并未考虑到给社区菜店留出空间。方庄周围最近的大型菜市场位于李村,步行也需要20-30分钟。不管是方庄的居民,还是办事处的工作人员,普遍反映社区菜市场还不够多、不够便利。

  事实上,方庄社区内的主要商业设施均被餐馆、美发店甚至是汽修店占据着,利润微薄的蔬菜店、水果店均“居无定所”,只能在社区主要道路上摆摊做生意。虽然在某种程度上给居民带来了便利,但也会妨碍交通、影响社区环境。

  方庄地区办事处的工作人员表示,没有合适的物业提供给社区菜市场是各社区共有的难题。办事处也在积极引导物业方引入菜店,给予手续办理上的优待政策。

  前不久,备受居民欢迎的方庄早市也传出面临拆迁的消息。方庄早市是蔬菜专业合作社与方庄合作搭建的周末车载蔬菜市场,很多来自朝阳、东城的市民也都会开车来这里赶集买菜。这里菜品新鲜,价格还便宜,更重要的是还提供免费停车场。由于占地已被规划为回迁楼,与开发商合同也到期了,方庄早市很可能被拆。对此,方庄早市经营方负责人、北京芳群园家政服务中心总经理王栋回应说,早市的部分摊位有望搬至附近的弘善市场,继续为方庄居民服务。

 

 

专家建议

  社区购物中心进方庄大有可为

  方庄社区的商业相对完善,在北京市的社区商业中无疑是具有代表性意义的。但社区商业绝不是停留在这个水平上。随着人们消费层次的提高,以及对时尚和体验的注重,社区购物中心或许会为方庄带来新的消费机遇。

  由于方庄招商大型商业有困难,现区域内也已有大型连锁超市,因此社区购物中心采用次主力店组合型业态是较可行的办法。一般包含小型社区超市、书店、儿童乐园、餐饮、美容、健身、培训早教等业态,通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。

  中购联产业资讯中心主任郭增利认为,与普通购物中心不同,社区购物中心需要加强便民功能,通过便利业态来提高居民到访的频率。“如果能有20%的居民每天到店、40%-50%的居民每周到店,这样的社区购物中心才是成功的。”

  中国社区商业工作委员会主任董利认为,社区商业还需要依靠市场和商业企业进行推动落实。

 

 

 

  数读方庄

  解读:坐拥地铁5号线的地理优势,加上医院学校公园超市配套齐全,方庄长期以来都是南二环、南三环之间二手房成交的热点板块,其价格也是引领周边板块的风向标。但相比东三环及北三环区域内动辄5万元/平方米以上的房价水平而言,位于南城的方庄二手房还略显性价比优势。

  方庄商业项目一览

  解读:方庄是成熟社区,不仅人口密度大,而且商家数量也较多。加之规划性较强,这里满足基本生活需要的商业业态极为丰富、完善。其中,以蒲方路美食街为代表的餐饮业十分红火,占比也最高(32%);家政、干洗、银行等生活服务设施也十分丰富(29%);同时,由于方庄地区居民的整体消费水平较高,休闲娱乐、汽修、美容美体等行业也较发达,分布和数量均衡。总体来说,方庄居民对商家有着充分的选择性,对该地区的社区商业评价较高。

  方庄地区人口比例

  解读:方庄是北京市第一个整体规划的住宅区域,也是南城人口密度最大的地区。建成时大量部委单位的员工以及就地回迁的居民入住,使得常住人口占绝对优势。随着东部和北部新建社区的兴起,部分住户迁离或出租房屋。加上餐饮、服务业发达,流动人口逐渐增多。

 

  政府声音

  贵友关闭之后,当地居民感到很惋惜,毕竟这是方庄地标性的商业,方庄也少了高档商场。目前已有一家商业开发商准备入驻,方庄地区办事处正积极与物业方和开发方进行沟通洽谈,保证新商户的定位不会低于贵友,希望引进国内外一流的品牌,同时借鉴购物中心的运作模式,为方庄居民提供舒适高档的购物和休闲娱乐场所。

  在菜市场问题上,办事处也在与社区和物业协商,探讨有效解决菜店场所的问题,积极引导物业方引入菜店,给予手续办理上的帮助。

 

 

 

  社区商业考核表(按星级评定,最高五星) 

  a、便利性 

  交通 ★★★★

  买菜 ★★★★

  上门服务 ★★★

  特色消费 ★★★★

  b、品牌性 

  餐饮 ★★★★★

  便利店★★

  美容美发★★★★

  娱乐 ★★★

  药店 ★★★★

  c、性价比 

  吃 ★★★★★

  穿 ★★★

  用 ★★★

  行 ★★★★★

 

 

  方庄社区

  商业发展回放

  形成时间:1985年5月开工建设,1990年代正式建成

  社区范围:北达南二环,东到方庄路,南至南三环

  包含社区:芳古园、芳城园、芳群园、芳星园、紫芳园、芳城东里

  主要商业项目:蒲方路食街、家乐福、物美、方庄购物中心

  业态变迁:

  1990年代之前:地处方家庄,隶属于南苑乡。只有农田和几家工厂

  1990年代:银行、社区门诊、美发店、菜市场、餐饮陆续入驻。方庄购物中心开业

  2000年代:家乐福、贵友大厦、物美超市、新城广场先后开业

  2010年至今:贵友大厦、新城广场撤店;萨拉伯尔等餐饮企业关闭

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