上个世纪80-90年代对于北京房地产行业的发展无疑是一个重要的转折期。这一时期，北京住宅开发在“量”上有了重大发展的同时，房地产开发也开始逐渐关注“质”的提升。区别以往的随机性开发，北京开始出现了方庄、望京等一系列经过“统一规划，综合开发”的现代化大型住宅小区。配套先行的开发理念也让居民生活的便利性大大提高。

此后，随着国民经济水平不断提升、居民收入的不断增加、房企开发经验等不断积累等背景下，房地产行业的发展水平进入快速发展期。在充分的市场竞争环境下，北京涌现出一批精品社区。尤其是近几年，北京住宅开发理念产生飞跃发展，绿色、健康、科技的概念逐渐深入人心。人们从以往单纯追求空间的大小、舒适，升级到对“美好生活”需求的高度。当代、金茂、葛洲坝等一批房企不断在相关领域加大投入，开发出涵盖恒温、恒湿、新风、智能科技在内的一系列健康科技系统的健康科技住宅，北京人居品质再度大幅提升。

方庄启航 首尝综合开发之利

始建于20世纪90年代，位于东南二环外的方庄在今天看来并不起眼，如今这里一片片住宅楼的墙体已略显灰暗，户型也多在60-80平方米，似乎是今天二手房市场上典型的“老破小”房源的代名词。然而在当年，这里曾经被称为北京的“富人区”。方庄也被看作是北京首个现代化住宅区。

家住方庄的谢先生告诉北京商报记者，他从小在方庄长大，在此生活了20多年，一是习惯了这里的一切，二是这里的生活还算便利，所以结婚后依旧留在方庄跟父母住的小区比邻而居。从小他就知道，方庄小区比较特别，名字都有一个“芳”字。把其中4个最大的小区芳古园、芳城园、芳群园、芳星园4个小区的中间名字连起来就是“古城群星”。这似乎也代表了当年方庄社区在规划之初就立志成为古城北京明星住宅小区的志向。 

1986年9月15日，方庄住宅区作为北京住宅建设改革的一块“试验田”正式奠基开工。开工前的方庄，除了一块块菜地，就是一排排低矮的住房。当年这一带都是1953年到1958年那段时期从人民大会堂、北京体育馆几处搬迁过去的居民。当地常年无风三尺土，有雨一街泥。当地居民曾自称这里是“北京第二龙须沟”。 

北京房地产业协会副会长、秘书长陈志回忆，当初方庄的开发与北京当时或者更早的一些大型社区一样，都是首先要缓解首都住房紧张、居住条件恶劣的现状。但与之前的社区开发不同，当时北京市委市政府下定决心从方庄开始，尝试走综合开发建设的新路子，这就显得比较不同寻常。

陈志说，以往受城市开发理念和住宅建设水平整体低下等因素影响，北京住宅小区一直缺乏整体规划和统一设计。住宅开发建设的随机性很强，城市内随处可见各个机关单位见缝插针式建设的住宅小区。甚至一些小区所处的区域缺乏道路交通、煤气、电力、自来水等基础设施的配套，更不用说医疗、教育、商业这样的城市生活配套，社区内的居民生活多有不便。  

据《北京日报》当年的报道，根据党中央国务院对北京市城市建设总体规划的批复精神，经过多次研究修改，开发建设方庄的方案才最终确定：把方庄建成首都北京规模最大、现代化设施标准最高的城市住宅区。

之后，经过7家设计单位竞标、对8个方案的反复推敲，方庄建设综合方案第四稿终于获得通过，其建设方针为：舒适、方便、安静、优美。同时，作为北京第一个带有试验性的现代化住宅区，方庄从开发、设计、施工到管理都采取一些新办法。建筑形式与风格力求多样化，打破传统的行列式、周边式，建筑平面变化丰富，楼房高低错落。整个规划重视绿化，以6公顷的方庄公园为中心，再以带形公园及穿越各园中心绿地的环形林荫带将花园绿地连成整体，形成点线面结合的绿化系统，绿化覆盖率达60％。

特别值得关注的是，小区各种配套设施齐全，有商业中心、文化活动和群众游乐中心，还有体育场馆、综合医院、邮电局、中小学校、幼儿园、托儿所，同步进行建设的还有供热厂、污水处理厂、22万伏变电站。

时任第一城建开发公司经理刘宝岭介绍，方庄住宅区的4条干道分别宽45米和35米，住宅区的上下水、电讯、电力、煤气、热力等7种管道干线全部铺设完毕，拆迁和安置工作也安排就绪。完成这些施工前期准备工作共花费了一年多时间。

在规划设计上，方庄住宅区打破了住宅建设一律使用标准图的做法，首次全部进行“个体设计”，并首次在住宅区进行环境设计；在施工组织上，在全国范围内招标，引入一批外地优秀施工队伍参加方庄建设，创造了每年开复工100万平方米、竣工30多万平方米的当年罕见纪录；在小区管理上，当时的北京城建开发集团成立第二房管公司，积极探索超大规模居住区的管理模式。

截至2000年时，方庄地区住宅面积达225万平方米、居民近10万人。虽然后来方庄“让”出了北京最大住宅区的头衔，但即便在今天，它仍是一个环境优美、生活便捷、活动场所齐全的成熟社区。 

从健康到智慧  科技助力“美好人居”

在保持适度规模化的前提下，寻找更多内生增长的机会，也是房地产行业“黄金时代”结束后更多房企的共同选择。其中，将智慧科技融入人居领域，已成为少数房企的核心竞争力。

将时钟拨回到九年前。一家名为方兴地产的“小公司”击退一众实力房企，以40.6亿元的价格夺得北京广渠门15号地块。在外界的质疑目光中，如何开发这块“算不过来账”的地王？这家随后更名为中国金茂的国有房企不但没有“算账”，更以此作为立足北京市场的标杆项目，赋予大量的住宅科技。

广渠金茂府引入了恒温、恒湿、恒氧为核心的“八大绿色科技系统”。 据了解，该项目采用的科技系统，在不使用暖气和空调的前提下，一年四季室内温度都能保持在22-28℃，湿度控制在30%-70%的人体最舒适区间，为业主提供着最为舒适的生活空间。广渠金茂府将一种极致的人居品质变为了现实，甚至引领了北京地产行业的科技革新。

据中国金茂营销管理部副总经理霍博宁回忆，  当时项目团队经历了18个月的日夜工作，提交了超过10G/人的报告量；其中只为绕开几棵原生树就制作了将近20版图纸……不能忘记的是，2011年春节前一天，新政来袭，600余组客户瞬间剩下74组，而项目只剩下2个月的蓄客期。

但科技住宅的理念终于得到了客户的认可。尤其是广渠金茂府引进24小时全置换式新风系统颇具前瞻性，因为那时北京尚没有雾霾，后来随着北京气候环境等恶化，该项目也随之一举成名。2011年，广渠金茂府以45.62亿元夺得年度销冠； 2012年，项目以50亿元销售额再度蝉联北京年度销冠。上演了当时少见的客户排队选房的一幕，很多明星也成为广渠金茂府的客户。改变了当时北京高端楼市由客户主导市场的局面，也打破了地王的魔咒。在当时全国限购的背景下，高端住宅市场掀起了一股“金茂”现象。

“金茂的房子为何比周边项目贵，核心还是购房者对于‘好’房子的认可度越来越高，对于居住品质的要求越来越高。”张大伟，北京中原地产首席分析师，也是金茂府的业主，在他看来，随着土地资源的日益紧张，能够在京拿地的开发商越发珍惜这一机会，竞争的不断激烈，供需关系天平已经发生改变，绿色、健康、科技的概念逐渐深入人心，一间居所，已经从简单的容身之地上升为购房者对美好生活的承载方，北京的商品房开发理念不断升级。

绿色建筑成标配  北京人居再升级

如果说方庄社区的配套先行、综合规划被看作是北京房地产开发理念的一次革新，那么进入新千年后，绿色、健康、科技无疑成为最新、最热的行业升级的关键词。而居住其中的业主也得以实现大大超越以往的安全、舒适、便利、健康的居住体验。

绿色、节能、环保……这些词在今天的房产广告上，人们不会觉得奇怪，甚至这些配置已成为北京高端项目的标配。然而，在20年前，这些楼盘或许只被当作开发商的营销“噱头”。当代置业总裁张鹏在提起当年初创期的当代置业，感慨颇深。

2000年时，中国房地产市场化不久，开发商更多选择的是“拿地-开发-买房-再拿地”的循环。那一年当代置业公司正式成立。据公司官网介绍，当代置业专注于绿色、节能、可持续的地产开发已经18年。也就是说，从公司成立之初，当代置业就选择了一条和别人不一样的路。

关于当代置业为何选择绿色地产，张鹏直言，作为在北京起家的民营企业，最开始的出发点是“寻找差异化竞争”。但实施起来并不容易。前六年起步阶段非常艰难，那时候节能建筑方面的政策不明朗，也没有任何补贴，直到2006年中国才有了绿色建筑评价标准。此外，除了政策的匮乏，人才也是很缺乏的。同时，相比其他建筑，绿色科技建筑的施工周期长，成本也高。另一个令人头疼的事是购房人还没有“绿色觉醒”。公司当初主要的工作之一就是要把这些应用于建筑上的技术引进、吸收、消化、 转化，最后还要给客户讲清楚。

如今，随着人们生活水平的提升、生活理念的改善，公众对于环保、健康的重视加深。

据了解，当代置业针对不同市场推出了3条绿色产品线，即国内的万国城MOMΛ产品线、上品格MOMΛ、满堂悦MOMΛ产品，分别针对高端市场、改善市场、大众市场。最具代表的北京东直门当代MOMΛ，配备了168种环保、科技户型，且拥有660个100米深井供夏季制冷、冬季采暖。

从绿色建筑发展趋势来看，国内国际上关注度均呈现不断上升趋势。目前，国内绿色建筑已经基本成为一二线城市建筑的强制性标准，未来扩展趋势将越发明朗化。按照政府规划，到2020年，“十三五”末期时，所有城镇建筑要达到50%的绿色标准。

陈志分析，如果说房改之前，北京住宅市场处于供应稀缺的状态，市场更多需要满足量的需求，那么后来随着行业迅速发展，北京住宅市场供应量已经较为充足。对开发商而言，通过绿色科技等领域寻求差异化突破，是房地产市场充分竞争的结果。因为只有满足购房者对生活品质提升的公司和产品才有未来。  

见证者说

从满足“住”到满足“住得好”

我在1987年底进入北京市城市建设开发综合办公室工作，几乎完整地经历了北京房地产市场发展的过程，算是历史进程的见证者和参与者。

上世纪80年代初，北京市政提出城市建设综合开发概念，从此有了房地产的开发以及社区建设。但由于那时候还处于计划经济时期，城市建设综合开发也是有计划和管理的，还不是真正意义上的市场化。北京市城市建设开发综合办公室是在计划经济体制下，单独为城市建设发展设置的部门。

当时，要求所有中央单位与在京单位一律按照城市建设综合开发的路子执行，这一时期北京市有一个统一建设办公室，遵循统一规划、统一施工、统一建设、统一管理、统一分配的原则。

“统一规划、综合开发”正是要区别之前北京住宅建设的随机性、见缝插针式的开发，配套先行的开发理念也让小区居民生活的便利性大大提高。

与此同时，包括首开、华远、天恒这些企业就是在实施城市建设综合开发的过程中应运而生的。例如首开的前身是北京城市开发集团有限责任公司和北京天鸿集团公司合并而成。

从开发模式来看，通过“先地下后地上”的发展模式，负责道路、商业配套、幼儿园、供水供地、电话、通讯等基础设施建设。其中，方庄片区就是那时候遵循综合开发模式建设起来的首批现代化住宅区。当时方庄地区房子的均价在1700元/平方米左右，按照当时的规定，所有承担建设的企业，扣除其他费用，利润占8%左右。如今方庄房价已番了几十倍。与方庄类似，望京地区也是在政府的统一开发下，由一片片田野演变成今天繁荣的城市。

如果说综合开发是由政府主导，那么后来绿色科技在房地产开发上的应用则更多来自企业自主的竞争意识。

随着国民经济水平不断提升、居民收入的不断增加，房企开发经验等不断积累等背景下，北京地产行业的发展进入加速期。人们从以往单纯追求空间尺度、舒适度，周边配套外，开始不断向往“更美好的生活”。

今天市场对住宅建设增量发展与城市扩张的要求已没有那么急迫，房地产已经进入存量发展时代，整个行业需要从满足“住”到满足“住得好”的需求方向转变。从产品端来看，房企之间的差异化竞争依然在持续。越来越多开发商渴望超越建筑的物理空间之外，为客户提供更高阶人居产品和服务。与此同时，房地产行业在经历了20年的高速发展后，未来的重点是“追求美好生活”，越来越多的开发商开始寻求在不消耗社会能源的基础上做到舒适、健康。同时，随着互联网科技迅速发展，智慧科技在住宅领域也开始不断落地应用，北京人居品质仍在不断提升。

北京房地产业协会副会长——陈志