四年前花落中国民生投资有限公司（以下简称“中民投”）的地王——董家渡地块，2月14日被证实易主绿地地产集团有限公司（以下简称“绿地”）。根据最新变更的工商信息，中民投及其附属公司上海佳渡置业有限公司（以下简称“上海家渡置业”）合计的50%股权，被悉数转让给绿地。在业内人看来，董家渡项目的成功再交易，对于中民投和绿地也算是一种多赢。一方囊内羞涩，一方渴求优质资产，中民投与绿地的交易磁场暗合。

地王易主

昔日地王易主的事实，在项目开发公司的最新一则股东变动中显露端倪。

天眼查2月13日数据显示，中民投上海董家渡项目开发公司——中民外滩房地产开发有限公司（以下简称“中民外滩”）出现股东变更，中民投与上海家渡置业均已退出，绿地则入列成为持股50%的新股东。股权变更后，绿地地产集团持有中民外滩50%股权，另外两个股东安信信托及上海外滩投资开发（集团）分别持股45%、5%。

变动不止公司股权，也波及人事层面。据最新工商信息，中民外滩的法人也由涂国并变更为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理徐荣璞。同时，高天国、彭心旷、蒋骏、涂国兵等中民投董事，也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。

公开资料显示，2014年11月18日，中民投曾联合国资背景的上海外滩投资开发（集团）有限公司、上海佳渡置业以248.5亿元摘牌董家渡13、15地块（黄浦区“小东门街道616、735街坊”）地块，即上文所述的董家渡地块。该地块成为当年上海的总价地王，也被业内视为上海市中心的绝版地块，是中民投最优质的资产之一。

中民外滩为董家渡项目的开发公司，成立于2014年12月18日。成立初期，中民投持有中民外滩85%股权，上海佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年，中民投将其持有的36%以及其附属公司上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信信托，安信信托此后则以发行系列信托产品共募资240亿以受让这45%股权。

由此，中民投持股中民外滩比例下降至49%，上海佳渡置业持股下降至1%。在本次股权转让中，绿地受让中民外滩的50%股权，即为中民投及其附属公司上海佳渡置业合计持有份额。

战略转型还是折价套现

事实上，在媒体挖掘出绿地受让中民投董家渡项目开发公司股权之前，“绿地或接手中民投上海地王项目”的传闻已于业内流传开来。尽管交易双方在这场交易中均极尽低调，但因事关昔日热议的地王，不出多时便也被外界发现了交易的蛛丝马迹，并由此将此前房坊间传闻坐实。

根据2月13日媒体报道，绿地将接盘中民投董家渡地块50%股权，作价120亿元。另有消息称，这一消息最快将于2月14日对外公布。不过，彼时上述消息并未获得中民投方面证实。绿地官方则表示，一切以上市公司公告为准。

值得一提的是，在人们唏嘘慨叹昔日地王易主之际，董家渡项目是否为折价贱卖，也成为外界关注的一大重点。

据了解，董家渡项目总建筑面积113.9万，总投资逾600亿，为商办住综合项目。其中办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业物业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，还有8幢住宅楼及五星级酒店。按照规划，董家渡项目预计将于2021年竣工。

在中原地产首席分析师张大伟看来，董家渡地块非常优质，是国内土地历史上总价排行第3的地块。该地块总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到了惊人的604亿，相当于3-4座上海中心大厦的投资。且从地块本身看，从2014年拿地到现在，升值非常明显，加上区域属性稀缺，价值非常高。

针对中民投退出董家渡项目一事，中民投方面回应北京商报记者称，“属于战略转型的部署。事实上，早在2017年，我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解，中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，我们的属性是发现价值、提升价值或实现价值。”

就项目实际交易价格以及外界热传的折价贱卖传闻，截至北京商报记者发稿，中民投及绿地两方均未予以明确回复。

双赢背后

债务燃眉，被外界视为中民投甩卖优质资产的主因。

根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较大。据统计，截至2018年9月末，中民投负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截至2018年9月末，公司短期借款为398.45亿元，其他应付款为214.11亿元，一年内到期的非流动负债为429.76亿元，面临较大的短期偿债压力。

而除了偿债压力紧逼外，中民投实际上还陷入了核心资产股权被冻结的窘况。据了解，自2月1日起执行的上海金融法院2019法执74字第2、3、4、5号同时冻结了中民投持有的中民外滩49%股权，以及中民投持有的上海佳渡置业2%股权。中民投和旗下中民嘉业共持有上海佳渡置业51%股权。可以说，中民投持有的董家渡项目在未获债权人允许解冻的前提下已难以转让。

合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者表示，中民投退出董家渡项目，首要原因在于其负债压力，而该项目的体量与产品业态也对其股权转让产生了一定影响。并称，中民投与绿地的交易看似无奈，实则也算“共赢”。

“首先，从项目建设规划来看，上海董家渡属于高端商办综合体的业态，在大体量与大投资面前，中民投的开发能力稍显欠缺。尤其是在企业存在资金流动性危机的情况下，董家渡的交易能够使得中民投实现大笔资金回笼。而对于有着资金和开发能力双重加持的绿地来说，它则能充分发挥自身在商办领域的开发优势和资源优势，同时在上海核心区建设属于自己的代表性品牌项目，对绿地也有吸引力。”此外郭毅还补充表示，之于董家渡如此体量与产品业态的项目转让，中民投现实中可选择的合作对象也并不多。

张大伟指出，中民投转让董家渡这样的稀缺优质资产股权，主要原因还是集中于获利离场和资金压力两种。“整体看，在资金链紧张与去杠杆的当下，房地产市场的大宗资产交易非常频繁。最近几年包括万达、海航等企业均有大量资产交易。此外，董家渡项目体量巨大，对开发企业的资金要求更高。”

“房地产开发企业接盘董家渡项目，很正常”。张大伟对于绿地的接盘并不感到意外。在他看来，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小、市场预期高，属于优质土地。而且百亿级价值的股权变动，对绿地等龙头房企而言压力有限。

“整体看，房地产行业进入2019年，房企融资难度大，2019年依然会有大量的房地产企业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。”张大伟如是说道。

北京商报记者 崔启斌 荣蕾