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增速下滑 房企“有质量增长”在哪

出处:新北京楼市周刊 作者:董家声 网编:尹文武 2018-12-12

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编者按  2018年无疑是房企面临空前压力的一年。年内各地楼市经历了史上最多的数百次调控政策,尤其是收紧的货币政策让房企不得不在拿地与融资、速度与安全的平衡木上艰难跋涉。随着房企销售同比增速持续下滑以及资金压力加大,各大房企不得不进入“冬季模式”:一方面,房企积极把握年底窗口期,不断加大融资力度;另一方面,房企拿地愈发谨慎,年内全国流拍地块也达历史空前水平。万科前所未有地喊出“活下去”的惊人口号,收敛和聚焦成为新的关键词……

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距2018年收官已不足一月,房企全年销售格局已基本确立。11月已有25家房企的销售规模突破千亿,到年末,将有30家房企迈入“千亿军团”。但同时,另有部分房企的新推项目去化率不及预期,不少企业难以完成全年目标。11月部分龙头房企销售额出现同比或环比下滑。即便房企年底积极推盘,仍然无法改变销售增速放缓的态势。今年下半年以来,百强房企销售金额同比增速较7月的58.1%更是出现腰斩。包括碧桂园、万科、恒大、融创等企业均表示不再追求速度,将负债、控风险、保证现金流安全放在首位。

年底房企不冲刺?

近日,多家上市房企密集披露公司11月销售业绩。值得注意的是,临近年底,以往急于“冲刺”的众多龙头房企却出现小幅降速的趋势,其中部分企业销售额还出现了同比或环比下降。

12月7日,招商蛇口发布11月销售情况公告。11月,招商蛇口实现签约销售金额159.08亿元,同比增长14.63%,实现签约销售面积82.52万平方米,同比增长71.13%。但两项数据同比上个月均出现了4.4%和11.9%的下滑。

另一家老牌房企,保利发展在12月9日披露的销售情况简报显示,2018年11月,公司实现签约面积233.51万平方米,同比减少19.53%;实现签约金额335.22亿元,同比减少7.92%。

易居智库市场总监严跃进分析,当前市场降温给很多房企形成很大挑战。此前房企基本都采取积极的销售策略,尤其是接近年底,推盘意愿大大增强。当前不少企业销售业绩的取得,很大程度上是因降价促销拉动的。持续促销无疑会削减企业的利润,并不符合企业的长期经营逻辑。销售下降,的确可能是企业本身主动降速。从而保持企业发展的平衡和可持续。否则过快追求销售速度,可能也会影响部分项目的开工和质量问题。

“对大型房企而言,当前放缓销售也可能是回避定价因素,尤其是一些项目前期成本较高,若降价销售将导致盈利空间被压缩。加上近期有一些融资计划获批,令企业资金得到适当缓解,由此,部分房企主动降低速度可能性是存在的。”

对此有业内人士分析,对于房企而言,年末销售数据略有调整或许是房企有意为之,通过适度控速达到为明年初销售数字做储备。但这在当前的市场背景下,类似操作绝对不适合多数房企。毕竟更多企业还在为2018年的销售目标伤神。观察显示,多数房企仍在积极为年末业绩冲刺纷纷加快推盘速度,部分房企也选择“以价换量”的方式加快在售项目的去化。

来自克尔瑞的数据显示,2018年1-11月,TOP 100房企的整体销售规模超8.7万亿元,同比增长37.5%。分梯队来看,百强房企中除了TOP 3龙头房企规模增长较为平稳,其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。各梯队房企入榜门槛均有所提升,竞争持续加剧。

业绩增速放缓

实际上,与年底部分房企的降速相比,更被关注的是大型房企销售增速的放缓。

统计显示,包括万科、碧桂园、恒大三甲在内的龙头房企都出现了增速放缓迹象。

据万科不久前披露的数据显示,11月公司实现合同销售面积355.6万平方米,合同销售金额583.2亿元;1-11月公司累计实现合同销售面积3599万平方米,合同销售金额5439.5亿元。该金额已超去年全年。资料显示,去年同期,万科实现合约销售4676.5亿元。由此计算,万科今年前11个月的销售金额同比增长了16%。而在2017年,万科的销售额增速则为45%。

与之相类似,中国恒大前11个月累计合约销售金额约达5352.1亿元,累计合约销售面积约为5088.4万平方米。去年同期,恒大合约销售金额为4704亿元。由此可知,恒大今年前11个月的销售金额增速为14%。去年全年,中国恒大实现销售金额5009.6亿元,同比增长34.2%。

与上述两家房企相比,碧桂园的销售增速相对高一些。按第三方数据估算,截至目前,今年前11个月公司销售增速在23%左右。但即便是这个数据,与碧桂园去年前11个月高达78%的增速相比依旧下滑明显。

数据显示,11月百强房企销售金额达8953亿元,同比增长24.5%,但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来,百强房企销售金额增速同比7月的58.1%更是出现腰斩。

民生证券预测,11月业绩增加源于年末房企积极推盘,12月推盘速度应该与11月持平,但百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。毕竟当前楼市低迷,项目去化率普遍不及预期。

严跃进预测,12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能。库存走高可能倒逼房企主动降价。

冬天还要多久

克而瑞提供的数据显示,今年前11个月,已有25家房企的销售规模突破千亿。到今年末,将有近30家房企迈入“千亿军团”。但总体而言,年末市场形势依然严峻,千亿房企数量或低于预期。

专家指出,目前龙头房企更追求有质量增长、规模增长较为平稳。2018年,碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标。恒大虽然提出了5500亿元的销售目标,但目标增长率也仅有10%。而对于处于成长和高速发展中的房企而言,仍将销售规模的快速增长放在重要位置,2018年的销售目标增长率普遍在40%以上。在经历了今年市场的低迷,且中央进一步强调“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”、定调政策调控常态化的背景下,2019年这些房企是否要定或者怎么定业绩目标,也非常考验企业的管理运营能力。

实际上,面对压力和挑战,万科前所未有地喊出“活下去”的惊人口号,销售回款成为企业的重中之重。 二是,更多龙头企业则在内部强力推行“早销,多销、快销”的策略调整。此外,一些资金链过于紧张的房企在2018年行至中后盘,无奈选择降薪、裁员、压缩运营成本,带有问责性质的“区首”换岗也愈演愈烈。业内人士表示,在一场地产寒冬空前来袭之际,加快推盘,回款提速,保证现金流的安全将成为企业首选。

北京商报记者 董家声

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