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拿地谨慎 楼市“去库存”不减

出处:新北京楼市周刊 作者: 崔启斌 荣蕾 网编:尹文武 2018-12-12

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坚决遏制房价上涨和金融监管愈发严苛的大背景下,即便年内多城涌现“供地潮”,但是房企的拿地态度谨慎依旧,以往争抢地王、一级土地的高溢价现象在年内基本消失,更多的房企紧握手中钱袋。业内人士表示,随着土地市场“限地价、限房价、竞自持、竞配建”的土地供应成为主流,企业后续的盈利能力即将迎来考验。

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拿地渐趋谨慎

房企在土地市场的“买买买”渐趋谨慎。根据中原地产统计数据,9-11月,25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元,连续3个月低于1000亿元,最近四年首次出现这种情况。2018年之前,龙头房企每月拿地金额都在1200亿-2000亿元之间。

而从房企1-11月累计成交量来看,成交金额TOP 20和成交建面TOP 20上市房企拿地集中度同比也呈现不同程度的下滑,集中度低于去年同期。

根据同策研究院数据,从成交金额来看,TOP 20上市房企1-11月共计成交14598.86亿元,占全国土地成交金额的28.69%,占比同比下滑15.84个百分点;从成交建面来看,TOP 20上市房企共计成交36537.97万平方米,占全国土地成交建面的10.06%,占比同比下滑3.69个百分点。中原地产首席分析师张大伟更为具体地指出,虽然当下一二线城市土地供应明显增加,但活跃在土地市场的大部分都是国企。“目前,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求,房企拿地积极性因而锐减。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者,在房地产行业市场下行期,“高价地不拿”、“不超预期拿地”几乎已是房企下半年投资主旋律。“整体来看,虽然2017年下半年溢价率也呈现下滑走势,但土地市场的凉意在2018年显然更加明显。”

流拍增多

值得注意的是,随着楼市调控深入且持续加码,土地市场流标现象频繁发生。中原地产研究中心统计数据显示,截至11月29日,一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗,是最近六年来最高纪录,同比上涨143%。2017年全年土地流标数量为148宗,截至当年11月,土地流拍116宗。

不仅仅一二线城市,三四线城市土地流标也处于高位。数据显示,年内三四线城市流标住宅土地944宗,较2017年同期的766宗流拍量增长23%。叠加一二线城市,合计住宅土地流标11个月高达1126块。

张大伟分析认为,土地流标频现主要有三方面原因:一是土地配建复杂,地块位置非热门区域。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈;二是随着楼市调控升级,房企资金压力逐渐出现,对非优质地块的积极性降低。叠加最近融资压力较大,使得房企拿地积极性持续下调;三是房地产市场走势出现分化,在楼市调控不放松的情况下,大部分房企对土地市场的热情逐渐降低,抢地积极性降低。此外,张大伟指出,部分地块挂牌价格过高,也是导致流标的重要影响因素。

回归一二线

事实上,在房企拿地热情“退烧”之下,回归一二线城市渐成大型房企的共识。

根据中国指数研究院数据,从城市排行榜来看,一二线城市愈发成为房企的拿地重点。其中,杭州以2395亿元的成交总价位于榜单首位,同比增长 20%,上海和北京分别以1716亿元和 1526亿元的成交总额占据榜单第二、三位。规划建筑面积方面,郑州以3956 万平方米稳居榜首,武汉和西安分别以 3858万平方米和3436万平方米紧随其后。值得关注的是,青岛与菏泽土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长118%和101%。有行业人士指出,此前三四线城市的火爆是一二线外溢的结果,并非三四线内生。今年比较火的三四线城市,随着棚改货币化安置政策的调整,未来可能会面临需求端萎缩的问题,土地成交情况可能整体也不太乐观。

此外,克而瑞研究中心认为,销售TOP 100中近四成企业11月未有新增土储入账,11月停止拿地的企业更多地分布在TOP 50之后,这些企业未来土地储备或堪忧,尤其是中小房企生存空间不容乐观。市场调整下,这些企业将面临新一轮洗牌,不但规模快速增长缺乏动力,也很有可能被市场淘汰出局。“而对于拥有充足土储的房企而言,考虑到行业调整期到来,新增项目在明年入市后,能否取得满意的利润,也将考验各家房企的综合运营能力。”

北京商报记者 崔启斌 荣蕾

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